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Was viele übersehen: Basel-Stadt zählt den Jahrestag Ihres Kaufs schon zum nächsten Besitzesjahr. Vom 5. bis zum 24. Jahrestag sinkt der Satz darum bereits an diesem Tag.
| Regel | Im Kanton Basel-Stadt | Gesetz |
|---|---|---|
| Satz im 1. bis 5. Besitzesjahr | 60 % des Gewinns; selbst bewohntes Haus oder selbst bewohnte Wohnung 30 % | § 109 Abs. 1 und 3 StG |
| Danach pro Besitzesjahr | Der Satz sinkt jedes Jahr: von 60 um je 3,9 auf 21 % im 15. Jahr, dann um je 0,9; selbst bewohnt von 30 um je 0,9; ab dem 15. Jahr beide gleich | § 109 Abs. 1 und 3 StG |
| Ab dem 25. Besitzesjahr | 12 %, für alle | § 109 Abs. 1 und 3 StG |
| Freigrenze | Gewinne unter 500 Franken steuerfrei; ab 500 Franken zählt der ganze Gewinn | § 109 Abs. 5 StG |
| Gemeinde | Stadt Basel: Kanton allein; Riehen: 50 % Kanton + 50 % Gemeinde; Bettingen: 50 % + 40 % | §§ 228, 228b StG; Steuerfüsse 2026 |
| Handänderungssteuer | Steuer auf den Eigentümerwechsel: 3 %, zahlt die Käuferschaft; 1,5 % zahlt die verkaufende Person, wenn die Käuferschaft mindestens 6 Jahre selbst darin wohnt | §§ 1, 4 und 5 HStG |
Formel · § 109 Steuergesetz Basel-Stadt
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt berechnet?
Im Kanton Basel-Stadt beträgt die Grundstückgewinnsteuer 60 bis 12 Prozent des Gewinns. Den Satz bestimmt das Besitzesjahr, also das wievielte Jahr seit dem Kauf läuft. Dazu kommt, ob Sie selbst darin wohnen. Zwei Vermieter mit gleichem Gewinn zahlen darum sehr Verschiedenes: bis zum 5. Besitzesjahr 60 Prozent, ab dem 25. nur 12 Prozent.
Gewinn heisst: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Einstandswert, also was Sie das Haus gekostet hat. Für ein selbst bewohntes Haus oder eine selbst bewohnte Wohnung beginnt der Satz bei 30 Prozent. Ab dem 15. Besitzesjahr sind beide Sätze gleich (§ 109 Steuergesetz1). Beispiel: 300'000 Franken Gewinn aus einem vermieteten Haus kosten im 10. Besitzesjahr 40,5 Prozent: 121'500 Franken.
Was das für Sie heisst: In der Stadt Basel erhebt der Kanton die ganze Steuer, in Riehen je zur Hälfte mit der Gemeinde. In Bettingen zahlen Sie rund ein Zehntel weniger: 109'350 statt 121'500 Franken. In Zürich steigt der Satz mit dem Gewinn: Rechner für den Kanton Zürich. Haben Sie geerbt, lesen Sie, was beim Verkauf eines Erbes gilt.
Ihren Satz kennen Sie, sobald die Daten im Grundbuch, dem amtlichen Eigentümerverzeichnis, feststehen. Offen bleibt die Zahl, an der alles hängt: Ihr Verkaufspreis. Die Bewertung zeigt ihn als schriftlich begründete Spanne und rechnet bis zu dem Betrag, der Ihnen nach Steuer, Hypothek und Kosten bleibt.
Abzüge · §§ 106 und 109 Steuergesetz Basel-Stadt
Welche Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt?
In Basel-Stadt senken vier Kostenarten Ihren steuerbaren Gewinn: Kaufpreis, Kaufkosten, wertvermehrende Aufwendungen und Verkaufskosten. Wertvermehrend heisst: Das Haus ist danach mehr wert, etwa nach einem Anbau. Bei 15,6 Prozent Satz spart ein belegter Anbau für 100'000 Franken 15'600 Franken. Unterhalt, den Sie bei der Einkommenssteuer abziehen, zählt hier nicht.
Verkaufskosten sind Notar, Grundbuch, Inserate und Maklerprovision (§ 1061; Kurzwegleitung5). Die Handänderungssteuer zählt nur, wenn Sie sie schulden oder übernehmen. Sie schulden 1,5 Prozent, wenn die Käuferschaft mindestens sechs Jahre selbst darin wohnt (§ 5 Handänderungssteuergesetz3). Bei einem Kauf vor 2002 zählt der höhere Wert: Kaufpreis samt Investitionen oder Realwert per 31.12.2001, ein amtlicher Schätzwert, plus spätere Investitionen.
