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Was die meisten übersehen: Als Mitglied der reformierten oder katholischen Kirche zahlen Sie hier zusätzlich Kirchensteuer, im Beispiel für Reformierte 3'744 Franken.
| Regel | Im Kanton Schaffhausen | Gesetz |
|---|---|---|
| Freigrenze | Gewinne unter 5'000 Franken steuerfrei; ab 5'000 Franken zählt der ganze Gewinn | Art. 120 Abs. 7 StG |
| Tarif (Steuersatz) | 2 bis 20 % je Stufe; ab 100'000 Franken fest 15 % auf den ganzen Gewinn | Art. 120 Abs. 1 StG |
| Kurzer Besitz | Zuschlag bis 50 %, ab 5 Jahren keiner | Art. 120 Abs. 2 StG |
| Langer Besitz | Ab 6 vollen Jahren 5 % weniger pro Jahr, höchstens 60 % ab 17 Jahren | Art. 120 Abs. 3 StG |
| Steuerfuss 2026 | Anteil an der einfachen Steuer: Kanton 76 %, Gemeinde 59 bis 117 %; Kirchensteuer 9 bis 15 % für Mitglieder der reformierten, römisch-katholischen oder christkatholischen Kirche | Art. 3 und 198 StG; Art. 112 Kantonsverfassung; Steuerfüsse 2026 |
| Handänderungssteuer | Steuer auf den Eigentümerwechsel: gibt es nicht; das Grundbuchamt, das Amt für den Eintrag der neuen Eigentümer, erhebt nur Gebühren | Grundbuchgebührenverordnung §§ 13 und 14 |
Formel · Art. 120 Steuergesetz Schaffhausen
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schaffhausen berechnet?
Im Kanton Schaffhausen beträgt die Grundstückgewinnsteuer ab 100'000 Franken Gewinn 15 Prozent des ganzen Gewinns, vor Besitzdauer und Steuerfuss. Darunter zählt jede Stufe für sich: die ersten 2'000 Franken mit 2 Prozent, die letzten 20'000 vor 100'000 mit 20 Prozent. Bei genau 100'000 Franken ergibt beides 15'000 Franken. Der Gewinn ist Ihr Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau plus Kauf- und Verkaufskosten.
Dann zählt, wie lange das Haus Ihnen gehört. Wer nach knapp drei Jahren verkauft, zahlt 25 Prozent Zuschlag, bei noch kürzerem Besitz bis 50 Prozent. Wer nach zwölf Jahren verkauft, zahlt 35 Prozent weniger. Das Ergebnis heisst einfache Steuer; darauf bauen Kanton und Gemeinde auf.
Was das für Sie heisst: Von der einfachen Steuer verlangt der Kanton 76 Prozent, die Gemeinde ihren eigenen Prozentsatz, den Steuerfuss (Art. 3, 120 und 198 Steuergesetz1). 2026 sind das 59 Prozent in Buchberg, 83 in der Stadt Schaffhausen und 117 in Oberhallau4. Der Rechner kennt alle 26 Gemeinden; für andere Kantone siehe Grundstückgewinnsteuer in anderen Kantonen berechnen.
Formel, Gemeinde und Kirche stehen fest. Offen bleibt die Zahl, die alles trägt: was Ihr Haus heute bringt. Die Bewertung liefert sie schriftlich, samt Netto-Rechnung: was Ihnen nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten für das nächste Zuhause bleibt. Das wissen Sie, bevor Sie etwas unterschreiben.
Abzüge · Belege und Verkaufskosten
Welche Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer in Schaffhausen?
Im Kanton Schaffhausen senken Kauf- und Verkaufskosten sowie belegte wertvermehrende Investitionen der letzten 10 Jahre die Grundstückgewinnsteuer. Wertvermehrend heisst: Ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss macht das Haus dauerhaft mehr wert. Unterhalt wie ein Neuanstrich zählt nicht, weil er den Wert nur erhält.
Beim Verkauf zählt die übliche Maklerprovision, soweit die Steuerpraxis sie anerkennt2. Dazu kommen Inserate und die Grundbuchgebühren für den amtlichen Eintrag des neuen Eigentümers. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung zählt: die Gebühr der Bank, wenn der Verkauf die Festhypothek vorzeitig beendet. Eine Handänderungssteuer gibt es in Schaffhausen nicht.
Was das für Sie heisst: Bei über zehn Jahren Besitz setzt die Steuerverwaltung den Steuerwert von vor zehn Jahren als Kaufpreis ein, den amtlichen Wert aus Ihrer damaligen Steuererklärung. Liegt er tiefer als Ihr echter Kaufpreis, wird der Gewinn grösser, ausser Sie belegen den höheren Kaufpreis. Suchen Sie Kaufvertrag und Rechnungen, bevor der Ordner beim Umzug verschwindet.
