Grundstückgewinnsteuer beim Hausverkauf in Zürich berechnen

Zwei Dinge senken die Steuer, ohne dass sich am Preis etwas ändert: Ihre Belege und die Zahl Ihrer vollen Besitzjahre.

So steigt der Zürcher Grundtarif mit dem Gewinn, bevor die Besitzdauer zählt (§ 225 Abs. 1).
Gewinnanteil (CHF)	Steuersatz	Steuer bei Gewinn = Obergrenze
bis 4'000	10 %	steuerfrei
4'001 – 10'000	15 %	CHF 1'300
10'001 – 18'000	20 %	CHF 2'900
18'001 – 30'000	25 %	CHF 5'900
30'001 – 50'000	30 %	CHF 11'900
50'001 – 100'000	35 %	CHF 29'400
über 100'000	40 %	+ CHF 40 je 100

Spalte 3 für 2 bis 4 volle Besitzjahre, ohne Zuschlag und Ermässigung. Gewinne unter CHF 5'000 sind steuerfrei; ab CHF 5'000 zählt der ganze Gewinn (§ 225 Abs. 5¹). Amtliche Tabelle: ZStB 225.1².

Tabelle · § 225 Abs. 2 und 3 Steuergesetz Zürich

Wie stark verändert die Besitzdauer die Grundstückgewinnsteuer?

Die Besitzdauer ist die Zeit zwischen Ihrem Kauf und Ihrem Verkauf. Unter zwei Jahren steigt die Steuer, ab 5 vollen Jahren sinkt sie. Jedes weitere volle Jahr bringt 3 Prozentpunkte mehr Ermässigung, bis 50 Prozent ab dem 20. Jahr.¹

Die Tabellen zeigen das an 200'000 Franken Gewinn: im ersten Jahr 104'100 Franken Steuer, ab dem 20. Jahr 34'700. Haben Sie geerbt, zählen die Jahre seit dem letzten Kauf, meist dem Ihrer Eltern.¹ Was das in Ihrer Gemeinde ausmacht, zeigt der Netto-Report Kanton Zürich.

Kurze Besitzdauer: Zuschlag bis zum zweiten Jahr (§ 225 Abs. 2).
Volle Besitzjahre	Zuschlag oder Ermässigung	Steuer auf CHF 200'000 Gewinn
unter 1 Jahr	+ 50 %	CHF 104'100
1 bis unter 2 Jahre	+ 25 %	CHF 86'750
2 bis 4 Jahre	keine	CHF 69'400

Ermässigung Jahr für Jahr: 5. bis 12. volles Besitzjahr (§ 225 Abs. 3).
Volle Besitzjahre	Zuschlag oder Ermässigung	Steuer auf CHF 200'000 Gewinn
5	– 5 %	CHF 65'930
6	– 8 %	CHF 63'848
7	– 11 %	CHF 61'766
8	– 14 %	CHF 59'684
9	– 17 %	CHF 57'602
10	– 20 %	CHF 55'520
11	– 23 %	CHF 53'438
12	– 26 %	CHF 51'356

Ermässigung Jahr für Jahr: ab dem 13. vollen Besitzjahr (§ 225 Abs. 3).
Volle Besitzjahre	Zuschlag oder Ermässigung	Steuer auf CHF 200'000 Gewinn
13	– 29 %	CHF 49'274
14	– 32 %	CHF 47'192
15	– 35 %	CHF 45'110
16	– 38 %	CHF 43'028
17	– 41 %	CHF 40'946
18	– 44 %	CHF 38'864
19	– 47 %	CHF 36'782
20 und mehr	– 50 %	CHF 34'700

Eigene Rechnung mit dem Zürcher Tarif (§ 225 Abs. 1–3 Steuergesetz¹; ZStB 225.1²), Gewinn CHF 200'000, ohne Ersatzbeschaffung. Richtwerte ohne Gewähr.

Formel · §§ 219 bis 221 Steuergesetz Zürich

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Zürich berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer in Zürich entsteht in drei Schritten. Erstens der Gewinn: Erlös minus Anlagekosten.¹ Anlagekosten sind der Kaufpreis plus anrechenbare Aufwendungen. Zweitens der Grundtarif: 10 Prozent auf den ersten 4'000 Franken, bis 40 Prozent über 100'000 Franken. Drittens die Besitzdauer: Sie erhöht oder senkt diesen Betrag. Einen Gemeindesteuerfuss gibt es dabei nicht, auch nicht in der Stadt Zürich.

