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Wenn Sie im Zürcher Unterland ein Haus verkaufen, verkaufen Sie nicht zu einem Durchschnittspreis. Sie verkaufen in einer von 30 Gemeinden, und zwischen ihnen liegen grosse Unterschiede. Wohnbauland setzt das Modell des Kantons in Winkel bei 2'968 Franken pro Quadratmeter an, in Wasterkingen bei 552 Franken.2
Auch nach dem Verkauf rechnet jede Gemeinde anders. Der Steuerfuss für Einkommen und Vermögen reicht im Zürcher Unterland von 171 Prozent in Winkel bis 223 Prozent in Bachs, jeweils mit dem Staat und ohne Kirche.3 Diese Seite stellt alle Zahlen nebeneinander, Gemeinde für Gemeinde.
Und wie stehen die einzelnen Gemeinden da?
Alle 30 Gemeinden im Zürcher Unterland
Preise, Bauland und Steuerfuss im Zürcher Unterland
Medianpreise 2025 der frei verkauften Häuser und Wohnungen (ab 15 Verkäufen), Wohnbauland nach dem Modell des Kantons und Steuerfuss 2026 mit dem Staat, ohne Kirche. Sortiert nach Einwohnerzahl.
| Gemeinde | Haus 2025 | Wohnung 2025 | Bauland/m² | Steuerfuss | Einwohner |
|---|---|---|---|---|---|
| Bülach | 1'385'000 | 1'100'000 | 2'536 | 209 % | 24'500 |
| Embrach | 1'583'650 | 927'500 | 1'415 | 207 % | 10'408 |
| Niederhasli | 1'305'000 | 785'000 | 1'889 | 207 % | 9'819 |
| Oberglatt | – | – | 989 | 214 % | 7'713 |
| Dielsdorf | – | 1'030'000 | 1'809 | 200 % | 6'799 |
| Eglisau | – | 1'127'500 | 944 | 208 % | 5'771 |
| Glattfelden | – | 920'000 | 1'076 | 215 % | 5'548 |
| Niederglatt | – | – | 1'928 | 201 % | 5'506 |
| Winkel | – | 1'290'000 | 2'968 | 171 % | 5'104 |
| Rafz | – | 1'018'500 | 1'008 | 208 % | 4'784 |
| Bachenbülach | – | 1'260'000 | 1'711 | 201 % | 4'416 |
| Steinmaur | – | 930'000 | 1'274 | 203 % | 3'753 |
| Höri | – | – | 1'049 | 205 % | 3'667 |
| Neerach | – | – | 1'709 | 172 % | 3'348 |
| Niederweningen | – | – | 1'510 | 195 % | 3'273 |
| Rorbas | – | – | 693 | 198 % | 3'071 |
| Lufingen | – | – | 957 | 192 % | 2'862 |
| Stadel | – | – | 979 | 206 % | 2'494 |
| Freienstein-Teufen | – | – | 1'007 | 194 % | 2'360 |
| Weiach | – | – | 798 | 191 % | 2'119 |
| Hochfelden | – | – | 1'350 | 211 % | 2'025 |
| Oberweningen | – | – | 1'431 | 189 % | 1'896 |
| Wil | – | – | 943 | 192 % | 1'597 |
| Schöfflisdorf | – | – | 1'634 | 189 % | 1'419 |
| Hüntwangen | – | – | 944 | 203 % | 1'141 |
| Oberembrach | – | – | 1'253 | 212 % | 1'088 |
| Schleinikon | – | – | 916 | 201 % | 891 |
| Bachs | – | – | 829 | 223 % | 657 |
| Wasterkingen | – | – | 552 | 211 % | 584 |
| Regensberg | – | – | 991 | 210 % | 481 |
Franken. «–»: weniger als 15 Verkäufe, darum kein amtlicher Median. Quellen: Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich (KTZH_00000077, KTZH_00003158, Steuerfüsse 2026, KTZH_00000254); Werte 2023–2025 provisorisch.
Wo ist Bauland im Zürcher Unterland am teuersten?
Am höchsten setzt das Modell des Kantons Wohnbauland in Winkel an: 2'968 Franken pro Quadratmeter. Es folgen Bülach mit 2'536 und Niederglatt mit 1'928 Franken.2 Am anderen Ende steht Wasterkingen mit 552 Franken.
Auch das Tempo unterscheidet sich. In zehn Jahren ist der Modellwert in Winkel am stärksten gestiegen, um 112,3 Prozent. Das Modell schätzt den Bodenwert aus den Verkäufen der letzten Jahre. Es wird jedes Jahr rückwirkend neu berechnet. Zwischen der teuersten und der günstigsten Gemeinde liegt damit das 5,4-Fache.
Was das für Sie heisst: Bei einem älteren Haus macht der Boden oft den grössten Teil des Werts aus. Ein regionaler Durchschnitt kann deshalb weit danebenliegen. Massgeblich sind Ihre Parzelle, die Zone und was darauf gebaut werden darf. Eine nicht ausgeschöpfte Ausnützung kann den Bodenwert zusätzlich heben. Mehr dazu im Ratgeber Baulandpreise.
Wie stark unterscheidet sich die Steuer im Zürcher Unterland?
