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Was die meisten übersehen: Nach vielen Jahren im Besitz kann Ihr alter Kaufpreis ganz aus der Rechnung fallen.
| Regel | Zahl | Gesetz |
|---|---|---|
| Steuersatz im 1. Besitzjahr | 40 % | § 109 lit. a |
| Steuersatz ab 25 vollen Besitzjahren | 5 % | § 109 lit. aa |
| Pauschale im 11. Besitzjahr | 80 % des Verkaufspreises | § 105 Abs. 1 |
| Pauschale ab 25 vollen Besitzjahren | 65 % des Verkaufspreises | § 105 Abs. 1 |
| Ersatzkauf vor / nach dem Verkauf | 2 Jahre / 3 Jahre | § 98 Abs. 1 |
| Steuerfuss und Zuschläge | keine | § 2 Abs. 4 |
Formel · § 109 Steuergesetz Aargau
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Aargau berechnet?
Im Kanton Aargau rechnen Sie die Grundstückgewinnsteuer so: Gewinn mal Steuersatz. Den Satz bestimmt allein Ihre Besitzdauer, also wie lange Sie das Haus besitzen. Gewinn heisst: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also was Sie das Haus gekostet hat. Der Satz sinkt von 40 Prozent im 1. Besitzjahr auf 5 Prozent ab 25 vollen Jahren.
Mehr kommt nicht dazu: kein Gemeindesteuerfuss, keine Zuschläge (§§ 2 und 109 Steuergesetz, Stand Januar 20251). Im Aargau zählt nur die Zeit, nicht die Höhe des Gewinns. In Zürich steigt der Satz dagegen mit dem Gewinn, wie der Grundstückgewinnsteuer-Rechner für den Kanton Zürich zeigt. Haben Sie geerbt, zählen meist Kaufpreis und Besitzjahre Ihrer Eltern; mehr dazu, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Was das für Sie heisst: Jedes volle Jahr senkt den Satz um 2 Prozentpunkte, nach zehn Jahren um 1. Die Besitzdauer läuft von Beurkundung zu Beurkundung, der Unterschrift beim Notar. Der Jahrestag gilt schon als volles Jahr (Merkblatt Ziffer 10.12). Rechnen Sie für Ihre Eltern: Das Kaufdatum steht in ihrem alten Kaufvertrag.
Ihren Satz kennen Sie, sobald Kauf- und Verkaufsdatum feststehen. Offen bleibt die Zahl, an der alles hängt: Ihr Verkaufspreis. Die Bewertung zeigt ihn als schriftlich begründete Spanne und rechnet bis zu dem Betrag, der Ihnen bleibt.
Anlagekosten · § 105 Steuergesetz Aargau
Welche Anlagekosten zählen bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau, und wann die Pauschale?
Bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau zählen als Anlagekosten Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und Kosten für Kauf und Verkauf, nach über zehn vollen Jahren mindestens eine Pauschale. Ein Anbau macht das Haus mehr wert und zählt, ein Neuanstrich nicht. Zu Kauf und Verkauf gehören Notarkosten, die übliche Maklerprovision und Inserate (§ 45 Verordnung zum Steuergesetz3). Auch die Gebühr der Bank zählt, wenn der Verkauf die Festhypothek vorzeitig beendet2.
Die Pauschale ist ein fester Anteil des Verkaufspreises. Sie beträgt 80 Prozent im 11. Besitzjahr und 65 Prozent ab 25 vollen Jahren. Höhere Kosten zählen nur mit allen Belegen. Pauschale und Belege lassen sich nicht zusammenzählen (§ 105 Steuergesetz, Stand Januar 20251; Merkblatt Ziffer 7.2.42).
Was das für Sie heisst: In den ersten zehn Besitzjahren zählt jeder Beleg voll. Danach vergleicht der Rechner beide Beträge und nimmt den höheren. Zählt die Pauschale, spielt Ihr alter Kaufpreis keine Rolle mehr. Im amtlichen Beispiel des Kantonalen Steueramts lag sie 30'600 Franken über allen Belegen.