Anrechenbar sind nur Aufwendungen aus der massgebenden Besitzdauer, also seit dem Kauf, der für die Steuer zählt.¹ Reiner Unterhalt zählt hier nicht. Er lässt sich heute nur bei der Einkommenssteuer abziehen.⁶ Ein Neuanstrich senkt den Gewinn also nicht, ein Anbau schon.

Was das für Sie heisst: Suchen Sie den alten Kaufvertrag und die Rechnungen für Umbauten. Jede anerkannte Rechnung senkt den Gewinn. Bleibt Ihr Gewinn auch nach den Abzügen über 100'000 Franken und besitzen Sie das Haus seit zwanzig vollen Jahren? Dann spart jeder anerkannte Franken 20 Rappen Steuer.

Diese Aufwendungen zählen (§ 221 Abs. 1)

Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, abzüglich Versicherungsleistungen und Beiträgen von Bund, Kanton oder Gemeinde
Grundeigentümerbeiträge, etwa für Strasse, Trottoir, Werkleitungen oder Perimeter
übliche Maklerprovisionen und Inseratekosten, beim Kauf und beim Verkauf
Abgaben, die mit der Handänderung verbunden sind
Baukreditzinsen, aber nur bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen
der bezahlte Mehrwertausgleich für Planungsvorteile

Tarif und Besitzdauer stehen fest. Offen ist die Zahl, an der alles hängt: Ihr Verkaufspreis. Die Bewertung prüft ihn schriftlich und rechnet bis zu dem Betrag, der Ihnen bleibt.

Verkaufspreis prüfen lassenKostenlos und unverbindlich · Antwort persönlich von Dominik Devaja

Ersatzwert · § 220 Abs. 2 Steuergesetz Zürich

Was gilt, wenn Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurückliegt?

Liegt der massgebende Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Kaufpreises den Verkehrswert anrechnen.¹ Gemeint ist der damalige Marktwert vor 20 Jahren. Das ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Eine Pauschale oder Formel dafür kennt das Gesetz nicht.

Ein Beispiel mit eigenen Zahlen: Kauf 1985 für 400'000 Franken, Verkauf heute für 1'500'000. Vor 20 Jahren war das Haus 700'000 Franken wert. Mit dem alten Kaufpreis kostet der Verkauf 214'700 Franken Steuer. Mit dem Verkehrswert sind es 154'700 Franken.

Was das für Sie heisst: Bei alten Käufen lohnt sich der Vergleich. Tragen Sie im Rechner oben einmal den Kaufpreis und einmal den Verkehrswert ein. Ob ältere Investitionen dann noch zählen, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Naheliegend ist: nur jene der letzten 20 Jahre, denn die älteren stecken im Verkehrswert. Das klärt das Gemeindesteueramt. Beim geerbten Elternhaus zählt meist der Kauf durch Ihre Eltern.

Rechenbeispiel

Einfamilienhaus, 22 Jahre Besitz: mit und ohne Belege

Dieselben Zahlen stehen als Startwerte im Rechner oben. So entsteht die Steuer Schritt für Schritt.

Verkaufspreis: CHF 1'300'000
Kaufpreis: − CHF 820'000
Verkaufskosten, etwa Maklerprovision und Inserate (3 %): − CHF 39'000
Steuerbarer Gewinn: CHF 441'000
Steuer nach Grundtarif (§ 225 Abs. 1): CHF 165'800
Ermässigung für 22 volle Jahre (§ 225 Abs. 3): − 50 %
Grundstückgewinnsteuer ohne Belege: CHF 82'900
Mit belegten Investitionen von CHF 120'000: CHF 58'900
Weniger Steuer dank Belegen: CHF 24'000

Eigene Rechnung nach § 225 Abs. 1 und 3 Steuergesetz Zürich¹, ohne Ersatzbeschaffung; Verkaufskosten als Aufwendungen nach § 221. Richtwert ohne Gewähr, kein Steuerbescheid.

Aufschub · § 216 Abs. 3 lit. i Steuergesetz Zürich

Wann schiebt ein neues Eigenheim die Grundstückgewinnsteuer auf?

Haben Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt, zuletzt als Hauptwohnsitz?³ Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ In der Regel gilt eine Frist von zwei Jahren.³ Auch ein Kauf vor dem Verkauf kann zählen, wenn beides zusammenhängt.³

Ganz aufgeschoben ist die Steuer nur, wenn das neue Zuhause mindestens den Erlös kostet. Im amtlichen Beispiel bringt der Verkauf 1,5 Millionen bei 1 Million Anlagekosten. Das neue Haus kostet 1,32 Millionen. Sofort steuerbar sind 180'000 Franken; nach zehn Jahren Besitz macht das 49'120 Franken Steuer.³ Kostet es nicht mehr als die Anlagekosten, gibt es keinen Aufschub.³

Was das für Sie heisst: Aufgeschoben ist nicht erlassen. Verkaufen Sie das neue Eigenheim später ohne neuen Ersatz, wird der aufgeschobene Gewinn mitbesteuert.³ Den Aufschub beantragen Sie, bevor die Veranlagung rechtskräftig ist.³ Den Preis des neuen Eigenheims tragen Sie im Rechner oben ein.

