Auf dieser Seite
Was die meisten übersehen: Zu den 15 Prozent im Gesetz verlangt die Gemeinde noch einmal gleich viel.
| Regel | In Graubünden | Gesetz |
|---|---|---|
| Freigrenze | Gewinne unter 4'600 Franken im Jahr steuerfrei; ab 4'600 zählt der ganze Gewinn | Art. 52 Abs. 3 StG |
| Tarif | 5 % auf die ersten 9'919 Franken, je weitere Stufe von 9'919 Franken 1 Prozentpunkt mehr; ab 208'299 Franken 15 % auf den ganzen Gewinn | Art. 52 Abs. 1 StG |
| Gemeindesteuer | Gleich hoch wie die Kantonssteuer, also zusammen das Doppelte; kein Steuerfuss, also kein Faktor, mit dem Gemeinden sonst ihre Steuer festlegen | Art. 6 Abs. 1 GKStG |
| Kurzer Besitz | Plus 2 % für jeden Monat, der bis 24 volle Monate fehlt; bei weniger als einem vollen Monat plus 48 % | Art. 53 Abs. 2 StG |
| Langer Besitz | Minus 1,5 % je volles Jahr über 10 Jahre, höchstens minus 51 % ab 44 Jahren | Art. 53 Abs. 1 StG |
| Handänderungssteuer | Steuer auf den Eigentümerwechsel: Sache der Gemeinde, höchstens 2 %, zahlt die Käuferschaft | Art. 2, 10 und 12 GKStG |
Formel · Art. 52 und 53 Steuergesetz Graubünden
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden berechnet?
In Graubünden kostet der Gewinn je nach Höhe 5 bis 15 Prozent Kantonssteuer. Die Gemeinde verlangt gleich viel, ohne eigenen Steuerfuss. Der Gewinn ist Ihr Verkaufspreis minus Anlagekosten, also was Sie das Haus gekostet hat. Der Satz steigt wie eine Treppe: Die ersten 9'919 Franken Gewinn kosten 5 Prozent, die nächsten 9'919 Franken 6 Prozent, und so weiter.
Ab 208'299 Franken gelten 15 Prozent auf den ganzen Gewinn. Danach zählt die Besitzdauer, also wie lange Ihnen das Haus gehört.
Gehört Ihnen das Haus über zehn volle Jahre, sinkt die Steuer um 1,5 Prozent je weiteres volles Jahr, höchstens um 51 Prozent. Unter zwei Jahren zahlen Sie 2 Prozent mehr je fehlenden vollen Monat, unter einem Monat 48 Prozent. Grundlage: Art. 52–53 StG, Art. 6 GKStG.
Was das für Sie heisst: Ohne Zuschlag oder Ermässigung für die Besitzdauer zahlen Sie zusammen bis 30 Prozent des Gewinns. Wo Ihr Haus im Kanton steht, ändert daran nichts. Andere Kantone rechnen anders: Grundstückgewinnsteuer in anderen Kantonen berechnen.
Die Formel steht im Gesetz. Offen bleibt die Zahl, an der alles hängt: was Ihr Haus heute bringt. Die Bewertung liefert sie schriftlich, samt Netto-Rechnung: was Ihnen nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt. Das wissen Sie, bevor Sie etwas unterschreiben.
Abzüge · Geldentwertung und Verkaufskosten
Welche Abzüge senken die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden?
In Graubünden senken Kaufpreis, belegte wertvermehrende Investitionen und Kosten von Kauf und Verkauf Ihren steuerbaren Gewinn. Wertvermehrend heisst: Die Arbeit hat das Haus mehr wert gemacht, etwa ein Anbau. Beim Verkauf zählt die übliche Maklerprovision, soweit die Steuerpraxis sie anerkennt. Lösen Sie die Festhypothek unmittelbar vor dem Verkauf auf, zählt auch die Entschädigung an die Bank, sofern kein neues Darlehen folgt.
Wer vor 2006 gekauft hat, erhält einen Zuschlag für die Geldentwertung, also die Teuerung seither. Er erhöht Kaufpreis und Nebenkosten. Bei einem Kauf 1990 sind es 21 Prozent, 1982 39 Prozent, 1970 111 Prozent. Investitionen erhalten ihn nach ihrem eigenen Jahr (Art. 50 Steuergesetz; Wegleitung 2026, die Anleitung der Steuerverwaltung).
Was das für Sie heisst: Suchen Sie den alten Kaufvertrag und die Handwerkerrechnungen, bevor der Ordner beim Räumen im Altpapier landet. Umzug, Räumung und Pauschalen ohne Beleg zählen nicht. Im Rechenbeispiel unten spart der Zuschlag 11'529 Franken Steuer. Unser Rechner setzt ihn nur auf den Kaufpreis und zeigt die Steuer bei Investitionen vor 2006 etwas zu hoch.
