Erbengemeinschaft Liegenschaft: Wer bekommt wie viel?

Stirbt ein Elternteil, gehört das Haus ab sofort allen Erben zusammen. Juristen nennen das Gesamteigentum. Niemand hat einen eigenen Anteil, über den er allein verfügen kann.¹ Verkaufen, Vermieten oder ein Umbau brauchen die Zustimmung aller.

Oft heisst es: Die Mehrheit entscheidet. Das stimmt nur an einer engen Stelle. Einigen sich Erben nicht, wie Gegenstände in gleiche Teile aufgeteilt werden, darf eine Behörde die Mehrheit der Geschwister einbeziehen.¹ Bei der eigentlichen Frage – verkaufen oder behalten – zählt jede Stimme gleich viel. Einigen sich die Erben gar nicht, muss das Haus verkauft werden; der Erlös wird geteilt.¹ Verlangt es ein Erbe, kommt es zur Versteigerung.¹

Was das für Sie heisst: Niemand kann Sie allein überstimmen. Blockiert die Gemeinschaft sich selbst, kann jeder Erbe eine amtliche Vertretung beantragen.¹ Einigen Sie sich am Ende nicht, entscheidet ein gemeinsamer Verkauf – nie eine einzelne Mehrheit.¹ Was gilt, wenn ein Geschwister grundsätzlich nicht verkaufen will, lesen Sie auf unserer Erbschafts-Seite.

Kinder erben zu gleichen Teilen. Das nennt man Erbquote: der Anteil, den jeder am gesamten Nachlass hat.¹ Lebt noch ein Elternteil, wird zuerst das eheliche Vermögen aufgeteilt (Güterrecht). Vom Nachlass erhält er dann die Hälfte, die Kinder teilen den Rest.¹ Erben können die Aufteilung aber frei vereinbaren.¹

Übernimmt ein Geschwister das Haus, zählt der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Teilung – was ein Käufer heute realistisch zahlen würde.¹ Das nennt man Anrechnungswert. Er ist meist höher als der amtliche Steuerwert, der nur für die jährliche Vermögenssteuer gilt. Einigen sich die Erben nicht, schätzen amtliche Fachleute den Wert.¹ Ein bewusst tieferer Wert ist möglich, gilt dann aber unter Umständen als Schenkung unter Geschwistern.

Was das für Sie heisst: Fragen Sie nie nach dem Steuerwert, sondern nach dem Verkehrswert.¹ Eine neutrale, schriftliche Bewertung zeigt allen Erben dieselbe Zahl – bevor jemand verhandelt oder übernimmt. Das gilt für Verkauf und Übernahme gleichermassen.

Nein – jedenfalls nicht sofort. Übernimmt ein Geschwister das Haus und zahlt die anderen aus, gilt das als Erbteilung.² Dafür wird die Grundstückgewinnsteuer – die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf – nur aufgeschoben, nicht erlassen.²

Verkauft das Haus später jemand weiter, zählt weiterhin der alte Kaufpreis der Eltern.³ Was dann beim Verkauf eines geerbten Hauses sonst an Steuer anfällt, zeigt unsere Erbschafts-Seite. Laut einem Gerichtsentscheid kann der Aufschub entfallen, wenn die Erben einen Neubau oder einen Umbau mit neuer Hypothek planen.⁶ Dasselbe gilt, wenn sie das Haus jahrzehntelang als Anlage halten. Dieser Entscheid ist aber noch nicht rechtskräftig.

Was das für Sie heisst: Übernimmt ein Geschwister bald nach dem Erbgang, greift der Aufschub in aller Regel. Wer das Haus länger gemeinsam halten, vermieten oder mit neuer Hypothek umbauen will, klärt die Steuer vorher beim Gemeindesteueramt. Kinder und Ehepartner zahlen zudem keine Erbschaftssteuer.⁴ Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr.³ Was diese Steuer heute kosten würde, zeigt unser Grundstückgewinnsteuer-Rechner für Zürich.