Beim Gewinn aus dem Verkauf gar nicht. Die Grundstückgewinnsteuer folgt im ganzen Kanton demselben Tarif.5 Sie sinkt mit der Besitzdauer: ab fünf vollen Jahren um 5 Prozent, nach 20 vollen Jahren um die Hälfte. Ihr Ergebnis prüfen Sie im Rechner für den Kanton Zürich.
Anders bei Einkommen und Vermögen. Hier zählt der Steuerfuss der Gemeinde, in der Sie nach dem Verkauf wohnen. Im Zürcher Unterland reicht er von 171 Prozent in Winkel bis 223 Prozent in Bachs.3 Darin stecken überall 95 Prozent für den Staat, den Rest bestimmt die Gemeinde.
Bei gleichem Einkommen zahlen Sie in Bachs damit rund 30 Prozent mehr Staats- und Gemeindesteuer als in Winkel, ohne Kirchensteuer. Was das für Sie heisst: Wer verkauft und in der Region umzieht, rechnet den neuen Wohnort mit. Das gilt besonders bei Renten, Kapitalerträgen und grösserem Vermögen.
Wer verkauft im Zürcher Unterland?
In den 30 Gemeinden leben 129'094 Menschen, 23'323 davon sind 65 oder älter. Das sind 18,1 Prozent, im ganzen Kanton 17,7 Prozent.4 Den höchsten Anteil hat Wasterkingen mit 27,2 Prozent. In 14 der 30 Gemeinden ist mindestens jede fünfte Person 65 oder älter.
Viele Häuser wechseln nach einem Lebenseinschnitt den Besitzer: nach einer Erbschaft, beim Umzug in eine Wohnung oder wenn die Pflege näher rückt. Jede dieser Lagen bringt eigene Fragen zu Steuer, Fristen und Familie mit. Wer früh plant, kann Verkauf, Umzug und Steuer in Ruhe aufeinander abstimmen. Was nach dem Verkauf bleibt, zeigt der Netto-Rechner.
Was das für Sie heisst: Klären Sie vor dem Verkauf, wer mitentscheidet und welche Fristen laufen. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Einen Überblick über Ihre Lage gibt die Standortbestimmung.
Immobilienmakler im Zürcher Unterland
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Ich begleite Verkäufe im ganzen Kanton Zürich, auch im Zürcher Unterland. Durch alle vier Phasen haben Sie eine Ansprechperson: mich, Dominik Devaja, Geschäftsführer von Immosmile. Im Voraus zahlen Sie nichts. Das Honorar ist erst mit der Beurkundung fällig, also mit der Unterschrift beim Notar.
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Der ganze Ablauf im Detail Was ist Ihre Immobilie im Zürcher Unterland wert?
Was fragen Eigentümer im Zürcher Unterland noch?
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Ja. Ich begleite Verkäufe im ganzen Kanton Zürich, im Zürcher Unterland etwa in Bülach, Embrach, Eglisau, Dielsdorf und Niederhasli. Die Bewertung mit Netto-Rechnung ist kostenlos und unverbindlich.
Woher stammen die Preise auf dieser Seite?
Aus den Freihandverkäufen, die das Amt für Statistik und Daten des Kantons Zürich auswertet. Ein Median wird erst ab 15 Verkäufen im Jahr ausgewiesen. Die Werte 2023 bis 2025 sind provisorisch.
Warum fehlt bei manchen Gemeinden ein Hauspreis?
Weil dort 2025 weniger als 15 Einfamilienhäuser frei verkauft wurden. Das betrifft im Zürcher Unterland 27 von 30 Gemeinden. Dann lässt sich der Wert nur am Objekt herleiten, mit Vergleichen aus der Umgebung und dem Bodenwert.
Ist der Medianpreis der Wert meines Hauses?
Nein. Der Median ist der mittlere Preis aller Verkäufe eines Jahres. Lage, Grundstück, Zustand und Zone verschieben den Wert eines einzelnen Hauses oft deutlich nach oben oder unten.
Ihre Gemeinde im Zürcher Unterland, Ihr Haus, Ihre Zahl: Ich rechne Ihnen schriftlich vor, was nach Steuer und Kosten bleibt.
Lieber reden? +41 76 325 11 95 – Sie sprechen direkt mit Dominik Devaja.
Quellen
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Freihandverkäufe von Immobilien inkl. Medianpreisen seit 2007 (KTZH_00000077), Gemeinden und Planungsregionen · Datenstand 2025/Q4, Werte 2023–2025 provisorisch, abgerufen 23.10.2026
- Kanton Zürich, Amt für Statistik und Daten: Datensatz «Immobilienpreise im Kanton Zürich» (KTZH_00003158), Wohnbauland in Fr./m² · Stand 2025/Q4, Werte 2022–2025 provisorisch, abgerufen 23.10.2026
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Steuerfüsse der Zürcher Gemeinden 2026 · Stand 24.03.2026, definitiv
- Kanton Zürich, Statistisches Amt: Bevölkerung nach Gemeinde und Alter (KTZH_00000254), Zuordnung zu Bezirken und Planungsregionen · Jahr 2025, abgerufen 23.10.2026
- Steuergesetz Kanton Zürich (StG ZH, LS 631.1), § 225 · Stand 1.4.2026
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