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Was die meisten übersehen: Ein Tag vor dem Jahrestag im Grundbuch kostet eine ganze Abzugsstufe. Zwischen dem 6. und dem 23. Jahr sind das 4 Prozent der Steuer.
| Regel | Im Kanton Thurgau | Gesetz |
|---|---|---|
| Steuer | 40 % des Gewinns, ab dem ersten Franken, überall gleich hoch | § 135 StG |
| Kirchensteuer und Gemeinde | nichts zusätzlich; ihr Anteil steckt in den 40 % | § 203 Abs. 2 StG |
| Kurzer Besitz | plus 1 % für jeden Monat, der an 3 Jahren fehlt, höchstens 36 % | § 136 Abs. 1 StG |
| Langer Besitz | minus 4 % ab 6 Jahren, dazu 4 % je weiteres Jahr | § 136 Abs. 2 StG |
| Höchster Abzug | 72 % ab 23 Jahren: Steuer 11,2 % des Gewinns | § 136 Abs. 2 StG |
| Handänderungssteuer | Steuer auf den Eigentümerwechsel: 1 %, zahlt die Käuferschaft | §§ 137–141 StG |
Formel · § 135 Steuergesetz Thurgau
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau berechnet?
Im Kanton Thurgau beträgt der Steuersatz der Grundstückgewinnsteuer 40 Prozent des Gewinns. Gewinn heisst: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also was Sie das Haus gekostet hat. Einen Steuerfuss, also einen Satz der Wohngemeinde, der die Steuer verändert, gibt es nicht, anders als in manchen anderen Kantonen. 200'000 Franken Gewinn kosten überall 80'000 Franken (§ 135 Steuergesetz1).
Dann zählt die Besitzdauer, auch Haltedauer genannt, ab dem Grundbucheintrag beim Kauf. Unter drei Jahren steigt die Steuer für jeden fehlenden Monat um 1 Prozent. Ab dem 6. Jahrestag sinkt sie um 4 Prozent, dann jedes Jahr um weitere 4. Nach 23 Jahren ist der Abzug mit 72 Prozent voll: Aus 80'000 Franken werden 22'400 (§ 1361).
Was das für Sie heisst: Der Satz hängt am Datum, nicht an der Höhe des Gewinns. Ob 50'000 oder 500'000 Franken: Es sind immer 40 Prozent, bevor die Besitzdauer zählt. Bei Ihren Eltern zählt deren Grundbucheintrag; das Datum steht im Grundbuchauszug. Im Rechner stellen Sie die vollen Jahre ein, unter drei Jahren auch die vollen Monate.
Wie viele Jahre zählen, zeigt Ihr Grundbuchauszug. Offen bleibt die Zahl, an der alles hängt: Ihr Verkaufspreis. Die Bewertung zeigt ihn als schriftlich begründete Spanne und rechnet bis zu dem Betrag, der Ihnen bleibt.
Anlagekosten · § 133 Steuergesetz Thurgau
Welche Abzüge senken die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau?
Im Kanton Thurgau senkt jeder belegte Franken für Kauf, Verkauf und wertvermehrende Investitionen die Steuer um 40 Rappen, bei 3 bis unter 6 Jahren Besitz. Je länger Sie besitzen, desto weniger bringt der Beleg: nach 15 Jahren 24 Rappen, ab 23 Jahren gut 11. Wertvermehrend heisst: Das Haus ist danach mehr wert, etwa dank Anbau. Verkaufskosten sind etwa Inserate und die übliche Maklerprovision, soweit die Steuerpraxis sie anerkennt3.
Auch die Vorfälligkeitsentschädigung zählt. Das ist die Gebühr der Bank, wenn Sie die Festhypothek wegen des Verkaufs vorzeitig auflösen. So regelt es die Steuerpraxis, die Sammlung der Verwaltungsregeln5. 20'000 Franken davon senken die Steuer nach 15 Jahren um 4'800.
Nach über 20 Jahren zählt auf Wunsch der Steuerwert von vor 20 Jahren, die amtliche Schätzung, plus Investitionen seither (§ 133 Absatz 51). Der Rechner bietet dieses Feld ab 21 vollen Jahren an und nimmt den günstigeren Weg. Suchen Sie Kaufvertrag, Rechnungen und alte Steuerunterlagen vor dem Umzug zusammen. Die Netto-Rechnung der Bewertung rechnet mit Ihren Belegen.
