Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk Ja gesagt — zur Abschaffung einer Steuer, über die seit Jahrzehnten gestritten wird. Seither überschlagen sich die Schlagzeilen, und wer «Eigenmietwert Abschaffung» sucht, findet vor allem eines: Verwirrung. Muss ich jetzt handeln? Lohnt sich Kaufen plötzlich mehr — oder weniger? Und gilt das alles überhaupt schon? Die kurze Antwort: Das Volk hat entschieden, aber in Kraft ist der Systemwechsel noch nicht, und wichtige Umsetzungsfragen sind offen. Genau deshalb lohnt es sich, die Sache einmal ruhig zu sortieren — was beschlossen wurde, wen es begünstigt, wen es trifft und was das für Ihre Entscheidungen rund um Wohneigentum in Zürich, Zug und Schwyz bedeutet.

Was war der Eigenmietwert — und warum hat er so viele geärgert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen: Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, muss den Betrag als Einkommen versteuern, den die Liegenschaft bei einer Vermietung ungefähr einbringen würde. Geld fliesst dabei keines — besteuert wird der rechnerische Vorteil, mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Im Gegenzug durften Eigentümer bisher Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Dieses System hatte eine innere Logik: Wer Vermögen in die eigene Wohnung steckt, sollte steuerlich nicht besser fahren als jemand, der sein Vermögen anlegt, die Erträge versteuert und zur Miete wohnt. So weit die Theorie. In der Praxis empfanden viele Eigentümer die Steuer als Zumutung — als Einkommen auf Geld, das nie auf dem Konto ankommt. Besonders spürbar wurde das bei Menschen, die ihre Hypothek über Jahrzehnte abbezahlt hatten: kaum noch Schuldzinsen zum Abziehen, aber weiterhin ein voller Eigenmietwert auf der Steuerrechnung. Ausgerechnet die sparsame Rentnerin im abbezahlten Haus in Einsiedeln zahlte so Jahr für Jahr auf ein Einkommen, das es nur auf dem Papier gab.

Die Kehrseite war weniger sichtbar, aber genauso real: Das alte System belohnte Schulden. Wer seine Hypothek hoch hielt, konnte die Zinsen abziehen und den Eigenmietwert damit teilweise neutralisieren. Amortisieren war steuerlich oft unattraktiv. Dass Schweizer Haushalte im internationalen Vergleich hohe Hypothekarschulden tragen, hat auch mit diesem Anreiz zu tun. Jahrzehntelang scheiterten Reformversuche an genau diesem Geflecht — bis jetzt.

Was hat das Volk am 28. September 2025 genau angenommen?

Formal abgestimmt wurde über eine Verfassungsänderung, die den Kantonen erlaubt, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Rechtlich daran gekoppelt ist der eigentliche Kern: der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Mit dem Ja an der Urne ist der Weg frei, den Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abzuschaffen.

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat die Schweiz einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen: Der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum wird abgeschafft, im Gegenzug werden die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt eingeschränkt. Verbunden damit ist die Möglichkeit für die Kantone, auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einzuführen. In Kraft ist der Systemwechsel noch nicht; Zeitpunkt und Details der Umsetzung sind derzeit offen.

Diesen letzten Satz muss man ernst nehmen. Stand heute versteuern Sie den Eigenmietwert weiterhin, und Sie ziehen weiterhin Schuldzinsen und Unterhalt ab — bis der Systemwechsel tatsächlich in Kraft tritt. Wann das sein wird, ist noch nicht verbindlich festgelegt. Auch Übergangsfragen sind offen: etwa wie laufende Sanierungsplanungen behandelt werden oder wie die Kantone die neue Sondersteuer auf Zweitliegenschaften konkret ausgestalten. Wer Ihnen heute präzise Daten oder fertige Detailregeln nennt, ist der Gesetzgebung voraus — und das sollte Sie skeptisch machen.

Die Kehrseite: Welche Abzüge mit der Eigenmietwert-Abschaffung wegfallen

Hier liegt der Punkt, den viele Schlagzeilen unterschlagen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein Steuergeschenk ohne Preisschild. Der Deal des Systemwechsels lautet: kein fiktives Einkommen mehr — dafür deutlich eingeschränkte Abzüge. Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum lassen sich künftig nicht mehr wie bisher vom Einkommen abziehen; für Ersterwerber ist eine zeitlich befristete Erleichterung vorgesehen, deren genaue Ausgestaltung Teil der Umsetzung ist. Auch die Unterhaltsabzüge für selbstgenutzte Liegenschaften werden beschnitten; wie die Kantone einzelne Abzugsarten weiterführen, gehört ebenfalls zu den offenen Umsetzungsfragen.

