Immobilie verkaufen im Kanton Aargau
Verkaufen im Aargau: Für die Steuer zählt Ihr Kaufpreis nicht immer.
Nach mehr als zehn vollen Jahren ersetzt beim Haus eine Pauschale Kaufpreis und Investitionen. Im Rechenbeispiel sinkt die Steuer so fast um die Hälfte.
Stand September 2026 · Steuergesetz des Kantons Aargau (SAR 651.100), Fassung 1. Januar 2025 · Merkblatt Grundstückgewinnsteuer, Änderungen 1. Juli 2023.
Was die meisten übersehen: Wer vor Jahrzehnten kaufte, versteuert im Aargau nicht zwingend die ganze Wertsteigerung. In einem Rechenbeispiel mit 36 Besitzjahren sind das 19'000 Franken weniger Steuer.
Steuer beim Verkauf
Haus verkaufen im Kanton Aargau: Wie viel Steuer zahle ich nach vielen Jahren?
Ab 25 vollen Besitzjahren zahlen Sie im Kanton Aargau 5 Prozent Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Kaufpreis und Investitionen wie ein Anbau. Nach mehr als zehn vollen Jahren setzt das Gesetz beim bebauten Grundstück eine Pauschale an. Sie ersetzt die Anlagekosten: anfangs 80 Prozent des Verkaufspreises, ab 25 vollen Jahren 65 Prozent.
Ein Rechenbeispiel, etwa fürs Elternhaus: 1990 für 400'000 Franken gekauft, 2026 für das Dreifache verkauft, 1'200'000 Franken. Als Anlagekosten gelten pauschal 780'000 Franken, besteuert werden 420'000 Franken Gewinn. Das ergibt 21'000 Franken Steuer; mit dem Kaufpreis allein wären es 40'000. Nachgerechnet nach §§ 105 und 109 Steuergesetz des Kantons Aargau, Stand 1. Januar 2025; ebenso rechnet das kantonale Steueramt im Merkblatt, Ziffer 11.1.1.
Was das für Sie heisst: Nach 25 vollen Jahren senkt Warten diese Steuer nicht mehr. Im Beispiel lohnen sich Belege erst, wenn Kaufpreis und belegte Kosten zusammen 780'000 Franken übersteigen. Dann zählt alles vollständig Belegte, und die Pauschale entfällt. Beide Wege spielen Sie im Aargauer Grundstückgewinnsteuer-Rechner durch.
Ob Pauschale oder Belege weniger Steuer ergeben, hängt auch am Verkaufspreis: Die Pauschale wächst mit ihm, Belege nicht. Diesen Preis kennt kein Rechner, die Bewertung nennt ihn als Spanne. Die Netto-Rechnung zeigt dazu, was nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt. Sie erhalten sie schriftlich, damit Eltern und Kinder dieselbe Zahl prüfen, bevor jemand unterschreibt.
Ablauf und Kosten
Haus verkaufen im Aargau: Welche Kosten fallen beim Notar an?
Rund um den Notartermin kosten beim Hausverkauf im Aargau vor allem zwei Dinge: 4 Promille Grundbuchabgabe und die Beurkundung, also die Unterschrift. Eine Handänderungssteuer gibt es nicht, kostenlos ist der Eigentümerwechsel trotzdem nicht. Die Abgabe fällt beim Eintrag ins Grundbuch an, dem amtlichen Eigentümerverzeichnis. Wer sie trägt, regelt das Gesetz nicht; beide Seiten haften gemeinsam (§§ 5 und 8 Gesetz über die Grundbuchabgaben, Stand 1. Januar 2020).
Bei 1'200'000 Franken Kaufpreis sind das 4'800 Franken Abgabe und 3'600 Franken Beurkundung nach Notariatstarif, plus Mehrwertsteuer und Auslagen. Beurkunden darf nur eine Aargauer Urkundsperson, also eine Notarin oder ein Notar. Ein gesetzliches Pfand von 3 Prozent des Kaufpreises sichert die Grundstückgewinnsteuer. Es ist keine weitere Steuer und entfällt bei anderer Sicherheit.