Rechenbeispiel
Beispiel: Einfamilienhaus nach 10 Jahren, am amtlichen Kalkulator geprüft.
Ein Haus wird nach 10 vollendeten Jahren verkauft. Wir haben den Fall am Steuerkalkulator der Steuerverwaltung Thurgau gerechnet. Unser Rechner kommt auf denselben Betrag.
- Verkaufspreis
- 1'100'000 Franken
- Anlagekosten: Kaufpreis samt Kaufkosten
- 800'000 Franken
- Wertvermehrende Investitionen, etwa ein Anbau
- 50'000 Franken
- Grundstückgewinn: 1'100'000 − 800'000 − 50'000
- 250'000 Franken
- 40 % des Gewinns (§ 135)
- 100'000 Franken
- Abzug nach 10 vollendeten Jahren: 4 % je Jahr ab dem 6., also 5 × 4 % = 20 % (§ 136)
- minus 20'000 Franken
- Grundstückgewinnsteuer
- 80'000 Franken
Aufschub · § 129 Steuergesetz Thurgau
Wann schiebt die Ersatzbeschaffung die Grundstückgewinnsteuer im Thurgau auf?
Im Kanton Thurgau wird die Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben, wenn Sie in der Regel innert 2 Jahren ein neues, selbst bewohntes Zuhause kaufen. Das heisst Ersatzbeschaffung, möglich vor oder nach dem Verkauf. Altes und neues Zuhause müssen Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen. Ein Ferien- oder Mietobjekt zählt nicht (§ 129 Steuergesetz1; Steuerpraxis StP 129 Nr. 44).
Aufgeschoben wird nur der Teil, um den das neue Zuhause mehr kostet als Ihre bisherigen Anlagekosten. Nach einem Beispiel der Steuerverwaltung: Anlagekosten 800'000 Franken, neues Zuhause 1'000'000. Aufgeschoben sind 200'000 Franken Gewinn, der Rest wird sofort besteuert. Ziehen Sie in eine kleinere Wohnung für 700'000 Franken, wird nichts aufgeschoben: Sie zahlen die ganze Steuer.
Was das für Sie heisst: Aufgeschoben ist nicht erlassen. Verkaufen Sie das neue Zuhause später, zählt der aufgeschobene Gewinn mit (§ 133 Absatz 4). Was aufgeschoben wird und was Sie jetzt zahlen, zeigt der Rechner mit dem Kaufpreis des neuen Zuhauses. Beim Kauf entfällt die Handänderungssteuer, die Steuer auf den Eigentümerwechsel, soweit Sie den Verkaufserlös einsetzen.
Ehrlich gesagt
Wann lohnt sich Warten im Thurgau, und wann nicht mehr?
Im Thurgau lohnt sich Warten in den ersten drei Jahren und kurz vor einem Jahrestag zwischen dem 6. und dem 23. Jahr. 100'000 Franken Gewinn kosten nach 35 vollen Monaten 40'400 Franken Steuer, ab 36 Monaten 40'000. Danach ändert sich bis zum 6. Jahrestag nichts. Einen Tag davor gibt es noch keinen Abzug, am Jahrestag sinkt die Steuer auf 38'400 Franken.
Lesen Sie irgendwo «mehr als fünf Jahre»: Es zählen volle sechs Jahre, so steht es im Gesetz. Heikel ist das Monatsende: Wer am 31. März gekauft hat, hat am 30. April laut amtlichem Kalkulator noch keinen vollen Monat. Ob die Steuerverwaltung das anders zählt, ist offen; es geht um höchstens 1 Prozent Zuschlag. In Härtefällen kann sie den Zuschlag bis zur Hälfte senken; der Rechner zeigt ihn voll.
Nach 23 Jahren ist der Abzug ausgeschöpft, Warten ändert nichts mehr. Dann zählen Hypothek, nächstes Zuhause und Ihre Pläne. Prüfen Sie in Ruhe, ob Verkaufen, Warten oder Behalten zu Ihnen passt. Auch «behalten» kann die ehrliche Antwort einer Bewertung sein.
Grundstückgewinnsteuer Thurgau: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer im Thurgau einen Freibetrag?