Rechenbeispiel
Beispiel: 250'000 Franken Gewinn nach 12 Jahren in der Stadt Schaffhausen.
Ein Ehepaar verkauft nach 12 Jahren sein Einfamilienhaus in der Stadt Schaffhausen, mit 250'000 Franken Gewinn. So entsteht seine Steuer Schritt für Schritt, mit den Steuerfüssen 2026. Die Ermässigung für die Besitzdauer wirkt auf die Steuer, nicht auf den Gewinn.
- Steuerbarer Gewinn
- 250'000 Franken
- Tarif: 15 % des ganzen Gewinns (ab 100'000 Franken)
- 37'500 Franken
- Einfache Steuer nach 35 % Ermässigung für 12 volle Besitzjahre
- 24'375 Franken
- Kantonssteuer: mal 76 %
- 18'525 Franken
- Gemeindesteuer Stadt Schaffhausen: mal 83 %
- 20'231.25 Franken
- Grundstückgewinnsteuer ohne Kirchensteuer
- 38'756.25 Franken
- Für Reformierte zusätzlich: Kirchensteuer 13 % der einfachen Steuer
- 3'168.75 Franken
Kirche und Gemeinde · Steuerfüsse 2026
Zahlt man in Schaffhausen auf den Grundstückgewinn Kirchensteuer?
Ja, im Kanton Schaffhausen zahlen Mitglieder einer Landeskirche auf den Grundstückgewinn auch Kirchensteuer. Sie beträgt 2026 je nach Gemeinde und Kirche 9 bis 15 Prozent der einfachen Steuer4. Landeskirchen sind die reformierte, die römisch-katholische und die christkatholische Kirche. Die einfache Steuer ist die Steuer vor Kantons- und Gemeindeanteil. Nur sechs Kantone verlangen auf den Grundstückgewinn Kirchensteuer, Schaffhausen ist einer davon6.
Im Beispiel oben, 480'000 Franken Gewinn nach 22 Jahren in der Stadt Schaffhausen, kommen für Reformierte und Römisch-Katholische 3'744 Franken dazu. Das sind 13 Prozent von 28'800 Franken einfacher Steuer, zusammen 49'536 Franken. Noch stärker wirkt die Gemeinde: Derselbe Verkauf kostet ohne Kirchensteuer in Buchberg 38'880 Franken, in Oberhallau 55'584 Franken.
Was das für Sie heisst: Wählen Sie im Rechner die Gemeinde, in der das Haus steht, und Ihre Kirche. Wer keiner Landeskirche angehört, wählt «Nein / andere». Besitzen Sie das Haus mit anderen zusammen, teilt die Steuerverwaltung die Rechnung nach Miteigentumsanteilen auf, also nach dem Teil, der jedem gehört3.
Ehrlich gesagt
Wann lohnt sich in Schaffhausen Warten – und wann nicht mehr?
Bei der Steuer lohnt sich Warten bis 17 Jahre Besitz, danach nicht mehr. Ein Gewinn von 480'000 Franken kostet in der Stadt Schaffhausen nach sechs Jahren 108'756 Franken Steuer, ab 17 Jahren 45'792 Franken. Dazwischen spart hier jedes volle Jahr 5'724 Franken. Danach entscheiden Hypothek, nächstes Zuhause und Ihre Pläne; prüfen Sie in Ruhe, ob Verkaufen, Warten oder Behalten zu Ihnen passt.
Ehrlich gesagt ist eine Frage offen. Unter fünf Jahren wechselt der Zuschlag jedes halbe Jahr. Verkaufen Sie etwa 12 Monate und 10 Tage nach dem Kauf, rechnet der amtliche Online-Rechner mit plus 45 Prozent. Liest man das Gesetz Wort für Wort, könnten es auch plus 40 Prozent sein.
Bei 100'000 Franken Gewinn in der Stadt Schaffhausen macht das 1'192.50 Franken aus. Unser Rechner zeigt die höhere, vorsichtige Zahl. Liegt Ihr Verkauf so nahe an einer Grenze, lassen Sie die Stufe von der Kantonalen Steuerverwaltung bestätigen.
Grundstückgewinnsteuer Schaffhausen: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer in Schaffhausen einen Freibetrag?
Nein, eine Freigrenze von 5'000 Franken. Gewinne unter 5'000 Franken bleiben steuerfrei, gerechnet nach dem Abrunden auf volle 100 Franken. Ab 5'000 Franken wird der ganze Gewinn besteuert, nicht nur der Teil darüber (Art. 120 Absatz 7 Steuergesetz). Bei 4'900 Franken Gewinn zahlen Sie nichts, bei 5'000 Franken nach zehn Jahren in der Stadt Schaffhausen 214.65 Franken.
