Auf dieser Seite
- Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft berechnet?
- Wie senkt die Teuerung die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft?
- Welche Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft?
- Wann wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft aufgeschoben?
- Ehrlich gesagt
- Häufige Fragen
Was die meisten übersehen: Ohne die Teuerung gerechnet, wären es im Beispiel 7'500 Franken mehr.
| Regel | In Basel-Landschaft | Gesetz |
|---|---|---|
| Steuersatz | 3 % bis 25 %, ein Satz für den ganzen Gewinn; 12 % bei 30'000, 20 % bei 70'000 Franken | § 80 Abs. 1 StG |
| Höchstsatz | 25 % auf den ganzen Gewinn, ab 120'000 Franken | § 80 Abs. 1–2 StG |
| Teuerung | Kaufpreis mal Umrechnungsziffer (amtlicher Teuerungsfaktor), z. B. 1,03 für einen Kauf 2010; die Teuerung zählt zur Hälfte | § 21 StG, § 3 Dekret |
| Kurzer Besitz | Zuschlag 1 2/3 % je fehlenden Monat unter 5 Jahren, höchstens 100 % | § 80 Abs. 3 StG |
| Besitz über 20 Jahre | Verkehrswert vor 20 Jahren (damaliger Marktpreis), falls höher; selbst bewohnt bis 50'000 Franken Abzug | §§ 77 und 78bis StG |
| Handänderungssteuer | 1,25 % je für Verkäufer und Käufer, Befreiungen möglich | §§ 82 und 84 StG |
Formel · § 80 Steuergesetz Basel-Landschaft
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft berechnet?
Im Kanton Basel-Landschaft gilt für den ganzen Gewinn ein einziger Satz zwischen 3 und 25 Prozent. Der Gewinn ist Ihr Verkaufspreis minus Anlagekosten, also was Sie das Haus gekostet hat. Bei 100 Franken Gewinn sind es gut 3 Prozent, bei 120'000 Franken 25 Prozent. Dazwischen steigt der Satz mit jedem vollen Hunderter Gewinn ein wenig an.
Bei 30'000 Franken Gewinn sind es 12 Prozent, bei 70'000 Franken 20 Prozent. Ab 120'000 Franken gelten 25 Prozent auf den ganzen Betrag, in jeder Gemeinde gleich. Verkaufen Sie vor Ablauf von fünf Jahren, steigt die Steuer selbst: um 1 2/3 Prozent für jeden fehlenden Monat. Nach drei Jahren Besitz sind das 40 Prozent mehr (§ 80 Steuergesetz).
Was das für Sie heisst: Liegt Ihr Gewinn über 120'000 Franken, rechnen Sie mit einem Viertel davon. Entscheidend ist dann der Gewinn nach der Teuerung. Die Besitzdauer zählt der Kanton in Tagen: ab Ihrem Eintrag als Eigentümer im Grundbuch bis zum Eintrag der Käufer. Andere Kantone haben eigene Formeln: Grundstückgewinnsteuer in anderen Kantonen berechnen.
Die Formel steht im Gesetz, die Ziffern stehen in der Tabelle des Kantons. Offen bleibt die Zahl, die alles trägt: was Ihr Haus heute bringt. Die Bewertung liefert sie schriftlich, samt Netto-Rechnung: was Ihnen nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt. Das wissen Sie, bevor Sie etwas unterschreiben.
Teuerung · § 21 Steuergesetz Basel-Landschaft
Wie senkt die Teuerung die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft?
In Basel-Landschaft wird Ihr alter Kaufpreis mit einer Umrechnungsziffer erhöht, etwa mal 1,03 für Käufe von 2010. So gleicht der Kanton die halbe Teuerung seit Ihrem Kauf aus, Ihr Gewinn sinkt. Für Verkäufe 2026 reichen sie von 1,00 für Käufe ab 2024 bis 1,59 für 1975.
Auch Investitionen werden erhöht, jede mit der Ziffer ihres Rechnungsjahres; Verkaufskosten zählen ohne Ziffer. Liegt Ihr Kauf über 20 Jahre zurück, gilt der Verkehrswert vor 20 Jahren, also der damalige Marktpreis, falls er höher ist. Diesen Wert setzt die Steuerverwaltung fest. Für Verkäufe 2026 zählt er mal 1,05 (§§ 21 und 77 Steuergesetz; Ziffern vom 8. Januar 2026).
Was das für Sie heisst: Kauften Sie 2010 für 1 Million und verkaufen für 1,5 Millionen, spart die Ziffer 7'500 Franken. Frisst die Ziffer den ganzen Gewinn, bleibt er steuerfrei. Wer 2015 für 1 Million kaufte und 2026 für 1,03 Millionen verkauft, zahlt nichts. Die Ziffer 1,04 hebt seinen Kaufpreis auf 1,04 Millionen.
Rechenbeispiel
Beispiel: Haus seit 1993, Verkauf 2026 für 1,4 Millionen Franken.
Ein Ehepaar wohnt seit 1993 selbst im Haus, gekauft für 500'000 Franken. Angenommen, die Steuerverwaltung setzt den Verkehrswert vor 20 Jahren auf 800'000 Franken fest. So entsteht die Steuer Schritt für Schritt.
