Kaufangebot für ein Haus: was hineingehört und wann es bindet

In ein schriftliches Kaufangebot gehören das Objekt, der Preis und der gewünschte Tag der Übergabe. Dazu kommen die Aufteilung der Kosten für das Grundbuch und die Höhe einer allfälligen Anzahlung. Auch was gilt, wenn eine Seite zurücktritt, gehört hinein. So beschreibt es die UBS in ihrem Ratgeber (abgerufen September 2026).

Wichtig ist der Nachweis, dass Sie den Preis finanzieren können. Die UBS nennt als Beispiel ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen Ihrer Bank. Üblich sind zudem Bedingungen, etwa die endgültige Hypothek oder der Verkauf Ihrer heutigen Immobilie. Eine Bedingung heisst: Das Angebot gilt nur, wenn dieser Punkt eintritt.

Ein Kaufangebot ist an keine Form gebunden. Schriftlich ist es trotzdem besser, weil dann klar ist, was Sie angeboten haben.

Was das für Sie heisst: Je vollständiger Ihr Angebot, desto leichter kann die Eigentümerschaft es vergleichen. Eine Frist, bis wann es gilt, schafft zusätzlich Klarheit.

Ein Kaufangebot für eine Immobilie verpflichtet Sie nicht zum Kauf. Kaufverträge über Grundstücke sind nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet sind (Art. 216 Abs. 1 Obligationenrecht). Beurkundet heisst: vor einer Notarin oder einem Notar unterschrieben.

Auch ein Vorvertrag, der einen späteren Kauf verspricht, braucht diese Form (Art. 22 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 Obligationenrecht). Ein Angebot, eine Absichtserklärung oder eine Reservation binden Sie also nicht zum Kauf. Eine Strafzahlung für den Fall, dass Sie nicht kaufen, ist ohne Beurkundung ungültig. Im Urteil 4A_281/2014 vom Dezember 2014 kippte das Bundesgericht so eine Forderung über 192'000 Franken.

Nicht verbindlich heisst aber nicht folgenlos. Die Eigentümerschaft plant mit Ihrem Angebot. Und andere Bietende warten auf einen Entscheid.

Was das für Sie heisst: Bieten Sie so, dass Sie zu Ihrem Angebot stehen können. Darum zählt eine Offerte bei uns erst mit der Bestätigung Ihrer Bank als Angebot.

Eine Bieterrunde bei Immosmile läuft nach schriftlichen Regeln, die für alle gleich sind. Wir nennen das «Gleiche Runde für alle Bietenden». Alle Bietenden erhalten dieselben Unterlagen zur selben Zeit. Jedes Angebot liegt am selben Tag bei der Eigentümerschaft.

Nach jedem Angebot entscheidet die Eigentümerschaft schriftlich: annehmen, Bieterrunde oder weiter öffentlich anbieten. Eine Bieterrunde setzt mindestens zwei ernsthafte Angebote mit geprüfter Finanzierung voraus. Frist und Regeln erhalten alle vorher schriftlich. Details Ihres Angebots gehen nicht an andere Bietende. Fiktive Gebote, die den Preis treiben sollen, gibt es nicht. Am Ende entscheidet die Eigentümerschaft frei, nicht automatisch für das höchste Gebot. Auch die Sicherheit der Finanzierung zählt.

Immosmile vertritt ausschliesslich die Eigentümerschaft; diese Regeln begründen keine Beratung oder Vertretung Ihrer Interessen.

Was das für Sie heisst: Sie kennen die Regeln, bevor Sie bieten. Und niemand erhält mehr Informationen als Sie.

Wie weit Angebots- und Verkaufspreis in der Schweiz auseinanderliegen, zeigt keine frei zugängliche, verlässliche Statistik. Der Angebotspreis ist der Preis im Inserat. Der Verkaufspreis steht am Ende im Kaufvertrag.

Es gibt zwar getrennte Indizes für beide Preise. Sie messen aber nicht dieselben Objekte. Wüest Partner erfasst Angebotspreise aus rund 600'000 Inseraten pro Jahr, zur Miete und zum Kauf. Die bezahlten Preise stammen aus anderen, echten Kauffällen, bei Einfamilienhäusern über 20'000 pro Jahr (theonliner.ch, Dezember 2022). Ein Abschlag, der für ein bestimmtes Haus gilt, lässt sich daraus nicht ablesen.

Prozentzahlen, die online kursieren, stammen meist von deutschen Ratgeberseiten oder haben keine prüfbare Quelle. Über ein Haus im Kanton Zürich sagen sie wenig. Jedes Objekt, jede Lage und jede Nachfrage ist anders.

Was das für Sie heisst: Orientieren Sie sich nicht an Pauschalen. Das ist keine Empfehlung, wie viel Sie bieten sollen. Eine solche geben wir nicht.