Verfahren · §§ 205 und 226 Steuergesetz Zürich

Wer erhebt die Steuer, und welche Fristen gelten?

Steuerpflichtig ist die Person, die verkauft.¹ Erhoben wird die Grundstückgewinnsteuer von der politischen Gemeinde.¹ Die Einnahmen gehen ganz an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.⁴ Den Tarif legt aber der Kanton fest, ohne Steuerfuss. Deshalb kostet derselbe Gewinn in jeder Zürcher Gemeinde gleich viel.

Die Handänderung ist der Eigentumswechsel beim Verkauf. Innert 30 Tagen danach reichen Sie dem Gemeindesteueramt die Steuererklärung ein. Diese Frist ist erstreckbar.¹ Fällig wird die Steuer am 90. Tag nach der Handänderung, ab dem 91. Tag läuft Zins.⁵ Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr.⁷

Was das für Sie heisst: Legen Sie Kaufvertrag und Belege vor dem Notartermin bereit. Dann reicht die Zeit für eine vollständige und belegte Erklärung ans Steueramt. Was ein Verkauf sonst braucht, steht in der Liste der Verkaufsunterlagen.

Ehrlich gesagt

Lohnt es sich in Zürich, mit dem Verkauf zu warten?

Manchmal ja, und zwar wegen des Kalenders. Bei 441'000 Franken Gewinn kostet der Verkauf nach 19 vollen Jahren 87'874 Franken Steuer, nach 20 Jahren 82'900. Der Unterschied von 4'974 Franken entsteht allein durch das Datum. Liegt Ihr Jahrestag nur wenige Monate entfernt, kann sich ein späterer Verkaufstermin lohnen. Welcher Tag als Verkaufstag zählt, klären Sie vorher mit dem Gemeindesteueramt.

Ab 20 vollen Jahren ist es umgekehrt: Warten senkt die Steuer nicht mehr. Dann zählt, ob Verkaufen, Umziehen oder Bleiben zu Ihrem Leben passt. Das ordnet die Standortbestimmung in sechs Fragen. Wer verkaufen und trotzdem wohnen bleiben möchte, findet die Wege unter Verkaufen und wieder mieten. Für Bauland gilt derselbe Tarif; womit Sie beim Preis rechnen können, zeigen die Baulandpreise im Kanton Zürich.

Zweitwohnung, Ferienhaus, Elternhaus

Liegt Ihr Haus in einem anderen Kanton?

Grundstückgewinnsteuer Zürich: Was fragen Eigentümer am häufigsten?

Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer in Zürich einen Freibetrag?

Es gibt eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Gewinne unter 5'000 Franken sind steuerfrei. Ab 5'000 Franken wird der ganze Gewinn besteuert, nicht nur der Teil darüber (§ 225 Abs. 5 Steuergesetz). Ein Gewinn von genau 5'000 Franken kostet nach drei Jahren 550 Franken Steuer.

Zahle ich in Küsnacht mehr Grundstückgewinnsteuer als in Kloten?

Nein. Der Tarif gilt in allen Zürcher Gemeinden gleich, ohne Gemeindesteuerfuss (§ 225 Steuergesetz). Die Gemeinde, in der das Haus liegt, veranlagt die Steuer und erhält die Einnahmen. Was Häuser dort kosten, zeigen zum Beispiel die Seiten zu Küsnacht, Kloten und Horgen.

Fällt beim Erben oder Schenken eine Grundstückgewinnsteuer an?

Nicht sofort. Bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung wird die Steuer aufgeschoben (§ 216 Abs. 3 lit. a Steuergesetz). Verkaufen Sie später, zählen Kaufpreis und Kaufdatum der früheren Eigentümer, etwa Ihrer Eltern (§ 219 Abs. 3). Mehr dazu, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.

Zahle ich Grundstückgewinnsteuer, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein. Steuerbar ist nur der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 Steuergesetz). Liegt der Verkaufspreis unter Kaufpreis plus anrechenbaren Aufwendungen, gibt es keinen Gewinn und damit keine Grundstückgewinnsteuer.

Wer bezahlt Notariat und Grundbuch beim Verkauf in Zürich?

