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Und welcher Ausweis zählt wofür?
Dürfen Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Ja, viele Ausländerinnen und Ausländer dürfen in der Schweiz kaufen. Die Regeln stehen in der Lex Koller. So heisst das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Es fragt nicht nur nach dem Pass. Es fragt, ob Sie als «Person im Ausland» gelten.
Personen im Ausland brauchen für einen Kauf eine Bewilligung des Kantons (Art. 2 Abs. 1 BewG). Zwei Gruppen gelten als Personen im Ausland. Erstens Staatsangehörige der EU und EFTA ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz. Zweitens Staatsangehörige anderer Länder ohne Niederlassungsbewilligung, also ohne Ausweis C (Art. 5 Abs. 1 BewG).
Alle anderen kaufen wie Schweizer. Auch Personen im Ausland brauchen für eine Hauptwohnung keine Bewilligung. Voraussetzung: Sie wohnen rechtmässig und tatsächlich dort, in der Schweiz (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG).
Was das für Sie heisst: Klären Sie zuerst zwei Dinge. Wo wohnen Sie, und welchen Ausweis haben Sie?
Mit welchem Ausweis dürfen Sie frei kaufen?
Zwei Gruppen kaufen frei, genau wie Schweizer. Erstens Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Zweitens alle mit Niederlassungsbewilligung, dem Ausweis C, egal welcher Nationalität (Art. 5 Abs. 1 BewG).
Der Kanton Zürich sagt es gleich. Staatsangehörige der EU und EFTA gelten nicht als Personen im Ausland, wenn sie hier rechtmässig und tatsächlich wohnen. Für diese Käufer setzt die Lex Koller überhaupt keine Grenzen.
Einige weitere Fälle sind ebenfalls ohne Bewilligung möglich. Dazu gehören gesetzliche Erben, Verwandte in gerader Linie und Miteigentümer (Art. 7 BewG). Gerade Linie heisst: Eltern, Kinder, Grosseltern und Enkel.
Was das für Sie heisst: Mit EU-Pass und Wohnsitz hier oder mit Ausweis C ist die Lex Koller nicht Ihre Hürde. Die Finanzierung ist es. Wie eine Bank rechnet, zeigt der Tragbarkeitsrechner.
| Ihre Lage | Was Sie kaufen dürfen | Bewilligung |
|---|---|---|
| EU- oder EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz | Wie Schweizer | Nicht nötig |
| Ausweis C, jede Nationalität | Wie Schweizer | Nicht nötig |
| Ausweis B, Pass von ausserhalb der EU und EFTA | Eine Hauptwohnung, die Sie selbst bewohnen | Für die Hauptwohnung nicht nötig |
| Grenzgänger aus der EU oder EFTA, meist mit Ausweis G | Eine Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts, selbst genutzt | Nicht nötig |
| Ausländer mit Wohnsitz im Ausland | Eine Ferienwohnung an Orten, die der Kanton bestimmt, im Kontingent | Nötig |
Dürfen Sie mit Ausweis B von ausserhalb der EU kaufen?
Ja, mit Ausweis B dürfen Sie die Wohnung kaufen, in der Sie selbst wohnen. Mit Ausweis B und einem Pass von ausserhalb der EU und EFTA gelten Sie als Person im Ausland. Für eine Hauptwohnung an Ihrem Wohnort brauchen Sie aber keine Bewilligung (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG). Das kann ein Haus oder eine Wohnung sein.
Die Bedingungen nennt das Bundesamt für Justiz in seinem Merkblatt. Sie müssen selbst darin wohnen. Vermieten ist nicht erlaubt, auch nicht teilweise. Sie kaufen auf Ihren eigenen Namen. Erlaubt ist nur eine Wohneinheit. Bei mehr als 3000 m² Land prüft die Behörde.
Auch Bauland ist möglich. Bedingung: Der Bau der Hauptwohnung beginnt innert einem Jahr.
Was das für Sie heisst: Eine Zweitwohnung oder eine Wohnung zum Vermieten bräuchte eine Bewilligung. Sobald Sie den Ausweis C haben, kaufen Sie wie Schweizer.
Können Sie aus dem Ausland eine Ferienwohnung kaufen?