Rechenbeispiel
Beispiel: Haus 1990 gekauft, 2026 verkauft.
Kaufpreis 300'000 Franken, Verkaufspreis 900'000 Franken, 36 volle Jahre Besitz. So entsteht die Steuer Schritt für Schritt, nach dem Tarif 2026.
- Kaufpreis plus 21 % Geldentwertung (Kauf 1990)
- 363'000 Franken
- Gewinn: 900'000 minus 363'000
- 537'000 Franken
- Kantonssteuer ohne Ermässigung: 15 % auf den ganzen Gewinn (ab 208'299 Franken)
- 80'550 Franken
- Ermässigung: 26 Jahre über die ersten zehn hinaus, je 1,5 %
- minus 39 Prozent
- Kantonssteuer
- 49'135.50 Franken
- Gemeindesteuer, gleich hoch
- 49'135.50 Franken
- Grundstückgewinnsteuer Kanton und Gemeinde
- 98'271 Franken
Rückerstattung · Neues Eigenheim
Bekomme ich in Graubünden die Steuer zurück, wenn ich ein neues Eigenheim kaufe?
Ja, in Graubünden erhalten Sie die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise zurück, wenn Sie innert 2 Jahren ein neues Eigenheim kaufen. Voraussetzung: Sie haben das verkaufte Haus selbst bewohnt und ziehen in ein neues Eigenheim in der Schweiz. Sie zahlen zuerst und stellen dann ein Gesuch. Fachleute nennen das Ersatzbeschaffung.
Die Frist beginnt mit dem Verkauf oder dem Kauf des neuen Zuhauses, was zuerst kommt. Sie lässt sich auf höchstens 3 Jahre verlängern. Zurück kommt die Steuer auf den Betrag, um den das neue Zuhause teurer ist, als das alte Sie gekostet hat. Erlassen ist sie damit nicht: Verkaufen Sie später das neue Zuhause, wird dieser Gewinn dort besteuert (Art. 46 Abs. 3 Steuergesetz).
Beispiel: 200'000 Franken Gewinn nach genau zehn Jahren, Anlagekosten 400'000, neues Zuhause 500'000. Besteuert bleiben 100'000 Franken: 19'089.20 statt 58'340 Franken Steuer. Zurück kommen 39'250.80 Franken für Kanton und Gemeinde.
Ausgeschlossen sind ein geerbtes Haus, das Sie nie selbst bewohnt haben, sowie Zweit- und Ferienwohnungen (Wegleitung 2026). Im Rechner zeigt «Ja, Ersatzbeschaffung» den Unterschied.
Ehrlich gesagt
Grundstückgewinnsteuer Graubünden: Wann lohnt sich Warten – und wann kaum noch?
Gehört Ihnen das Haus schon über zehn Jahre, bringt jedes weitere volle Jahr 1,5 Prozent weniger Steuer. Bei 200'000 Franken Gewinn sind das 875.10 Franken: 58'340 Franken nach genau zehn Jahren, 57'464.90 Franken nach elf. Ab 44 Jahren sinkt die Steuer nicht mehr.
Anders bei kurzem Besitz: Unter zwei Jahren lohnt sich Warten bei der Steuer fast immer. 150'000 Franken Gewinn kosten nach wenigen Tagen Besitz 53'567.71 Franken Steuer, nach genau zwei Jahren 36'194.40 Franken. Jeder volle Monat Warten spart hier rund 724 Franken. Zwischen zwei und zehn Jahren ändert Warten an der Steuer nichts.
Bringt ein Jahr Warten nur noch wenige hundert Franken, entscheidet nicht mehr die Steuer. Dann zählen andere Fragen: Wann läuft die Hypothek aus, wo wollen Sie wohnen, und was wünschen sich Ihre Kinder? Auch «behalten» kann die ehrliche Antwort einer Bewertung sein. Prüfen Sie in Ruhe, ob Verkaufen, Warten oder Behalten zu Ihnen passt.
Grundstückgewinnsteuer Graubünden: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Wie viel Prozent Grundstückgewinnsteuer zahlt man in Graubünden?
In Graubünden zahlen Sie ohne Zuschlag oder Ermässigung für die Besitzdauer bis 30 Prozent des Gewinns. Höchstens 15 Prozent gehen an den Kanton, gleich viel an die Gemeinde. Den vollen Steuersatz erreichen Gewinne ab 208'299 Franken; die Tarif-Tabelle oben zeigt die Stufen.
Bei 100'000 Franken Gewinn beträgt der Satz rund 9,5 Prozent für den Kanton und gleich viel für die Gemeinde. Das ergibt zusammen 19'089.20 Franken. Gerechnet ist mit zwei bis zehn Jahren Besitz, ohne Zuschlag und Ermässigung (Art. 52 Steuergesetz).