Das vereinbaren Käufer und Verkäufer im Vertrag frei: je zur Hälfte, ganz der Verkäufer oder ganz der Käufer. Regelt der Vertrag nichts, schulden beide je die Hälfte; gegenüber dem Amt haften beide für alles (§ 29 Notariatsgesetz). Beurkundung und Grundbucheintrag kosten je 1 Promille des Verkehrswerts, mindestens 100 Franken. Auf die Beurkundung kommt die Mehrwertsteuer (Notariatsgebührenverordnung, Anhang).

Wann muss ich die Grundstückgewinnsteuer in Zürich bezahlen?

Fällig wird sie am 90. Tag nach der Handänderung, also nach dem Eigentumswechsel beim Verkauf. Ab dem 91. Tag läuft Zins. Die Steuererklärung reichen Sie innert 30 Tagen nach der Handänderung beim Steueramt Ihrer Gemeinde ein, diese Frist ist erstreckbar. Bezahlen muss die Person, die verkauft.

Wie genau ist der Grundstückgewinnsteuer-Rechner für Zürich?

Er rechnet mit dem amtlichen Tarif nach § 225 Steuergesetz und Ihrer Besitzdauer in vollen Jahren. Die Beträge schätzen Sie selbst. Anlagekosten und Fristen prüft am Ende die Gemeinde. Der Rechner liefert einen Richtwert, keinen Steuerbescheid. Nicht abgebildet sind zum Beispiel gemischt genutzte Häuser.

Gibt es den Grundstückgewinnsteuer-Rechner für Zürich auch zum Herunterladen, als PDF oder Excel?

Nein, eine Excel- oder PDF-Vorlage brauchen Sie nicht. Der Rechner oben rechnet direkt im Browser mit dem Tarif nach § 225 Steuergesetz, ohne Anmeldung. Tragen Sie Verkaufspreis, Kaufpreis, Investitionen, Besitzjahre und Kosten ein, Steuer und Nettoerlös erscheinen sofort. Zum Nachrechnen von Hand zeigen die Besitzdauer-Tabellen oben ab dem fünften Jahr jedes volle Besitzjahr einzeln.

Speichert der Zürcher Rechner meine Eingaben?

Nein. Ihre Zahlen bleiben in Ihrem Browser, wir sehen sie nicht. Eine Anmeldung brauchen Sie nicht.

Kanton Zürich · 160 Gemeinden

Was gilt in Ihrer Gemeinde?

Für jede Zürcher Gemeinde gibt es eine eigene Seite: amtliche Preise 2025, Bauland, Steuerfuss, das zuständige Notariat und ein Beispiel, was nach der Grundstückgewinnsteuer bleibt.

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Quellen

Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), §§ 205, 209–210, 216 Abs. 3 lit. a und i, 217, 219–222, 225 Abs. 1–3 und 5, 226 (Nachtrag 132) · Stand 1.4.2026, abgerufen 14.10.2026
Kantonales Steueramt Zürich: ZStB 225.1, Tarif für die Grundstückgewinnsteuer · abgerufen 29.09.2026
Finanzdirektion Kanton Zürich: ZStB 216.3, Aufschub bei Ersatzbeschaffung, Rz 17–22 und 28 (die dort zitierte Sonderbestimmung § 226a ist seit 1.1.2021 aufgehoben, Grundlage ist heute § 216 Abs. 3 lit. i StG) · Stand 1.2.2018, abgerufen 29.09.2026
Kantonales Steueramt Zürich: Grundstückgewinnsteuer · abgerufen 29.09.2026
Verordnung zum Steuergesetz Kanton Zürich (StV, LS 631.11), § 71 (Verfalltag und Zins) · Nachtrag 108, abgerufen 29.09.2026
Kantonales Steueramt Zürich: ZStB 30.3, Merkblatt zum Unterhalt von Liegenschaften (Rz. 12–14) · vom 26.3.2021, abgerufen 14.10.2026
Notariate Kanton Zürich: Gebühren bei Kaufverträgen (keine Handänderungssteuer seit 1.1.2005) · abgerufen 29.09.2026
Notariatsgesetz Kanton Zürich (NotG, LS 242), § 29 (Kostentragung; Abs. 3 abweichende Vereinbarung vorbehalten) · Nachtrag 095, abgerufen 29.09.2026
Notariatsgebührenverordnung Kanton Zürich (NotGebV, LS 243), § 2 und Anhang Ziff. 1.1.1 und 2.2.1 · Stand 1.1.2024, abgerufen 29.09.2026

Grundstückgewinnsteuer Zürich berechnen: Was bleibt vom Hausverkauf?