Nein, im Thurgau gibt es weder Freibetrag noch Freigrenze, also keinen Betrag, bis zu dem ein Gewinn steuerfrei bleibt. Jeder Franken Gewinn ist steuerbar (§ 135 Steuergesetz). Auch kleine Gewinne kosten deshalb Steuer: 500 Franken Gewinn nach 10 Jahren ergeben 160 Franken. Ohne Gewinn fällt keine Steuer an.
Zahle ich im Thurgau zusätzlich Kirchensteuer auf den Grundstückgewinn?
Nein, die 40 Prozent sind die ganze Steuer. Kanton, Gemeinden und Kirchgemeinde teilen sich den Ertrag daraus (§ 203 Absatz 2 Steuergesetz). Ihre Konfession und Ihre Gemeinde ändern den Betrag deshalb nicht. Der amtliche Steuerkalkulator fragt weder Gemeinde noch Steuerfuss ab.
Wie zählt die Besitzdauer im Thurgau nach einer Erbschaft?
Sie läuft weiter, etwa ab dem Kauf durch Ihre Eltern. Haben sie 1995 gekauft, gilt beim Verkauf heute der volle Abzug: Die Steuer beträgt 11,2 Prozent des Gewinns. Erbgang, Schenkung und Eigentumswechsel unter Ehegatten unterbrechen die Besitzdauer nicht (§ 131 Absatz 2 Steuergesetz). Lesen Sie dazu, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Kann ich im Thurgau einen Verlust mit dem Grundstückgewinn verrechnen?
Ja, wenn der Verlust auf einem Thurgauer Grundstück entstand. Verrechnet werden Verluste aus demselben Kalenderjahr und den vier Jahren davor, nicht aus anderen Kantonen (§ 134 Steuergesetz1; Steuerpraxis StP 134 Nr. 16). Am amtlichen Kalkulator kosten 300'000 Franken Gewinn nach 10 Jahren 96'000 Franken Steuer. Mit 40'000 Franken Verlust aus 2024 sind es 83'200 Franken; dafür hat unser Rechner kein Feld.
Wie genau ist der Rechner für den Kanton Thurgau?
Auf den Franken genau, wenn Ihre Zahlen stimmen und der Fall einfach ist. Er rechnet wie der Steuerkalkulator der Steuerverwaltung, das Rechenbeispiel oben ergibt dort denselben Betrag. Kein eigenes Feld hat er für Verluste aus anderen Verkäufen, für ein früheres Ersatz-Zuhause mit aufgeschobener Steuer und für eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Beim Steuerwert von vor 20 Jahren rechnet er vereinfacht, den Zuschlag in Härtefällen zeigt er voll.
Das Ergebnis ist ein Richtwert, kein Steuerbescheid. Ihre Zahlen bleiben in Ihrem Browser und gehen nicht an uns, Sie können also in Ruhe auch für Ihre Eltern rechnen.
Muss ich den Verkauf im Thurgau selbst der Steuerverwaltung melden?
Nein, melden müssen Sie den Verkauf nicht: Grundbuchämter und Notariate melden jede Übertragung innert 14 Tagen (§ 168 Absatz 1 Steuergesetz). Danach setzt die kantonale Steuerverwaltung die Steuer fest, nicht die Gemeinde (§ 142). Halten Sie Belege zu Kauf, Investitionen und Verkaufskosten bereit, denn sie senken den Gewinn. Vorrechnen können Sie mit unserem Rechner oder dem amtlichen Steuerkalkulator2.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Thurgau (StG, RB 640.1), §§ 126–142 und § 203 · Fassung 1. Januar 2025, abgerufen 09.10.2026
- Steuerkalkulator Grundstückgewinnsteuer der Steuerverwaltung Thurgau · Steuerperiode 2026, abgerufen 09.10.2026
- Thurgauer Steuerpraxis StP 133 Nr. 1: Anlagekosten · Edition 2026-09, abgerufen 09.10.2026
- Thurgauer Steuerpraxis StP 129 Nr. 4: Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum · Edition 2026-09, abgerufen 09.10.2026
- Thurgauer Steuerpraxis StP 34 Nr. 9: Festhypothek, Vorfälligkeitsentschädigung · Edition 2026-09, abgerufen 09.10.2026
- Thurgauer Steuerpraxis StP 134 Nr. 1: Verlustverrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer · Edition 2026-09, abgerufen 09.10.2026
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