Rechenbeispiel
Amtliches Beispiel: Einfamilienhaus nach 15 Jahren.
Das Kantonale Steueramt rechnet diesen Fall im Merkblatt vor (Verkauf 2013). Tarif und Pauschale gelten heute unverändert, der Tarif seit 2001, die Pauschale seit 2007. Wir haben den Fall mit dem Gesetz nachgerechnet und kommen auf dasselbe Ergebnis.
- Besitzdauer 4. März 1998 bis 4. März 2013
- 15 volle Jahre, also 16. Besitzjahr
- Anlagekosten mit Belegen: Kaufpreis 390'000 + Notariat 2'400 + Maklerprovision 12'000
- 404'400 Franken
- Pauschale im 16. Besitzjahr: 75 % von 580'000 Franken Verkaufspreis (§ 105)
- 435'000 Franken
- Grundstückgewinn: 580'000 − 435'000 (der höhere Betrag zählt)
- 145'000 Franken
- Steuersatz im 16. Besitzjahr (§ 109 lit. q)
- 15 %
- Grundstückgewinnsteuer: 145'000 × 15 %
- 21'750 Franken
Aufschub · § 98 Steuergesetz Aargau
Wann schiebt die Ersatzbeschaffung die Grundstückgewinnsteuer im Aargau auf?
Die Ersatzbeschaffung schiebt die Grundstückgewinnsteuer im Aargau auf, wenn Sie Ihr selbst bewohntes Zuhause verkaufen und ein neues kaufen. Beide müssen Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen. Kauf oder Bau liegen höchstens 2 Jahre vor oder 3 Jahre nach dem Verkauf (§ 98 Steuergesetz1). Das neue Zuhause darf in jedem Kanton liegen, nicht im Ausland.
Wer günstiger kauft, schiebt die Steuer höchstens zum Teil auf. Ganz aufgeschoben ist sie nur, wenn das neue Zuhause mindestens Ihren Verkaufspreis kostet. Im amtlichen Beispiel 10.2 wird eine Wohnung für 520'000 Franken verkauft, Gewinn 86'000; die neue kostet 460'000. Nur 26'000 bleiben aufgeschoben; 60'000 werden im 7. Besitzjahr mit 28 Prozent besteuert: 16'800 Franken2.
Was das für Sie heisst: Aufgeschoben ist nicht erlassen; beim nächsten Verkauf ohne Ersatzkauf wird der Gewinn mitbesteuert. Kaufen Sie günstiger, zeigt der Rechner mit dem neuen Kaufpreis, was trotzdem anfällt. Meist stellt die Gemeinde die Steuer zuerst ohne Ersatzkauf in Rechnung. Den Nachweis reichen Sie bis 3 Jahre nach dem Verkauf ein (Formular 112.01, Stand 20264).
Ehrlich gesagt
Wann ist Warten im Aargau die bessere Rechnung?
116'600 Franken Steuer auf 530'000 Franken Gewinn, also 22 Prozent: So viel kostet ein Verkauf nach neun vollen Jahren (eigene Rechnung, § 109 Steuergesetz Aargau). Ein Jahr später gilt 20 Prozent, und erstmals kann die Pauschale zählen. Bis dahin sinkt der Satz mit jedem vollen Jahr um 2 Prozentpunkte. Zwingt Sie kein Anlass zum Verkauf, ist Warten in diesen Jahren steuerlich die bessere Rechnung.
Nach 25 vollen Jahren ist es umgekehrt: Warten ändert an Satz und Pauschale nichts mehr, es bleibt bei 5 und 65 Prozent. Dann zählt, ob Verkaufen, Umziehen oder Bleiben zu Ihrem Leben passt; das ordnet die Standortbestimmung in sechs Fragen. Welcher Weg sich rechnet, zeigt Ihnen die Bewertung mit Netto-Rechnung schriftlich: verkaufen, warten oder behalten. Sie bleibt kostenlos, auch wenn die Antwort «behalten» lautet.
