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Und was bindet Sie vor dem Termin beim Notar?
Der Ablauf
Wie läuft ein Hauskauf in der Schweiz Schritt für Schritt ab?
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Suchen
Legen Sie Ort, Grösse und Budget fest. Das Budget hängt an der Tragbarkeit, also daran, ob die Bank die Hypothek mit Ihrem Einkommen mitträgt. Rechnen Sie das mit dem Tragbarkeitsrechner nach, die Kosten neben dem Preis mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
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Unterlagen prüfen
Verlangen Sie die Unterlagen vor der Besichtigung. Der wichtigste ist der Grundbuchauszug. Er zeigt Eigentümer, Schuldbriefe (die Sicherheiten der Bank) und Dienstbarkeiten. Dienstbarkeiten sind Rechte Dritter am Grundstück, etwa ein Wegrecht. Was sonst dazugehört, steht weiter unten.
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Besichtigen
Prüfen Sie Lage, Grundstück, Gebäude, Räume und Nebenkosten. Die wichtigsten Fragen stehen weiter unten. Bei unseren Objekten setzen wir uns nach der Besichtigung kurz mit Ihnen hin: Was ist Ihnen wichtig, bis wann möchten Sie kaufen, wie steht Ihre Finanzierung?
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Finanzierungsbestätigung
Lassen Sie sich von Ihrer Bank schriftlich bestätigen, dass der Kaufpreis finanzierbar ist. Erst mit dieser Bestätigung zählt Ihre Offerte bei uns als Angebot. Davor ist sie eine Interessensbekundung.
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Angebot
Ihr schriftliches Angebot nennt Objekt, Preis, gewünschten Übergabetermin und allfällige Bedingungen. Was genau hineingehört, zeigt die Seite Kaufangebot machen.
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Reservation
Nimmt die Eigentümerschaft Ihr Angebot an, folgt oft eine Reservationsvereinbarung. Sie hält fest, wie lange das Objekt für Sie reserviert bleibt und wie es weitergeht. Zum Kauf verpflichtet sie Sie nicht.
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Kaufvertrag und Beurkundung
Das Notariat erstellt oder prüft den Entwurf des Kaufvertrags. Sie erhalten ihn vor dem Termin und können Fragen klären. Am Termin liest die Notarin oder der Notar den Vertrag vor, dann unterschreiben beide Seiten. Erst jetzt ist der Kauf verbindlich.
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Grundbucheintrag und Übergabe
Das Notariat meldet den Kauf dem Grundbuchamt. Eigentümer werden Sie erst mit dem Eintrag. Nutzen und Gefahr, also Erträge und das Risiko von Schäden, gehen laut Gesetz schon mit dem Vertrag über. Der Kaufvertrag legt dafür meist einen anderen Tag fest, oft die Übergabe (Art. 185 Obligationenrecht).
Ist ein Reservationsvertrag verbindlich?
Ein Reservationsvertrag verpflichtet Sie nicht zum Kauf, solange er nicht öffentlich beurkundet ist. Das Gesetz verlangt die Beurkundung für jeden Grundstückkauf. Sie gilt auch für Vorverträge, also Verträge, die einen späteren Kauf versprechen (Art. 216 und Art. 22 Obligationenrecht).
Das Bundesgericht hat dazu 2014 einen Fall entschieden. Ein nicht beurkundeter Vorvertrag sah 8'000 Franken pro Monat vor, falls der Kauf nicht zustande kommt. Verlangt wurden 192'000 Franken. Das Gericht erklärte die Klausel für ungültig (Urteil 4A_281/2014 vom 17. Dezember 2014). Reugeld heisst: eine Zahlung für den Fall, dass Sie nicht kaufen. Ein solches Reugeld ist nur mit Beurkundung gültig.
Anders kann es bei einer Entschädigung für echten Aufwand sein, die unabhängig vom Kauf geschuldet ist. Diese Grenze ist eng.
Was das für Sie heisst: Eine Reservation regelt Zeit und Ablauf, sie ist noch kein Kauf. Lesen Sie genau, was mit einer Reservationszahlung geschieht, wenn der Kauf scheitert.
Braucht man für den Kaufvertrag einen Notar?
Ja, für den Kaufvertrag über ein Haus oder eine Wohnung braucht es den Notar. Der Vertrag ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet ist. So steht es in Art. 216 Obligationenrecht und Art. 657 Zivilgesetzbuch. Beurkundung heisst: Sie unterschreiben vor einer Notarin oder einem Notar.
Im Kanton Zürich beurkunden staatliche Notariate den Kauf. Sind sich beide Seiten einig, setzt das Notariat den Entwurf auf oder prüft einen eingereichten. Den Entwurf bereinigt es mit beiden Seiten vor dem Termin. Bis zu einem Termin vergehen üblicherweise mindestens 5 bis 10 Arbeitstage. Am Termin wird der Vertrag laut vorgelesen. Kleine Anpassungen sind dann noch möglich.
Danach meldet das Notariat den Kauf dem Grundbuchamt. Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, wem ein Grundstück gehört. Eigentümer werden Sie erst mit dem Eintrag (Art. 656 Zivilgesetzbuch).
Was das für Sie heisst: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe, bevor Sie zum Termin gehen. Achten Sie auf den Tag der Übergabe und auf die Regeln zu Mängeln.
Was sollte man bei der Besichtigung prüfen?
