Stockwerkeigentum verkaufen: Was gilt für Ihre Wohnung?

Beim Verkauf von Stockwerkeigentum zählen vor allem drei Dinge: das Reglement, die Protokolle und die Wertquote. Stockwerkeigentum heisst: Sie besitzen einen Anteil am ganzen Haus. Dazu kommt das Recht, Ihre Wohnung allein zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB).

Die Wertquote ist der Anteil Ihrer Wohnung am Wert des ganzen Grundstücks, in Bruchteilen. Sie steht im Begründungsakt. Das ist das Dokument, mit dem das Stockwerkeigentum geschaffen wurde (Art. 712e ZGB). Nach der Wertquote richten sich Ihre Beiträge an die gemeinsamen Kosten (Art. 712h ZGB).

Das Reglement enthält die Regeln der Gemeinschaft für Verwaltung und Nutzung. Es kann im Grundbuch angemerkt sein (Art. 712g ZGB). Die Protokolle halten die Beschlüsse der Versammlung fest (Art. 712n ZGB). Dort steht etwa, welche Arbeiten beschlossen sind.

Was das für Sie heisst: Legen Sie diese Unterlagen bereit, bevor Sie die Wohnung zeigen.

Nein, den Erneuerungsfonds bekommen Sie beim Verkauf von Stockwerkeigentum nicht zurück. Ihr Anteil geht mit der Wohnung an die Käuferschaft über. Einen Anspruch auf Ihre früheren Einzahlungen haben Sie nicht. So erklären es K-Tipp Rechtsschutz und saldo.ch (Stand September 2026).

Der Grund steht im Gesetz. Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Kasse für Unterhalt und Erneuerung. Er gehört der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, nicht Ihnen persönlich (Art. 712l ZGB). Ob es ihn gibt, entscheidet die Versammlung. Vorgeschrieben ist er nicht (Art. 712m ZGB).

Verloren ist das Geld trotzdem nicht ganz. In der Praxis fliesst die Höhe des Fonds oft in den Preis ein. Ein gut gefüllter Fonds spricht für tiefere Sonderzahlungen in den nächsten Jahren. Das ist für die Käuferschaft ein Argument.

Was das für Sie heisst: Nennen Sie den aktuellen Stand des Fonds in Ihren Unterlagen. Zeigen Sie dazu die beschlossenen Arbeiten aus den Protokollen.

Die anderen Stockwerkeigentümer haben nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn es vereinbart ist. Von Gesetzes wegen haben sie keines (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Ein Vorkaufsrecht hiesse: Die anderen dürften anstelle Ihrer Käuferschaft zu denselben Bedingungen kaufen.

Die Gemeinschaft kann ein Vorkaufsrecht im Begründungsakt oder später vereinbaren. Dann wird es im Grundbuch vorgemerkt. Möglich ist auch ein Einspracherecht. Dann gilt der Verkauf nur, wenn die übrigen Eigentümer nicht innert 14 Tagen Einsprache erheben. Die Frist beginnt mit der Mitteilung an sie (Art. 712c Abs. 2 ZGB).

Eine Einsprache ohne wichtigen Grund ist unwirksam (Art. 712c Abs. 3 ZGB). Die anderen können Ihren Verkauf also nicht nach Belieben verhindern. Sie brauchen dafür einen Beschluss der Gemeinschaft.

Was das für Sie heisst: Schauen Sie in den Begründungsakt, ins Reglement und in den Grundbuchauszug. Steht dort kein solches Recht, verkaufen Sie frei.