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer in Graubünden einen Freibetrag?
Nein, eine Freigrenze von 4'600 Franken. Gewinne unter 4'600 Franken im Jahr bleiben steuerfrei; gezählt werden alle Gewinne des Jahres zusammen. Ab genau 4'600 Franken wird der ganze Gewinn besteuert, nicht nur der Teil darüber. Das ergibt 460 Franken für Kanton und Gemeinde zusammen (Art. 52 Abs. 3 Steuergesetz; Praxisfestlegung 052-01, eine veröffentlichte Auslegungsregel der Steuerverwaltung).
Was gilt in Graubünden, wenn ich das Haus geerbt habe?
In Graubünden zählen die Jahre Ihrer Eltern mit: Erbe und Schenkung unterbrechen die Besitzdauer nicht. Haben Ihre Eltern das Haus vor 36 vollen Jahren gekauft, sinkt die Steuer beim Verkauf um 39 Prozent. So steht es in Art. 53 Absatz 3 Steuergesetz und in der Praxisfestlegung 053-01. Lesen Sie dazu, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Wer verlangt die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden: Kanton oder Gemeinde?
In Graubünden verlangen Kanton und Gemeinde beide Grundstückgewinnsteuer, und zwar gleich viel. Veranlagt, also festgesetzt, werden beide Steuern von der kantonalen Steuerverwaltung (Art. 6 GKStG). Das zugestellte Formular, die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer, reichen Sie laut Wegleitung 2026 innert 90 Tagen ein.
Verkaufen Sie im gleichen Jahr mehrere Grundstücke, bestimmt beim Kanton der Gewinn im ganzen Kanton den Satz. Bei der Gemeinde zählen nur die Gewinne in dieser Gemeinde.
Wie genau ist der Rechner für Graubünden?
Er rechnet nach dem Tarif 2026 und so genau wie der Online-Rechner des Kantons. Die Besitzdauer wählen Sie in vollen Jahren, unter zwei Jahren in vollen Monaten. Das Ergebnis ist ein Richtwert, kein Steuerbescheid.
Drei Grenzen gibt es. Der Schieber für die Besitzdauer reicht bis 40 Jahre. Besitzen Sie das Haus länger, erhalten Sie bis 51 Prozent Ermässigung, und der Rechner zeigt die Steuer etwas zu hoch. Investitionen rechnet er ohne Zuschlag für die Geldentwertung, auch das kann die Steuer zu hoch zeigen.
Das Kaufjahr für diesen Zuschlag leitet er aus den vollen Jahren ab. Beispiel: Kauf im Oktober, Verkauf im März. Dann nimmt er ein Jahr zu spät, und die Steuer fällt etwas zu hoch aus.
Ein Sonderfall: Verkaufen Sie genau einen Tag vor dem Jahrestag des Kaufs, zählt der Online-Rechner des Kantons manchmal schon ein volles Jahr mehr. Für Sie wären das höchstens 1,5 Prozent weniger Steuer. Wie die Steuerverwaltung diesen Tag zählt, ist noch nicht geklärt.
Speichert der Bündner Rechner meine Eingaben?
Nein. Der Rechner rechnet in Ihrem Browser, und Ihre Zahlen gehen nicht an uns. Niemand ruft Sie deswegen an. Sie können also in Ruhe auch für Ihre Eltern rechnen.
Quellen
- Steuergesetzgebung 2025 mit indexierten Beträgen, Steuerverwaltung Graubünden (Art. 50–53 StG) · Stand 1. Januar 2025, Beträge 2026 unverändert; abgerufen 09.10.2026
- Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG), BR 720.200 · abgerufen 09.10.2026
- Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuer 2026, Steuerverwaltung Graubünden · 2026, abgerufen 09.10.2026
- Praxisfestlegung 052-01: Steuersatz und Gesamtgewinne · abgerufen 09.10.2026
- Praxisfestlegung 053-01: Eigentumsdauer · Stand 1. Mai 2026
- Praxisfestlegung 044-01-a-01: Ersatzbeschaffung von Wohneigentum · abgerufen 09.10.2026
- Praxisfestlegung 049-01-c-01: Vermittlungsprovisionen · Stand 1. Februar 2024; abgerufen 09.10.2026
- Praxisfestlegung 049-01-c-02: Nebenkosten von Veräusserung und Erwerb (inkl. Vorfälligkeitsentschädigung) · Stand 1. Februar 2024; abgerufen 09.10.2026
- Online-Rechner Grundstückgewinnsteuer des Kantons Graubünden · abgerufen 09.10.2026
Allgemeine Information ohne Gewähr, keine Beratung im Einzelfall. Massgeblich sind Gesetz, Veranlagung und die Beratung durch Fachpersonen für Ihre Situation. Nutzungsbedingungen