- Verkaufspreis
- 1'400'000 Franken
- Verkehrswert vor 20 Jahren, 800'000 mal Ziffer 1,05 (höher als der Kaufpreis)
- minus 840'000 Franken
- Verkaufskosten, ohne Ziffer
- minus 35'000 Franken
- Eigenheim-Abzug: 13 Jahre selbst bewohnt nach dem 20. Besitzjahr, höchstens 50'000
- minus 50'000 Franken
- Steuerbarer Gewinn, Satz 25 Prozent
- 475'000 Franken
- Grundstückgewinnsteuer
- 118'750 Franken
Abzüge · §§ 78 und 78bis Steuergesetz
Welche Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft?
In Basel-Landschaft senken Kauf- und Verkaufskosten, belegte wertvermehrende Investitionen und ein Eigenheim-Abzug bis 50'000 Franken die Steuer. Wertvermehrend heisst: Die Arbeit macht das Haus mehr wert, etwa ein Anbau. Was Sie bei der Einkommenssteuer schon abzogen, zählt nicht doppelt. Zum Kauf zählen Notar, Grundbuch und die Handänderungssteuer von damals, die Abgabe beim Eigentümerwechsel.
Gilt bei einem Kauf vor über 20 Jahren der Verkehrswert vor 20 Jahren, zählen nur Investitionen seither. Die Kosten des damaligen Kaufs stecken dann im Verkehrswert. Wer länger als 20 Jahre Eigentümer ist, erhält den Eigenheim-Abzug. Er beträgt 5'000 Franken je Jahr, in dem Sie nach dem 20. Besitzjahr selbst dort wohnten, höchstens 50'000 Franken (§§ 78 und 78bis Steuergesetz).
Was das für Sie heisst: Der volle Abzug spart beim Satz von 25 Prozent 12'500 Franken Steuer. Unser Rechner setzt Investitionen vorsichtig ohne Ziffer ein; mit Ziffer sinkt die Steuer etwas. Suchen Sie Kaufvertrag und Handwerkerrechnungen heraus, bevor der Ordner beim Umzug verloren geht. Die Netto-Rechnung der schriftlichen Bewertung Ihres Hauses rechnet mit diesen Belegen.
Aufschub · § 73 Steuergesetz Basel-Landschaft
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft aufgeschoben?
In Basel-Landschaft wird die Steuer aufgeschoben, wenn Sie Ihr selbst bewohntes Eigenheim verkaufen und innert 2 Jahren ein neues kaufen. Fachleute nennen das Ersatzbeschaffung. Es muss in der Schweiz liegen und dauernd selbst bewohnt sein. Auch ein Kauf bis zwei Jahre vorher zählt, ebenso Bauland, auf dem Sie nachweislich bauen wollen (Meldeformular 301 PV).
Kostet das neue Zuhause mindestens so viel wie Ihr Erlös, ist alles aufgeschoben, sonst nur ein Teil. Liegt sein Preis nicht über Ihrem alten Kaufpreis plus Investitionen, Kauf- und Verkaufskosten, entfällt der Aufschub ganz. Im amtlichen Beispiel kostete das alte Haus 500'000 Franken und brachte 750'000, das neue kostet 600'000. Steuerbar bleiben 150'000 Franken (Merkblatt Ersatzbeschaffung).
Was das für Sie heisst: Ziehen Sie vom Haus in eine günstigere Wohnung, bleibt ein Teil oder alles steuerbar. Aufgeschoben ist nicht erlassen: Beim nächsten Verkauf zählt dieser Gewinn mit. Wie die Teuerung beim Teilaufschub wirkt, ist offen; der Rechner zeigt eine Spanne. Steckt der ganze Erlös im neuen Eigenheim, entfällt Ihre Handänderungssteuer (§ 82 Steuergesetz).
Ehrlich gesagt
Wann lohnt sich Warten in Basel-Landschaft – und wann nicht?
Nach fünf Jahren Besitz bringt Warten bei der Steuer wenig. Die Ziffern ändern sich kaum; von 2025 auf 2026 wechselten nur zwei. Nach dem 20. Besitzjahr senkt jedes selbst bewohnte Jahr die Steuer um höchstens 1'250 Franken. Dann entscheiden Hypothek, nächstes Zuhause und Ihre Pläne: Prüfen Sie in Ruhe, ob Verkaufen, Warten oder Behalten zu Ihnen passt.
Anders bei kurzem Besitz: Unter fünf Jahren lohnt sich Warten bei der Steuer fast immer. Ein Gewinn von 91'000 Franken kostet nach 36 Monaten 28'155 Franken, ab 60 Monaten 20'111 Franken. Jeder Monat früher kostet hier rund 335 Franken mehr. Wie die Steuerverwaltung im Grenzfall zählt, ist nicht ganz geklärt: Ein Monat Unterschied ist möglich.
Grundstückgewinnsteuer Basel-Landschaft: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Wie genau ist der Rechner für Basel-Landschaft?