Damit wird aus der abstrakten Reform eine sehr persönliche Rechnung. Ob Sie zu den Gewinnern gehören, hängt im Wesentlichen von zwei Grössen ab: Ihrer Verschuldung und Ihrem Sanierungsbedarf.

• Eher entlastet: Langjährige Eigentümer mit tiefer oder abbezahlter Hypothek und einer Liegenschaft in gutem Zustand. Sie verlieren wenig Abzüge, weil sie kaum welche hatten — und der Eigenmietwert, der sie jedes Jahr traf, fällt weg. Das ist die klassische Konstellation vieler Eigentümer, die ihr Haus seit Jahrzehnten bewohnen.
• Eher belastet: Hoch belehnte Käufer, die bisher hohe Schuldzinsen abziehen konnten, sowie Eigentümer von Liegenschaften mit grossem Renovationsstau, die auf die Unterhaltsabzüge gezählt haben. Für sie kann der Systemwechsel unter dem Strich teurer werden — je nach Kanton, Zinsniveau und Objekt.
• Speziell betroffen: Besitzer von selbstgenutzten Ferienwohnungen, etwa in den Schwyzer Bergen. Zwar entfällt auch dort der Eigenmietwert — gleichzeitig erhalten die Kantone aber die Möglichkeit, auf solchen Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Ob und wie Ihr Ferienkanton davon Gebrauch macht, ist noch offen und wird kantonal entschieden.

Die ehrliche Zusammenfassung: Es gibt kein pauschales «alle Eigentümer sparen». Es gibt Ihre Konstellation — und die lässt sich rechnen, sobald die Umsetzungsdetails stehen.

Was bedeutet die Eigenmietwert-Abschaffung für Ihren Kaufentscheid?

Für Kaufinteressenten in Zürich, Zug oder Schwyz verschiebt der Systemwechsel die Logik an einer entscheidenden Stelle: beim Umgang mit der Hypothek. Bisher sprach die Steuer oft dagegen, Schulden zurückzuzahlen — die Zinsen waren abziehbar, der Eigenmietwert fiel ohnehin an. Künftig dreht sich dieser Anreiz. Wenn Schuldzinsen nicht mehr abziehbar sind, kostet jeder Hypothekarfranken netto mehr, und Amortisieren wird finanziell attraktiver. Die Frage «Wie viel Hypothek behalte ich freiwillig?» bekommt eine neue Antwort.

Das heisst nicht, dass Sie künftig möglichst wenig belehnen sollten — Liquidität, Vorsorge und Flexibilität sprechen oft für eine massvolle Hypothek. Aber die Rechnung, die Ihnen Bank oder Beraterin vorlegt, sollte den Systemwechsel mitdenken: Tragbarkeit nicht nur zum heutigen Regime rechnen, sondern auch im Szenario ohne Eigenmietwert und ohne Schuldzinsenabzug. Wer heute an der Belastungsgrenze kauft und fest mit dem Steuereffekt der Abzüge kalkuliert, plant mit einer Grösse, die absehbar wegfällt. Wer dagegen Eigenmittel für spätere Amortisationen zurückbehält, verschafft sich Spielraum für beide Welten.

Auch beim Objekt selbst lohnt der zweite Blick: Ein Haus mit grossem Sanierungsbedarf war bisher steuerlich teilweise abgefedert, weil Unterhalt abziehbar war. Wird dieser Abzug eingeschränkt, gehört der Renovationsbedarf umso deutlicher in die Preisverhandlung — als echter Kostenblock, nicht als steuerlich gemilderte Nebensache.

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Was Verkäufer jetzt wissen sollten

Verändert der Systemwechsel die Nachfrage? Qualitativ spricht einiges dafür, dass selbstgenutztes Wohneigentum für bestimmte Gruppen attraktiver wird — insbesondere für Käufer, die solide Eigenmittel mitbringen und amortisieren wollen, sowie für alle, die den Eigenmietwert bisher als Dauerärgernis empfanden. Für hoch belehnte Käufer wird die Rechnung dagegen anspruchsvoller. Seriös quantifizieren lässt sich der Effekt auf Preise und Nachfrage heute nicht, zumal das Inkrafttreten noch aussteht — und die Preisbildung in der Fokusregion Zürich, Zug und Schwyz ohnehin stärker von Lage, Angebot und Zinsen getrieben wird als von einer einzelnen Steuerreform.