Grundstückgewinnsteuer Aargau: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau einen Freibetrag?
Nein. Im Aargau ist jeder Franken Gewinn steuerbar, es gibt weder Freibetrag noch Freigrenze. Im ersten Besitzjahr beträgt der Satz 40 Prozent (§ 109 Steuergesetz des Kantons Aargau). Aus 12'000 Franken Gewinn werden so 4'800 Franken Steuer.
Zählt Unterhalt bei der Grundstückgewinnsteuer im Aargau?
Nein. Unterhalt wie ein Neuanstrich oder eine Reparatur zählt nie, auch nicht nachträglich. Er ist bei der Einkommenssteuer abziehbar, deshalb schliesst ihn das Gesetz bei der Grundstückgewinnsteuer aus (§ 104 Absatz 2 Steuergesetz; Merkblatt Ziffer 7.2.2). Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau senken den Gewinn dagegen, wenn Sie sie belegen.
Was bedeutet die Sicherstellung von 3 Prozent im Aargau?
3 Prozent des Kaufpreises, den Ihr Käufer bezahlt: So hoch ist das gesetzliche Grundpfandrecht, eine Sicherheit am Grundstück für die Grundstückgewinnsteuer. Es gilt ohne Eintrag im Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis der Eigentümer, und ist keine zusätzliche Steuer. Es entfällt, wenn anders Sicherheit geleistet wird. Das geht zum Beispiel mit einer Einzahlung von 3 Prozent bei der Stelle, die die Steuer bezieht (§ 234a Steuergesetz; Merkblatt Ziffer 9).
Rechnet jede Aargauer Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer anders?
Nein. Der Satz steht im kantonalen Steuergesetz und ist in jeder Gemeinde gleich; Steuerfuss und Zuschläge gibt es nicht (§ 2 Absatz 4 Steuergesetz). Veranlagt wird von der Steuerkommission der Gemeinde, in der das Haus liegt, nicht von Ihrer Wohngemeinde (§ 164 Steuergesetz). Der Ertrag geht je zur Hälfte an Kanton und Gemeinde (§ 111 Steuergesetz).
Ist der Grundstückgewinnsteuer-Rechner für den Aargau verbindlich?
Nein, der Rechner liefert einen Richtwert nach dem Aargauer Steuergesetz, keinen Steuerbescheid. Er rechnet mit Ihren Schätzungen und für ein Wohnhaus ohne früheren Steueraufschub. Massgeblich ist die Veranlagung der Gemeinde, in der das Haus liegt. Formel, amtliches Beispiel und Quellen stehen auf dieser Seite, damit Sie selbst nachrechnen können.
Speichert der Aargauer Rechner meine Eingaben?
Nein. Ihre Zahlen bleiben in Ihrem Browser, wir sehen sie nicht. Eine Anmeldung brauchen Sie nicht.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Aargau (StG, SAR 651.100), §§ 2, 95–111, 164 und 234a · Fassung 1. Januar 2025, abgerufen 29.09.2026
- Merkblatt Grundstückgewinnsteuer, Kantonales Steueramt Aargau · Änderungen 1. Juli 2023, abgerufen 29.09.2026
- Verordnung zum Steuergesetz des Kantons Aargau (StGV, SAR 651.111), §§ 44–46 · Fassung 1. Januar 2026, abgerufen 29.09.2026
- Formular 112.01 Steuererklärung Grundstückgewinne · Stand 1. Januar 2026, abgerufen 29.09.2026
- Kanton Aargau: Grundstückgewinnsteuer (Zuständigkeit, Tarif) · publiziert 1. Juli 2025, abgerufen 29.09.2026
Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Massgeblich sind Gesetz, Veranlagung und die Beratung durch Fachpersonen für Ihre Situation.