Sehr genau, wenn Ihre Zahlen stimmen, aber ein Richtwert, kein Steuerbescheid. Er rechnet mit der Formel des Gesetzes und den Ziffern 2026 und rundet ab wie die Veranlagung, also der Steuerentscheid. Weil Sie die Besitzdauer in ganzen Jahren eingeben, nimmt er bei einem Kauf gegen Jahresende manchmal die Ziffer des Jahres davor oder danach.
Beispiel: Kauf im Dezember 2014 für 1 Million, Verkauf 2026 für 1,5 Millionen, ohne Kosten. Geben Sie 11 Jahre ein, zeigt der Rechner 115'000 statt 117'500 Franken. Unter fünf Jahren kann zudem die Monatszahl um einen Monat abweichen.
Bei Besitz über 20 Jahre fehlt meist der amtliche Verkehrswert. Ohne ihn zeigt der Rechner die höchstmögliche Steuer, also eine Obergrenze und nicht Ihre Steuer: im Beispiel oben 197'500 statt 118'750 Franken. Ihre tatsächliche Steuer liegt also gleich hoch oder tiefer.
Bei einer Ersatzbeschaffung zeigt er eine Spanne, und mehrere Verkäufe im selben Jahr rechnet er nicht zusammen. Massgeblich ist die Veranlagung der kantonalen Steuerverwaltung.
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft einen Freibetrag?
Nein. Es gibt weder Freibetrag noch Freigrenze, schon der erste Franken Gewinn ist steuerbar. Bei 100 Franken Gewinn beträgt der Satz 3,03 Prozent, die Steuer 3 Franken (§ 80 Steuergesetz). Steuerfrei bleibt, was die Umrechnungsziffer als Teuerung ausgleicht, und nach über 20 Jahren im selbst bewohnten Haus der Eigenheim-Abzug von bis zu 50'000 Franken.
Hängt die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Landschaft von der Gemeinde ab?
Nein. Die Sätze stehen im kantonalen Steuergesetz und gelten in jeder Gemeinde gleich; einen Steuerfuss der Gemeinde, also einen Multiplikator je Gemeinde, gibt es nicht. Die kantonale Steuerverwaltung setzt die Steuer fest und bezieht sie (§ 120 Steuergesetz).
Wer zahlt die Handänderungssteuer in Basel-Landschaft?
Beide Seiten zahlen diese Abgabe beim Eigentümerwechsel: Verkäufer und Käufer je 1,25 Prozent des Kaufpreises, zusammen 2,5 Prozent (§ 84 Steuergesetz). Bei 1,4 Millionen Franken sind das je 17'500 Franken. Der Käufer ist befreit, wenn er das Haus dauernd selbst bewohnt. Der Verkäufer ist befreit, wenn er den ganzen Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim steckt (§ 82 Steuergesetz).
Zählen in Basel-Landschaft nach einer Erbschaft die Jahre der Eltern für den Eigenheim-Abzug?
Nein. Für den Abzug von bis zu 50'000 Franken zählen nur Jahre, in denen Sie selbst Eigentümer waren und im Haus wohnten. Jahre im Elternhaus vor dem eigenen Eigentum zählen nicht; mitgezählt werden ausser Ihren eigenen nur die Jahre Ihres Ehepartners als Eigentümer (§ 78bis Steuergesetz; Steuerbuch 78 Nr. 2). Lesen Sie dazu, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Speichert der Rechner für Basel-Landschaft meine Eingaben?
Nein. Der Rechner rechnet in Ihrem Browser, und Ihre Zahlen gehen nicht an uns. Niemand ruft Sie deswegen an. Sie können also in Ruhe auch für Ihre Eltern rechnen.
Muss ich danach mit Ihnen verkaufen?
Nein. Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Das gilt auch, wenn unsere Empfehlung am Ende «behalten» lautet.
Quellen
- Steuergesetz Basel-Landschaft (StG), SGS 331, §§ 21, 69–85 und 120 · Fassung seit 1. Januar 2023, abgerufen 09.10.2026
- Dekret zum Steuergesetz, SGS 331.1, §§ 3 und 20 · Fassung seit 1. April 2011, abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Landschaft: Baselbieter Steuerbuch, Band 3 (Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer), Kapitel 73 Nr. 1, 77 Nr. 1 und 78 Nr. 2 (PDF) · Kapitel bis 03.07.2026, abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Landschaft: Index-Umrechnungsziffern 2026 für den Gestehungswert (PDF) · 8. Januar 2026, abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Landschaft: Merkblatt Verkehrswert vor 20 Jahren (PDF) · Januar 2026, abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Landschaft: Merkblatt Ersatzbeschaffung bei selbstgenutztem Wohneigentum (PDF) · 9. März 2015, abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Landschaft: Meldeformular 301 PV für die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer, Liegenschaften im Privatvermögen (PDF) · Formularkennung 301 PV 170427 (Stand 27.04.2017), abgerufen 09.10.2026
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Beratung im Einzelfall. Massgeblich sind Gesetz, Veranlagung und die Beratung durch Fachpersonen für Ihre Situation. Nutzungsbedingungen