Was das für Sie heisst: Bei einem vermieteten Haus senken Investitionen auch den Satz, solange er über 30 Prozent liegt (§ 109 Absatz 41). Das gilt bis zum 12. Besitzesjahr. Ein Beispiel: Sie verkaufen im 3. Besitzesjahr und haben 10 Prozent des Erlöses nach Kosten investiert. Dann zahlen Sie bei 200'000 Franken Gewinn 51 statt 60 Prozent: 102'000 statt 120'000 Franken.
Rechenbeispiel
Beispiel: Einfamilienhaus in Riehen nach 20 vollen Jahren.
Gekauft am 15. März 2006 für 820'000 Franken, 2015 ein Anbau für 120'000 Franken, verkauft am 20. April 2026 für 1'650'000 Franken. So entsteht die Steuer Schritt für Schritt.
- Verkaufspreis 1'650'000 minus Verkaufskosten 45'000 (Notar, Grundbuch, Makler)
- 1'605'000 Franken
- Einstandswert: Kaufpreis 820'000 plus Anbau 120'000
- 940'000 Franken
- Grundstückgewinn: 1'605'000 − 940'000
- 665'000 Franken
- 20 volle Jahre und einen Monat, also 21. Besitzesjahr, selbst bewohnt oder nicht (§ 109)
- Satz 15,6 %
- Kantonsanteil: 50 % von 665'000 × 15,6 %
- 51'870 Franken
- Gemeindeanteil Riehen (Steuerfuss 50 % der Steuer nach Tarif)
- 51'870 Franken
- Grundstückgewinnsteuer
- 103'740 Franken
Aufschub · § 105 Steuergesetz Basel-Stadt
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt aufgeschoben?
In Basel-Stadt wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, wenn Sie Ihr selbst bewohntes Eigenheim verkaufen und innert zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf ein neues kaufen. Selbst bewohnt heisst hier: Sie wohnen dauernd dort und nutzen es ganz selbst. Fachleute nennen das Ersatzbeschaffung. Das neue Zuhause darf irgendwo in der Schweiz liegen, auch dort müssen Sie dauernd selbst wohnen.
Die Frist lässt sich erstrecken (§ 87 Steuerverordnung, Fassung 1. September 20252). Aufgeschoben wird nur der Teil, um den das neue Zuhause mehr kostet als Ihr bisheriger Einstandswert. Geben Sie das Wohnen dort innert sechs Jahren auf, wird die Steuer nachträglich erhoben.
Was das für Sie heisst: Aufgeschoben ist nicht erlassen. Ziehen Sie vom Haus in eine kleinere Wohnung, entscheidet deren Preis. Ein Beispiel: Ihr Haus hat Sie 600'000 Franken gekostet, der Gewinn beträgt 500'000. Kostet die neue Wohnung 900'000 Franken, werden 300'000 aufgeschoben, und 200'000 versteuern Sie jetzt.
Ehrlich gesagt
Lohnt es sich in Basel-Stadt, bis zum Jahrestag zu warten?
Ja, in Basel-Stadt kann das einige tausend Franken ausmachen, wenn der Jahrestag Ihres Kaufs kurz bevorsteht. In Basel oder Riehen kostet ein Gewinn von 480'000 Franken einen Tag vor dem 22. Jahrestag 70'560 Franken Steuer. Am Jahrestag selbst sind es 66'240 Franken, weil dann schon das 23. Besitzesjahr zählt. So sehen es die Erläuterungen der Regierung zur Reform 20236 und der Online-Rechner des Kantons.
In den ersten Jahren ist der Sprung grösser. Bei 200'000 Franken Gewinn aus einem vermieteten Haus sinkt die Steuer dort am 5. Jahrestag von 120'000 auf 112'200 Franken. Massgebend sind die Daten im Grundbuch, nicht der Tag der Schlüsselübergabe.
Ab dem 25. Besitzesjahr ändert Warten nichts mehr, der Satz bleibt bei 12 Prozent. Dann entscheidet nicht mehr die Steuer, sondern Hypothek, nächstes Zuhause und Ihre Pläne. Prüfen Sie in Ruhe, ob Verkaufen, Warten oder Behalten zu Ihnen passt.
Grundstückgewinnsteuer Basel-Stadt: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer in Basel-Stadt einen Freibetrag?
Nein, nur eine Freigrenze von 500 Franken. Liegt Ihr Gewinn darunter, zahlen Sie nichts. Liegt er bei 500 Franken oder mehr, wird der ganze Gewinn besteuert, nicht nur der Teil über 500 Franken (§ 109 Absatz 5 Steuergesetz).