Was das für Sie heisst: Ersetzen Sie Ihr selbst bewohntes Zuhause, stellt die Gemeinde die Steuer meist zuerst ohne Aufschub in Rechnung. Klären Sie deshalb vor dem Notartermin, woher das Geld dafür kommt. Den Aufschub beantragen Sie selbst, ohne Makler. So läuft ein Verkauf mit Immosmile ab.
Was hier anders ist
Was Sie über den Verkauf im Kanton Aargau wissen sollten.
Ihre Besitzjahre zählen zweimal
Die Besitzjahre bestimmen im Aargau den Steuersatz und die Pauschale, jeweils nach eigener Tabelle. Der Satz sinkt in 26 Stufen: um 2 Prozentpunkte pro Jahr bis 20 Prozent im elften Besitzjahr, dann um einen Punkt bis 6 Prozent. Ab 25 vollen Jahren gelten 5 Prozent, bei der Pauschale 65 Prozent des Verkaufspreises. Freigrenze und Steuerfuss gibt es keine, der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde.
Aufgeschoben wird nur, was ins neue Zuhause fliesst
Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung, die Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen, können Sie den Aufschub beantragen (§ 98 Steuergesetz). Das neue Zuhause kaufen oder bauen Sie in der Schweiz, innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf. Kostet es nicht mehr als Ihre Anlagekosten, wird nichts aufgeschoben. Beim Mehrfamilienhaus zählt nur der selbst bewohnte Teil.
3 Prozent als Pfand, nicht als Steuer
Seit 2020 sichert ein gesetzliches Pfand von 3 Prozent des Kaufpreises die Grundstückgewinnsteuer, ohne Eintrag im Grundbuch (§ 234a Steuergesetz). Es sichert nur die Steuer, die wirklich geschuldet ist. Es entfällt, wenn eine andere Sicherheit geleistet wird, zum Beispiel eine Einzahlung von 3 Prozent an die Stelle, die die Steuer einzieht. Dafür wenden sich die Urkundsperson oder die Parteien an das Steueramt am Ort des Grundstücks.
Bezirke und Gemeinden
196 Gemeinden in elf Bezirken – von Rheinfelden bis Muri.
Zwölf Gemeinden aus allen elf Bezirken, nach amtlicher Bezirkseinteilung. Über Ihr Objekt sprechen wir gerne persönlich.
Anfahrt
Vom Büro am Bahnhofplatz Zürich
Mit dem Zug ab Zürich HB, schnellste Verbindung an einem Werktag ab 9 Uhr (SBB-Fahrplan 2026, geprüft am 30.09.2026).
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Fragen aus dem Kanton Aargau
Was Eigentümer hier wissen wollen.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau?
Zwischen 40 und 5 Prozent des Gewinns, je nachdem, wie lange Sie das Grundstück besitzen. Im ersten Besitzjahr sind es 40 Prozent, im elften noch 20 und ab 25 vollen Jahren 5 Prozent (§ 109 Steuergesetz des Kantons Aargau). Einen Steuerfuss oder Zuschläge gibt es nicht. Veranlagt wird von der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
Muss ich im Kanton Aargau auf einen kleinen Gewinn Steuer zahlen?
Ja. Der Kanton Aargau kennt keine Freigrenze, jeder Franken Gewinn ist steuerbar (§§ 101 und 109 Steuergesetz des Kantons Aargau). Im ersten Besitzjahr gelten 40 Prozent: Aus 12'000 Franken Gewinn werden 4'800 Franken Grundstückgewinnsteuer.
Kann ich im Kanton Aargau die Steuer aufschieben, wenn ich ein neues Zuhause kaufe?