Für Sie als Verkäufer heisst das zweierlei. Erstens: Ein Verkauf muss nicht auf die Umsetzung warten — wer aus persönlichen Gründen verkauft, verkauft besser zum richtigen Zeitpunkt im eigenen Leben als zum spekulierten Zeitpunkt einer Reform. Zweitens: Die Käuferschaft rechnet neu, also sollten Ihre Verkaufsunterlagen das auch. Ein dokumentierter Unterhaltszustand, nachvollziehbare Investitionen und eine saubere Bewertung geben Käufern die Sicherheit, die sie in einer Übergangsphase suchen. Was Ihre Immobilie heute wert ist und wie eine fundierte Bewertung zustande kommt, lesen Sie in unserem Leitfaden Was ist meine Immobilie wert?.

Nichts überstürzen: die vernünftige Reihenfolge

Die wichtigste Empfehlung ist unspektakulär: Treffen Sie keine irreversiblen Entscheide auf Basis von Details, die noch gar nicht feststehen. Konkret heisst das: Beobachten Sie die Umsetzung — massgebend ist, wann der Systemwechsel in Kraft tritt und wie Bund und Kantone die offenen Punkte regeln. Planen Sie grössere Renovationen mit Blick auf beide Regime, denn der Zeitpunkt einer Sanierung kann steuerlich unterschiedlich wirken, je nachdem, welches Recht dann gilt. Und rechnen Sie Ihre persönliche Situation durch, bevor Sie Hypothekarstrategie oder Kaufentscheid umstellen — mit einer Fachperson für Steuern, die Ihren Kanton und Ihre Zahlen kennt. Verbindliche Auskünfte zu Ihrer Steuersituation gibt Ihr Steueramt; pauschale Ratschläge aus Schlagzeilen ersetzen diese Rechnung nicht.

Genau hier verstehen wir uns als Ihr Sparringspartner: Wir nehmen die Immobilienseite der Rechnung — Wert, Zustand, Marktlage, Verkaufs- oder Kaufstrategie — und stellen die kritischen Fragen, bevor es teuer wird. In der kostenlosen Erstberatung erhalten Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie und ein klares Bild, welche Optionen Sie haben und was sie bedeuten. Das nehmen Sie in jedem Fall mit — auch wenn Sie am Ende weder kaufen noch verkaufen, sondern einfach ruhiger schlafen. Und wenn Sie sich bewegen wollen, stehen wir in Ihrer Ecke: von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin. Rufen Sie uns an unter +41 76 325 11 95 oder schreiben Sie uns: zur kostenlosen Erstberatung — always with a smile.

Häufige Fragen

Ist der Eigenmietwert jetzt schon abgeschafft?

Nein. Das Stimmvolk hat den Systemwechsel am 28. September 2025 angenommen, in Kraft getreten ist er aber noch nicht. Bis zum Inkrafttreten versteuern Sie den Eigenmietwert weiterhin und können Schuldzinsen und Unterhalt wie bisher abziehen. Der Zeitpunkt der Umsetzung ist derzeit offen.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts am meisten?

Tendenziell langjährige Eigentümer mit tiefer oder abbezahlter Hypothek und geringem Renovationsbedarf: Sie verlieren kaum Abzüge, werden aber vom fiktiven Einkommen entlastet. Hoch belehnte Käufer und Eigentümer mit grossem Sanierungsbedarf können dagegen schlechter fahren, weil die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt eingeschränkt werden. Entscheidend ist die individuelle Rechnung je nach Kanton, Verschuldung und Objekt.

Was passiert mit Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften?

Auch auf selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt der Eigenmietwert. Im Gegenzug erhalten die Kantone die verfassungsmässige Möglichkeit, auf solchen Liegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Ob, wann und in welcher Höhe ein Kanton davon Gebrauch macht, ist offen und wird kantonal entschieden — verbindliche Auskunft gibt das Steueramt am Ort der Liegenschaft.

Soll ich mit dem Hauskauf warten, bis der Systemwechsel in Kraft ist?

Ein Kaufentscheid sollte primär von Objekt, Preis, Tragbarkeit und Lebenssituation abhängen — nicht vom Zeitpunkt einer Steuerreform, deren Inkrafttreten noch offen ist. Sinnvoll ist, die Finanzierung in beiden Szenarien zu rechnen: mit heutigem Recht und im künftigen System ohne Eigenmietwert und mit eingeschränkten Abzügen. Wer so plant, muss nicht warten, sondern kauft mit Spielraum.