Ab wann sinkt die Grundstückgewinnsteuer in Schaffhausen?
Ab sechs vollen Jahren Besitz: zuerst um 5 Prozent, mit jedem weiteren vollen Jahr um 5 Prozent mehr. Ab 17 vollen Jahren ist sie um 60 Prozent tiefer, mehr Ermässigung gibt es nicht. Unter fünf Jahren kommt dagegen ein Zuschlag von bis zu 50 Prozent dazu (Art. 120 Steuergesetz).
Nach einer Erbschaft zählen die Jahre ab dem letzten Kauf, meist dem Kauf durch die Eltern (Art. 119 Absatz 3 Steuergesetz). Mehr dazu: was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer in Schaffhausen aufschieben?
Ja, wenn Sie das Zuhause verkaufen, in dem Sie selbst dauernd wohnen, und in der Schweiz ein neues kaufen, in dem Sie wieder selbst wohnen. Dafür haben Sie drei Jahre vor oder nach dem Verkauf Zeit. Fachleute nennen das Ersatzbeschaffung. Aufgeschoben wird nur der Teil, um den das neue Zuhause mehr kostet als Ihre bisherigen Anlagekosten.
Ferienwohnungen und Bauparzellen sind ausgeschlossen (Art. 113 Steuergesetz; Merkblatt der Steuerverwaltung2). Aufgeschoben heisst nicht erlassen: Verkaufen Sie das neue Zuhause später, zählt der aufgeschobene Gewinn dann mit. Wählen Sie im Rechner «Ja, Ersatzbeschaffung», dann sehen Sie den Unterschied.
Wer verschickt in Schaffhausen die Rechnung für die Grundstückgewinnsteuer?
Die Kantonale Steuerverwaltung, nicht die Gemeinde. Etwa einen Monat nach der Eigentumsübertragung schickt sie Ihnen die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer. Massgebend ist der Eintrag im Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis der Eigentümer, nicht die Unterschrift unter den Vertrag. Eine Erbengemeinschaft erhält eine gemeinsame Rechnung.
Wie genau ist der Rechner für den Kanton Schaffhausen?
Er rechnet nach derselben Methode wie der Kanton, mit den Steuerfüssen 2026 Ihrer Gemeinde und auf Wunsch mit Kirchensteuer. Die Besitzdauer wählen Sie in vollen Jahren. Unter fünf Jahren wechselt der Zuschlag jedes halbe Jahr; dort lassen Sie die Stufe bestätigen. Das Ergebnis ist ein Richtwert, kein Steuerbescheid.
Bei gleichen Eingaben und Steuerfüssen weicht unser Ergebnis vom Online-Rechner des Kantons höchstens um wenige Rappen ab, weil wir beim Aufrunden exakt rechnen. Verkaufen Sie 2027, bevor die neuen Steuerfüsse beschlossen sind, gelten noch die von 2026 (Art. 120 Absatz 6 Steuergesetz).
Speichert der Schaffhauser Rechner meine Eingaben?
Nein. Der Rechner rechnet in Ihrem Browser, und Ihre Zahlen gehen nicht an uns. Niemand ruft Sie deswegen an. Sie können also in Ruhe auch für Ihre Eltern rechnen.
Quellen
- Gesetz über die direkten Steuern des Kantons Schaffhausen (StG, SHR 641.100), Art. 3, 110–121 und 198 · Fassung 1. Januar 2026, abgerufen 09.10.2026
- Merkblatt zur Grundstückgewinnsteuererklärung, Formular 123/18, Kantonale Steuerverwaltung Schaffhausen · Ausgabe 12.23, abgerufen 09.10.2026
- Merkblatt «Ablauf/Berechnung der Grundstückgewinnsteuer», Kantonale Steuerverwaltung Schaffhausen · abgerufen 09.10.2026
- Kanton Schaffhausen: Steuerfüsse 2026 (PDF) · Steuerjahr 2026, abgerufen 09.10.2026
- Online-Rechner Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schaffhausen · abgerufen 09.10.2026
- Eidgenössische Steuerverwaltung: Dossier Kirchensteuern (PDF), Ziffer 6.1 · Stand 1. Januar 2022, abgerufen 09.10.2026
- Verfassung des Kantons Schaffhausen (SHR 101.000), Art. 112 (Kirchensteuer) · abgerufen 09.10.2026
- Grundbuchgebührenverordnung des Kantons Schaffhausen (SHR 211.433), §§ 13 und 14 · abgerufen 09.10.2026
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