Ja, auf Antrag, als Ersatzbeschaffung: ein Steueraufschub, wenn der Erlös in ein neues eigenes Zuhause fliesst. Altes und neues Zuhause müssen Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen. Gekauft oder gebaut wird in der Schweiz, innert zwei Jahren vor oder drei Jahren nach dem Verkauf. Aufgeschoben wird nur, soweit Sie den Erlös wieder einsetzen (§ 98 Steuergesetz des Kantons Aargau).
Gibt es im Kanton Aargau eine Handänderungssteuer?
Nein, keine klassische. Der Kanton erhebt aber bei jedem Verkauf eine Grundbuchabgabe von 4 Promille des Kaufpreises, mindestens 100 Franken. Käufer und Verkäufer haften dafür gemeinsam; wer sie trägt, regelt das Gesetz nicht (§§ 5 und 8 Gesetz über die Grundbuchabgaben).
Wer beurkundet im Kanton Aargau den Kaufvertrag?
Eine Aargauer Urkundsperson, also eine Notarin oder ein Notar mit Beurkundungsbefugnis, die die Notariatskommission erteilt. Kaufverträge über Aargauer Grundstücke müssen im Kanton beurkundet werden, ausserkantonale Urkunden gelten dafür nicht (§§ 5 und 6 Beurkundungs- und Beglaubigungsgesetz). Die Gebühr steht im Notariatstarif und gilt für alle Parteien gleich.
Haus im Kanton Aargau geerbt: Zählen Kaufpreis und Besitzjahre der Eltern?
Ja, in der Regel zählen der Kaufpreis Ihrer Eltern und die Jahre seit ihrem Kauf. Erbgang, Schenkung und Erbvorbezug zu Lebzeiten schieben die Grundstückgewinnsteuer nur auf (§ 97 Steuergesetz des Kantons Aargau). Massgebend ist der letzte besteuerte Eigentümerwechsel, meist der Kauf durch Ihre Eltern (§§ 103 und 110). Liegt er mehr als zehn volle Jahre zurück, gilt für ein Haus auch die Pauschale, sofern sie die belegten Kosten übersteigt (§ 105).
Begleiten Sie als Makler aus Zürich auch Verkäufe im Kanton Aargau?
Ja, und zwar nach Aargauer Recht, auch wenn das Büro der Immosmile GmbH am Bahnhofplatz 1 in Zürich liegt. Wir rechnen also mit dem Aargauer Steuersatz nach Besitzjahren, der Pauschale für Anlagekosten und der Grundbuchabgabe, nicht mit Zürcher Tarifen. Ihre einzige Ansprechperson, vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung, ist Geschäftsführer Dominik Devaja. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn die Empfehlung am Ende «behalten» lautet.
Was kostet der Kauf im Kanton Aargau?
Keine klassische Handänderungssteuer, aber eine Grundbuchabgabe von 4 ‰ (mindestens CHF 100, § 8 GBAG). Dazu kommen Gebühren für Grundbuch und Beurkundung. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken ergibt das für die Käuferschaft 3'730 bis 7'459 Franken, je nach Kaufvertrag und ohne Schuldbriefe (Stand 30.09.2026).
Alle acht Kantone und einen Rechner finden Sie unter Kaufnebenkosten je Kanton.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Aargau (SAR 651.100)
- Merkblatt Grundstückgewinnsteuer – Kantonales Steueramt Aargau
- Gesetz über die Grundbuchabgaben (SAR 725.100)
- Beurkundungs- und Beglaubigungsgesetz (SAR 295.200)
- Dekret über den Notariatstarif (SAR 295.250)
- Kanton Aargau in Zahlen – Statistik Aargau
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Die genaue Rechnung für Ihr Objekt erhalten Sie in der kostenlosen Bewertung.
Ihre Ansprechperson für den Kanton Aargau
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Vom Bahnhofplatz Zürich bin ich in 15 Minuten in Baden und in 24 Minuten in Aarau. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung – auch wenn sie «warten» lautet.
