Geerbtes Haus verkaufen, wenn Erben uneinig sind

Ja. Eine Erbengemeinschaft handelt einstimmig – für Verkauf, Übernahme und Vermietung. Genau deshalb beginnen wir mit Einzelgesprächen und einer Zahl, die alle akzeptieren können, statt mit einem Mandat.

Zuerst prüfen Sie, ob Sie die Erbschaft annehmen wollen. Ausschlagen können Sie sie innerhalb von drei Monaten, etwa wenn Schulden drohen (Artikel 566 und 567 Zivilgesetzbuch). Für gesetzliche Erben beginnt die Frist, sobald sie vom Tod wissen; für Erben aus dem Testament mit dessen amtlicher Mitteilung. Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt die Erbschaft in der Regel als angenommen, mit allfälligen Schulden des Nachlasses (Artikel 571). Danach folgt die Erbbescheinigung, dann die Eintragung im Grundbuch – dazu mehr in der nächsten Frage.

In der Regel, sobald zwei Dinge erfüllt sind: Alle Erben sind einverstanden, und Sie alle stehen im Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis, wem ein Grundstück gehört. Dafür brauchen Sie eine Erbbescheinigung, ein amtliches Papier, das zeigt, wer erbt. Eigentümer sind Sie zwar schon ab dem Todestag. An einen Käufer übertragen können Sie das Haus aber erst nach Ihrer eigenen Eintragung (Artikel 560 und 656 Absatz 2 Zivilgesetzbuch).

Meist blockiert jemand, weil er sich übergangen fühlt oder eine andere Zahl im Kopf hat. Eine neutrale, schriftliche Bewertung löst den zweiten Punkt; das Einzelgespräch oft den ersten. Wenn das nicht reicht, empfehlen wir eine Mediation – und sagen das offen.

Eine echte Verkaufssperre ist die Ausnahme. Ein Testament kann Auflagen oder Bedingungen enthalten, deren Vollzug jeder verlangen darf, der ein Interesse daran hat (Artikel 482 Zivilgesetzbuch). Es kann einer Person auch ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vermachen (Artikel 484, 745 und 776). Das ist das Recht, im Haus zu wohnen oder seinen Ertrag zu nutzen. Ein eingetragenes Recht bleibt auch nach einem Verkauf bestehen, bis es gelöscht wird, etwa nach Verzicht oder Tod der berechtigten Person (Artikel 748). Setzt das Testament einen Willensvollstrecker ein, führt diese Person die Teilung aus (Artikel 518 Zivilgesetzbuch). Blockiert stattdessen nur ein einzelner Miterbe, bleibt die Teilung erzwingbar.

Auf Basis des Verkehrswerts, abzüglich der offenen Hypothek und allfälliger latenter Steuern, geteilt nach Erbquote. Unsere Bewertung liefert genau diesen Wert – schriftlich hergeleitet, als Grundlage für das Gespräch mit der Bank.

Meist über eine höhere Hypothek auf das übernommene Haus, ergänzt durch eigenes Erspartes des übernehmenden Erben. Ohne Zustimmung der Bank haften die ausbezahlten Geschwister weiter für die Hypothek, in der Regel bis fünf Jahre nach der Teilung (Artikel 639 Zivilgesetzbuch). Wie sich die Auszahlung pro Geschwister in der Schweiz berechnet, zeigt die Seite Elternhaus übernehmen, Geschwister auszahlen.

Beim Erbgang selbst nicht – sie wird aufgeschoben. Sie fällt an, wenn die Gemeinschaft verkauft, und zwar auf den Gewinn seit dem Kauf durch die Eltern, mit deren Besitzdauer. Das ist in der Regel günstig.

Mit einer neutralen Zahl und Einzelgesprächen ist die Einigung oft eine Frage von Wochen, nicht Jahren. Den realistischen Zeitrahmen für Ihre Situation nennen wir nach den ersten Gesprächen – schriftlich.

Ja: Ihre Anfrage verpflichtet niemanden, und die Bewertung bleibt kostenlos, auch wenn Sie das Haus am Ende behalten. Wir klären zuerst mit Ihnen, wen wir ansprechen dürfen; dann spricht Dominik Devaja, Geschäftsführer von Immosmile in Zürich, mit jedem Erben einzeln und vertraulich. Die schriftliche Bewertung erhalten auf Wunsch alle zur gleichen Zeit, niemand zuerst. Wir stehen auf keiner Seite, auch nicht auf Ihrer.