Der Online-Rechner des Kantons wendet diese Grenze nicht an und besteuert schon ab 100 Franken. Bei 499 Franken Gewinn zeigt er bis zu 240 Franken Steuer. Unser Rechner folgt dem Wortlaut des Gesetzes und rechnet 0 Franken. Eine schriftliche Regel der Steuerverwaltung zu solchen Kleinstgewinnen haben wir nicht gefunden; es geht um höchstens 240 Franken.
Wie viel Prozent Grundstückgewinnsteuer zahlt man in Basel-Stadt?
60 bis 12 Prozent des Gewinns, wenn Sie nicht selbst darin wohnen; selbst bewohnt 30 bis 12 Prozent. Ab dem 15. Besitzesjahr gilt für beide derselbe Satz, ab dem 25. noch 12 Prozent (§ 109 Steuergesetz). Für Basel-Landschaft gelten andere Regeln: anderen Kanton wählen.
Zahlt man in Riehen oder Bettingen mehr Grundstückgewinnsteuer als in Basel?
Nein. In der Stadt Basel erhebt der Kanton die ganze Steuer. In Riehen erhebt er die Hälfte, die andere Hälfte holt die Gemeinde über ihren Steuerfuss: 50 Prozent der Steuer nach Gesetzestarif. Die Summe ist bis auf einen Franken Rundung gleich.
In Bettingen beträgt der Steuerfuss der Gemeinde 40 Prozent, die Steuer ist dort also rund ein Zehntel tiefer (Steuerfüsse 2026). Im Rechenbeispiel oben wären es in Bettingen 93'366 statt 103'740 Franken.
Was gilt in Basel-Stadt als selbst bewohnt?
Ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, die Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen. Dann gilt im 1. bis 5. Besitzesjahr 30 statt 60 Prozent. Danach sinkt der Satz jedes Jahr um 0,9 Punkte, bis er ab dem 25. Besitzesjahr bei 12 Prozent liegt (§ 109 Absatz 3 Steuergesetz). Für den Aufschub bei einem Ersatzkauf muss dort Ihr steuerlicher Wohnsitz sein (§ 87 Steuerverordnung).
Ab dem 15. Besitzesjahr spielt die Frage für den Satz keine Rolle mehr: Beide Sätze sind dann gleich.
Kann ich in Basel-Stadt Verluste aus anderen Grundstücken abziehen?
Ja. Verluste aus Grundstücken im selben Jahr und in den sieben Jahren davor mindern Ihren steuerbaren Gewinn (§ 108 Steuergesetz). Das betrifft vor allem Eigentümer mit mehreren Liegenschaften. Unser Rechner bildet das nicht ab; massgeblich ist die Veranlagung, also der Steuerentscheid der Steuerverwaltung.
Wie genau ist der Steuerrechner für Basel-Stadt?
Auf den Franken, wenn Ihre Zahlen stimmen. Er rechnet nach dem Gesetz und mit den Steuerfüssen 2026. Die Besitzdauer wählen Sie in vollen Jahren, gerechnet für einen Verkauf am Jahrestag oder kurz danach. Verkaufen Sie kurz vor dem Jahrestag, wählen Sie ein Jahr weniger.
Nicht abgebildet sind Verluste aus anderen Grundstücken, ein früher aufgeschobener Gewinn und ein nur teilweise selbst bewohntes Haus. Das Ergebnis ist ein Richtwert, kein Steuerbescheid.
Speichert der Basler Rechner meine Eingaben?
Nein. Der Rechner rechnet in Ihrem Browser, und Ihre Zahlen gehen nicht an uns. Eine Anmeldung brauchen Sie nicht. Sie können also in Ruhe auch für Ihre Eltern rechnen.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Basel-Stadt (StG, SG 640.100), §§ 104–109, 228–228b · Fassung 1. Januar 2026, § 109 in Kraft seit 1. Januar 2023; abgerufen 09.10.2026
- Steuerverordnung des Kantons Basel-Stadt (StV, SG 640.110), §§ 87–95 · § 87 in der Fassung 1. September 2025; abgerufen 09.10.2026
- Handänderungssteuergesetz Basel-Stadt (HStG, SG 650.100) · in Kraft seit 1. Juli 2014; abgerufen 09.10.2026
- Steuerverwaltung Basel-Stadt: Tariftabelle, Steuerfüsse und Online-Rechner Grundstückgewinnsteuer · Steuerfüsse Stand 2026, aktualisiert 29.07.2026; abgerufen 09.10.2026
- Kurzwegleitung Grundstückgewinnsteuer 2026 (PDF) · Steuerperiode 2026; abgerufen 09.10.2026
- Ratschlag 20.0651.01 des Regierungsrats zur Reform 2023 (Besitzesjahre, Realwert) · abgerufen 09.10.2026
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