Das Haus ist zu gross geworden. Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Eine Reihenfolge, die immer richtig ist, gibt es nicht. Das sagen auch die Banken: «Es gibt keine Standardlösung» (Raiffeisen, Stand September 2026). Welche passt, hängt laut UBS von Ihren Wünschen und vom Markt ab. Sicher wird der Wechsel, wenn Ihr Verkauf nicht von Ihrem Kauf abhängt.

Wer zuerst kauft, trägt eine Zeit lang zwei Hypotheken. Fehlt das Geld aus dem Verkauf noch, braucht es eine Überbrückungsfinanzierung. Wer zuerst verkauft, kennt sein Budget, bevor er unterschreibt. Er braucht aber eine Lösung für die Zwischenzeit.

Die naheliegende Sorge lautet: «Dann stehen wir auf der Strasse.» Das muss nicht sein. Im Kaufvertrag lässt sich ein späterer Übergabetermin vereinbaren. Oder Sie mieten Ihr Haus befristet zurück (Art. 255 Obligationenrecht). Beides braucht die Zustimmung der Käuferschaft. Suchen dürfen Sie trotzdem früh.

Was das für Sie heisst: Legen Sie zuerst Zielbild und Budget fest. Das Budget kommt aus dem Netto-Erlös: dem, was nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt. Danach entscheiden Sie die Reihenfolge. Unser Grundsatz: «Ihr Verkauf wird nie von einer schnellen Kaufentscheidung abhängig gemacht.»

Beide lassen Sie nach dem Verkauf im Haus wohnen, bis die neue Wohnung bereit ist. Beim Antritt nach Vereinbarung legen Sie im Kaufvertrag einen späteren Übergabetermin fest. Bei der Rückmiete mieten Sie Ihr verkauftes Haus für eine feste Zeit von der Käuferschaft zurück. Eine solche befristete Miete endet ohne Kündigung am vereinbarten Tag (Art. 255 Obligationenrecht).

Beides muss die Käuferschaft mittragen, und beides gehört in den Kaufvertrag. Die Miete sollte marktüblich sein, damit sie kein versteckter Teil des Kaufpreises ist.

Das sagen wir offen, weil es die Käuferschaft betrifft. Auch eine befristete Wohnungsmiete kann das Gericht in Härtefällen verlängern. Die Verlängerung ist auf höchstens vier Jahre begrenzt (Art. 272 und 272b). Auf dieses Recht kann der Mieter nicht im Voraus gültig verzichten (Art. 273c, Stand September 2026).

Was das für Sie heisst: Halten Sie Termin und Miete im Kaufvertrag fest. Ein Kaufrecht oder Vorvertrag für die neue Wohnung gilt nur, wenn ein Notar ihn öffentlich beurkundet (Art. 216 Obligationenrecht).

Eine Überbrückungsfinanzierung ist eine zusätzliche Hypothek für die Zeit zwischen Kauf und Verkauf. Die Bank finanziert die neue Wohnung vor, bis Ihr Haus verkauft ist. Banken nennen das auch Zwischen- oder Doppelfinanzierung. Zurückbezahlt wird sie in der Regel beim Verkauf Ihres Hauses.

Diese Brücke hat ihren Preis. Die Zinsen sind laut Raiffeisen «in der Regel etwas höher» als bei der regulären Hypothek, weil die Finanzierung nur kurz läuft. Eine Zinszahl nennen wir bewusst nicht. Sie hängt von Ihrer Bank und vom Zeitpunkt ab.

Dazu kommen Bedingungen, wie sie die UBS nennt: Die höhere Hypothek muss tragbar bleiben. Tragbar heisst: Die Bank trägt sie mit Ihrem Einkommen noch mit. Für Ihr Haus muss schon ein möglicher Käufer oder ein Entwurf des Verkaufsvertrags vorliegen. Und der Verkauf muss innert einer bestimmten Frist gelingen (Stand September 2026).

Was das für Sie heisst: Beantragen Sie eine Überbrückung früh. Prüfen Sie vorher, ob ein späterer Übergabetermin oder eine Rückmiete sie überflüssig macht. Zins und Bedingungen klärt am besten ein Gespräch mit Ihrer eigenen Bank.

Nicht sofort, wenn Sie den Erlös rechtzeitig in ein neues eigenes Zuhause in der Schweiz stecken. Die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf, wird dann aufgeschoben. Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Das nennt man Ersatzbeschaffung (Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz).

Die Bedingung: Sie haben das verkaufte Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt. Und Sie bewohnen auch das neue Zuhause selbst. Ferien- und Zweitwohnungen zählen nicht. Stecken Sie weniger in das neue Zuhause, als der Verkauf eingebracht hat, wird in der Regel ein Teil des Gewinns sofort besteuert. Wie genau, regelt jeder Kanton selbst.

Auch die Frist legt der Kanton fest. Im Kanton Zürich sind es in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf, in Schwyz vier Jahre (Stand September 2026).

Was das für Sie heisst: In allen acht Kantonen der Tabelle zählt auch ein Kauf vor dem Verkauf. Klären Sie Frist und Rechnung mit dem Steueramt, bevor Sie unterschreiben. Was die Steuer ohne Aufschub ausmacht, zeigt der Rechner für die Grundstückgewinnsteuer in Ihrem Kanton.