Eine Ferienwohnung können Personen im Ausland nur mit Bewilligung und nur im Kontingent kaufen. Die Kantone können Personen im Ausland den Kauf einer Ferienwohnung erlauben. Dasselbe gilt für eine Einheit in einem Apparthotel (Art. 9 Abs. 2 BewG). Ein Apparthotel ist ein Hotel, dessen Einheiten einzelnen Eigentümern gehören, das aber als Hotel geführt wird (Art. 10 BewG).
Der Kanton bestimmt die Orte, meist Tourismusorte (Art. 9 Abs. 3 BewG). Jedes Jahr legt der Bundesrat für jeden Kanton ein Kontingent fest. Es gilt innerhalb einer Höchstzahl für die ganze Schweiz (Art. 11 BewG). Kantone und Gemeinden können weitere Grenzen setzen, bis zur vollständigen Sperre.
Eine Ferienwohnung ist also kein Recht. Sie hängt von Ort, Kontingent und den Regeln des Kantons ab.
Was das für Sie heisst: Fragen Sie beim zuständigen Amt des Kantons, bevor Sie Objekte ansehen. Die Regeln sind je nach Kanton verschieden.
Kanton Zürich
Wer entscheidet im Kanton Zürich?
Im Kanton Zürich prüft zuerst das Grundbuchamt, ob Sie kaufen dürfen. Ist der Fall nicht klar, geht er an den Bezirksrat. Der Bezirksrat prüft den Sachverhalt. Dann stellt er fest, dass keine Bewilligung nötig ist, oder er erteilt sie.
Zur Hauptwohnung sagt der Kanton dasselbe wie das Bundesgesetz. Staatsangehörige anderer Länder dürfen ohne Bewilligung kaufen, wenn sie selbst darin wohnen, am Ort ihres Wohnsitzes.
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Ehrlich gesagt
Und wenn Sie nicht sicher sind, welche Regel gilt?
Dann fragen Sie, bevor Sie etwas unterschreiben. In Zürich klären das Grundbuchamt und der Bezirksrat. Es zählt Ihre Lage am Tag des Kaufs: Wohnsitz, Ausweis und wie Sie die Wohnung nutzen.
Achten Sie auch auf Umwege. Auch Anteile an einer Immobiliengesellschaft oder ein Kaufsrecht an einem Grundstück können als Erwerb gelten (Art. 4 BewG).
Was fragen ausländische Käufer oft?
Was ist die Lex Koller?
So heisst das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Personen im Ausland brauchen für einen Kauf eine Bewilligung des Kantons, ausser eine Ausnahme greift (Art. 2 BewG).
Dürfen EU-Bürger in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Ja, mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Dann kaufen sie wie Schweizer. Wer im Ausland wohnt, gilt als Person im Ausland. Offen steht dann vor allem eine Ferienwohnung im Kontingent.
Dürfen Grenzgänger eine Wohnung kaufen?
Ja, wenn sie aus der EU oder EFTA kommen und in der Schweiz arbeiten. Erlaubt ist eine Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts, ohne Bewilligung. Sie müssen selbst darin wohnen und dürfen nicht vermieten (Art. 7 Bst. j BewG).
Lässt sich die Lex Koller über eine Firma umgehen?
Nein. Auch Anteile an einer Gesellschaft, deren Zweck der Kauf von Grundstücken ist, gelten als Erwerb, ausser sie sind an einer Schweizer Börse kotiert. Dasselbe gilt für Kaufs- und Vorkaufsrechte (Art. 4 BewG).
Quellen
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41), Art. 2, 4, 5, 7 und 9–11 · abgerufen 30.09.2026
- Bundesamt für Justiz: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, mit Merkblatt · abgerufen 30.09.2026
- Kanton Zürich: Grundstückerwerb durch Personen im Ausland · abgerufen 30.09.2026
Bei den Immobilien, die wir anbieten, handeln wir ausschliesslich im Auftrag der Eigentümerschaft. Für Sie als Käufer ist unser Service kostenlos – und fair: Alle Bietenden erhalten dieselben Informationen und schriftliche Regeln, und jedes Angebot geht sofort an die Eigentümerschaft.
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