Bei der Besichtigung prüfen Sie am besten sechs Bereiche: Standort, Grundstück, Garten, Gebäude, Innenräume und Nebenkosten. So gliedert die Raiffeisen ihre Checkliste zur Hausbesichtigung (abgerufen September 2026).
Zum Standort gehören Schulen, Einkauf, Ärzte und der öffentliche Verkehr am Morgen und am Abend. Beim Grundstück zählen Dienstbarkeiten, Bauzone und Altlasten im Boden. Altlasten sind Verschmutzungen im Boden. Die Raiffeisen hält dazu fest, dass Sie als neuer Eigentümer automatisch haften.
Beim Gebäude prüfen Sie Renovationsbedarf, Heizung und ihr Alter, Elektrik und den Energieausweis. Innen zählen Licht, Küche, Bäder, Stauraum und ob Sie dort auch im Alter gut wohnen. Nach den Nebenkosten fragen Sie am besten die heutigen Bewohner.
Was das für Sie heisst: Gehen Sie mit einer Liste hin, nicht mit einem Gefühl. Was Sie bei der Besichtigung nicht klären, klären Sie vor dem Angebot schriftlich.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf verlangen?
- GrundbuchauszugZeigt Eigentümer, Schuldbriefe und Dienstbarkeiten. Ein Schuldbrief ist die Sicherheit einer Bank im Grundbuch.
- PläneGrundrisse, Baubeschreibung und die Berechnung der Wohnfläche.
- Nachweis der GebäudeversicherungÜblicherweise verlangt. Er zeigt den Versicherungswert des Gebäudes.
- BewilligungenLassen Sie sich zeigen, dass Um- und Anbauten bewilligt wurden.
- Energie und SanierungenEnergieausweis und Belege zu Dach, Heizung, Leitungen und Elektrik.
- Bei einer EigentumswohnungDas Reglement der Gemeinschaft, die Protokolle der letzten drei Versammlungen, der Jahresabschluss und der Stand des Erneuerungsfonds. Das ist die gemeinsame Kasse für Renovationen. Als gesund gilt eine jährliche Einlage von 0,5 bis 1 Prozent des Versicherungswerts (immero.ch).
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Ehrlich gesagt
Was nimmt Ihnen diese Seite nicht ab?
Die acht Schritte sind kein amtliches Schema. Sie fassen zusammen, worin sich Notariate, Banken und Fachportale einig sind. Im Einzelfall kann die Reihenfolge anders sein.
Bei unseren Immobilien handeln wir im Auftrag der Eigentümerschaft. Wir erklären Ihnen den Ablauf, beraten Sie als Käufer aber nicht. Den Entwurf des Kaufvertrags prüfen Sie selbst. Fragen dazu beantwortet das Notariat.
Was fragen Käufer zum Ablauf oft?
Wie lange dauert der gesamte Hauskauf-Prozess?
Eine amtliche Frist gibt es nicht. Bis zum Termin beim Notariat vergehen üblicherweise mindestens 5 bis 10 Arbeitstage. Nach der Beurkundung dauert der Eintrag ins Grundbuch in der Regel mehrere Wochen.
Was muss im Kaufvertrag stehen?
Üblich sind Objekt, Preis, Tag der Übergabe und wer welche Kosten trägt. Wichtig sind auch Nutzen und Gefahr und die Haftung für Mängel (Art. 197 Obligationenrecht). Eine Klausel «Kauf wie besichtigt» gilt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden (Art. 199 Obligationenrecht).
Wie funktioniert die Eigentumsübertragung?
Nach der Beurkundung meldet das Notariat den Kauf dem Grundbuchamt. Mit dem Eintrag ins Grundbuch werden Sie Eigentümer (Art. 656 Zivilgesetzbuch). Wann Sie einziehen, legt der Kaufvertrag fest.
Was passiert nach der Kaufabsicht?
Bei unseren Immobilien legen wir jede Interessensbekundung sofort der Eigentümerschaft vor. Zum Angebot wird sie, sobald Ihre Bank die Finanzierung schriftlich bestätigt. Danach entscheidet die Eigentümerschaft frei.
Kann ich nach einer Reservation noch zurücktreten?
Zum Kauf verpflichtet Sie eine nicht beurkundete Reservation nicht. Ein Reugeld für den Fall, dass Sie nicht kaufen, ist ohne Beurkundung ungültig (Bundesgericht 4A_281/2014). Was mit einer geleisteten Zahlung geschieht, steht in der Vereinbarung.
Quellen
- Obligationenrecht (SR 220), Art. 22, 185, 197, 199, 216 · abgerufen 30.09.2026
- Zivilgesetzbuch (SR 210), Art. 656 und 657 · abgerufen 30.09.2026
- Bundesgericht: Urteil 4A_281/2014 vom 17. Dezember 2014 · im Original gelesen 30.09.2026
- Notariate Kanton Zürich: Kaufvertrag · abgerufen 30.09.2026
- Raiffeisen Casa: Checkliste zur Hausbesichtigung vor dem Kauf · abgerufen 30.09.2026
- immero.ch: Stockwerkeigentum, Reglement und Erneuerungsfonds · abgerufen 30.09.2026
Bei den Immobilien, die wir anbieten, handeln wir ausschliesslich im Auftrag der Eigentümerschaft. Für Sie als Käufer ist unser Service kostenlos – und fair: Alle Bietenden erhalten dieselben Informationen und schriftliche Regeln, und jedes Angebot geht sofort an die Eigentümerschaft.
Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Massgeblich sind Gesetz, Veranlagung und die Beratung durch Fachpersonen für Ihre Situation.
