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Was die meisten übersehen: Nach fünf Besitzjahren zählt in Zug jedes angefangene Jahr voll. Gezählt wird ab der Anmeldung beim Grundbuch, dem amtlichen Eigentümerverzeichnis, nicht ab der Unterschrift. Bei 600'000 Franken Gewinn und 800'000 Franken Kosten des Hauses spart ein Tag nach dem fünften Jahrestag 15'000 Franken.
| Regel | Zahl | Gesetz |
|---|---|---|
| Freigrenze | Gewinne unter 5'000 Franken werden nicht besteuert, ab 5'000 Franken ist der ganze Gewinn steuerbar | § 199 Abs. 4 |
| Mindestsatz | 10 % | § 199 Abs. 3 |
| Höchstsatz bis zum 11. Besitzjahr | 60 % | § 199 Abs. 3 |
| Höchstsatz ab dem angefangenen 12. Besitzjahr | jährlich 2,5 Prozentpunkte tiefer, im 12. Jahr 57,5 % | § 199 Abs. 3 |
| Höchstsatz nach 25 und mehr Besitzjahren | 25 % | § 199 Abs. 3 |
| Zählweise der Besitzdauer, also wie lange Sie das Haus besitzen | bis 5 Jahre angefangene Monate, danach angefangene Jahre | § 199 Abs. 2 |
Formel · § 199 Steuergesetz Zug
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug berechnet?
Im Kanton Zug berechnen Sie die Grundstückgewinnsteuer in vier Schritten: Gewinn, Rendite, Rendite pro Jahr, Satz. Erstens der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten, also Kaufpreis plus Investitionen, die das Haus mehr wert machen. Zweitens die Rendite: Gewinn mal 100, geteilt durch die Anlagekosten. Drittens die Rendite pro Jahr: Rendite geteilt durch die Besitzjahre.
Viertens der Satz: Er entspricht der Rendite pro Jahr, mindestens 10, höchstens 60 Prozent (§ 199 Steuergesetz des Kantons Zug, Stand 1. Januar 2026). Ab dem 12. Besitzjahr sinkt der Höchstsatz, also die Obergrenze, jährlich um 2,5 Prozentpunkte. Der Satz gilt für den ganzen Gewinn, ohne Steuerfuss der Gemeinde. Ein Beispiel: 300'000 Franken Gewinn auf 150'000 Franken Anlagekosten nach 10 Jahren: 20 Prozent und 60'000 Franken Steuer.
Was das für Sie heisst: Anders als in Zürich steigt der Satz in Zug nicht stufenweise mit dem Gewinn. Dafür wirkt der Verkaufspreis doppelt. Ein höherer Preis vergrössert den Gewinn und kann den Satz erhöhen. Rechnen Sie mit einem realistischen Preis, nicht mit dem Wunschpreis.
Die Formel steht im Gesetz. Offen ist vor allem eine Zahl: der Preis, den ein Käufer heute realistisch für Ihr Haus bezahlt. Die Bewertung prüft diesen Preis und geht auf Wunsch gleichzeitig an alle in der Familie, die mitentscheiden. Sie nennt den Preis als Spanne und zeigt schriftlich, was Ihnen nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt.
Besitzdauer · Stichtag Grundbuch
Ab wann zählt für die Grundstückgewinnsteuer in Zug ein weiteres Besitzjahr?
Bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug zählt ein weiteres Besitzjahr schon ab dem Tag nach dem Jahrestag. Das gilt nach fünf Besitzjahren. Vorher zählt jeder angefangene Monat (§ 199 Absatz 2 Steuergesetz des Kantons Zug, Stand 1. Januar 2026). Stichtag ist die Anmeldung beim Grundbuch, dem amtlichen Verzeichnis, wem ein Grundstück gehört.
Ein Beispiel: 600'000 Franken Gewinn auf 800'000 Franken Anlagekosten. Genau fünf Jahre nach der Grundbuchanmeldung des Kaufs sind das 15 Prozent und 90'000 Franken Steuer. Einen Tag später zählen sechs Jahre: 12,5 Prozent und 75'000 Franken. Nach einem Erbgang zählt in der Regel der Kauf der Eltern (§§ 190, 193); lesen Sie, was beim Verkauf eines geerbten Hauses gilt.
Was das für Sie heisst: Prüfen Sie das Datum der Grundbuchanmeldung Ihres Kaufs, bevor der Verkaufstermin feststeht. Liegt der Jahrestag nahe, stellen Sie im Rechner die Besitzdauer ein Jahr weiter und vergleichen. So sehen Sie, was Warten Ihnen bringt.
Rechenbeispiel
Beispiel nach 25 Besitzjahren: höchstens ein Viertel des Gewinns.
Angenommen, Sie besitzen das Haus genau 25 Jahre, also 300 Monate. Die Anlagekosten betragen 100'000 Franken, der Gewinn 800'000 Franken. Nach 25 Besitzjahren beträgt die Steuer in Zug nie mehr als einen Viertel des Gewinns.
- Grundstückgewinn
- 800'000 Franken
- Anlagekosten
- 100'000 Franken
- Gesamtrendite
- 800'000 × 100 ÷ 100'000 = 800 %
- Rendite pro Jahr
- 800 % ÷ 25 Jahre = 32 %
- Höchstsatz nach 25 Besitzjahren
- 60 % minus 35 Prozentpunkte = 25 %
- Steuersatz (die Rendite liegt darüber, der Höchstsatz gilt)
- 25 %
- Grundstückgewinnsteuer
- 800'000 × 25 % = 200'000 Franken
Abzüge · Anlagekosten nach § 196
Welche Kosten können Sie in Zug vom Grundstückgewinn abziehen?
Bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug senken belegte Anlagekosten den Gewinn: Kaufpreis, Investitionen, Kauf- und Verkaufskosten. Als Investition zählt, was das Haus mehr wert macht, etwa ein Anbau. Auch Kosten für Pläne, die Sie einer Behörde eingereicht haben, und Beiträge für Werkleitungen zählen. Nicht zählen Unterhalt wie Malerarbeiten, Hypothekarzinsen und Ihre eigene Arbeit (§ 196 Steuergesetz des Kantons Zug, Stand 1. Januar 2026).
Beim Kauf und Verkauf zählen belegte Maklerprovisionen, Abgaben für den Eigentümerwechsel und Vertragskosten, beim Verkauf auch Inserate. Liegt Ihr Kauf mehr als 25 Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert von vor 25 Jahren einsetzen, also den damals realistischen Preis. Die Besitzdauer zählt dann als genau 25 Jahre. Der Rechner rechnet auf Wunsch beide Wege und nimmt den günstigeren.
Was das für Sie heisst: Tragen Sie Ihre Verkaufskosten im Rechner ein. Diese Kosten senken den Gewinn und können den Satz senken. Risch und die Stadt Zug rechnen Maklerprovisionen laut Merkblatt nur bis zu einer Obergrenze an. Dort kann Ihre Steuer höher ausfallen, als der Rechner zeigt.
Ehrlich gesagt
Wann lohnt es sich in Zug, mit dem Verkauf zu warten?
Ein Monat Warten kann in Zug 40'000 Franken weniger Steuer bedeuten. Ein Beispiel: 1'600'000 Franken Gewinn auf 200'000 Franken Anlagekosten ergeben nach genau 22 Besitzjahren 520'000 Franken Steuer. Nach 22 Jahren und einem Monat zählt Zug 23 Jahre: Der Höchstsatz sinkt auf 30 Prozent, die Steuer auf 480'000 Franken. Liegt Ihr nächster Jahrestag der Grundbuchanmeldung nahe, sagen wir Ihnen das, auch wenn es Ihren Verkauf verschiebt.
Ab 25 Besitzjahren sinkt der Höchstsatz nicht mehr, er bleibt bei 25 Prozent. Solange Ihre Rendite pro Jahr darüber liegt, senkt Warten Ihren Satz nicht mehr. Ob Sie verkaufen, warten oder behalten, klären Sie in der Standortbestimmung in sechs Fragen.
Grundstückgewinnsteuer Zug: Was fragen Eigentümer am häufigsten?
Ist das Ergebnis des Rechners schon meine Grundstückgewinnsteuer in Zug?
Nein, der Rechner liefert einen Richtwert, keinen Steuerbescheid. Verbindlich ist die Veranlagung, also die Festsetzung der Steuer durch die Einwohnergemeinde, in der das Haus liegt (§ 187 Steuergesetz des Kantons Zug). Der Rechner nimmt einen Verkauf genau am Jahrestag an. Liegt die Grundbuchanmeldung des Verkaufs später, zählt nach fünf Besitzjahren schon das nächste Jahr, vorher der nächste Monat, und die Steuer kann tiefer sein.
Welche Zahlen brauchen Sie, um die Steuer für Ihre Eltern in Zug zu berechnen?
Für die Steuer: Kaufpreis und Kaufkosten Ihrer Eltern, das Datum der Grundbuchanmeldung ihres Kaufs, Belege für Investitionen, die Verkaufskosten und ein realistischer Verkaufspreis. Für das Netto kommt die Hypothek dazu. Den Verkaufspreis prüft die Bewertung. Sie geht auf Wunsch an alle Beteiligten gleichzeitig, an Ihre Eltern ebenso wie an Geschwister.
Gilt für die Grundstückgewinnsteuer in der Stadt Zug ein anderer Satz als in anderen Gemeinden?
Nein, der Satz aus § 199 gilt im ganzen Kanton und ist bereits der ganze Steuersatz, ohne Steuerfuss der Gemeinde. Die Einwohnergemeinde, in der das Haus liegt, veranlagt und erhebt die Steuer (§ 187 Steuergesetz des Kantons Zug). Was sonst beim Hausverkauf im Kanton Zug gilt, von der Unterschrift bis zum Grundbuch, erklärt die Kantonsseite. Liegt Ihr Haus anderswo, können Sie die Grundstückgewinnsteuer in anderen Kantonen berechnen.
Rechnet der Zuger Rechner den Aufschub bei Ersatzbeschaffung mit?
Ja, mit «Ja, Ersatzbeschaffung» und dem Preis des neuen Eigenheims. Ersatzbeschaffung heisst: Sie verkaufen Ihr selbst bewohntes Haus und kaufen in der Regel innert zwei Jahren davor oder danach ein Eigenheim in der Schweiz. Soweit der Erlös hineinfliesst, wird die Steuer aufgeschoben, nicht erlassen (§ 191 Steuergesetz des Kantons Zug). Den Rest besteuert die Gemeinde. Wie sie ihn bei einem Teil-Aufschub genau rechnet, ist amtlich nicht festgehalten; der Rechner folgt dem Wortlaut von § 191 Absatz 2.
Werden meine Eingaben im Rechner gespeichert?
Nein, der Rechner rechnet in Ihrem Browser, und Ihre Zahlen verlassen ihn nicht. Wir sehen weder Kaufpreis noch Hypothek. Gemessen wird nur, dass der Rechner benutzt wurde, keine einzige Zahl. Angaben erhalten wir erst, wenn Sie sie in ein Formular eintragen und absenden. Wir geben sie weder an andere Makler noch an Portale weiter.
Muss ich nach der Bewertung mit Immosmile verkaufen?
Nein. Die Bewertung mit Netto-Rechnung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich, auch wenn unsere Empfehlung am Ende «behalten» lautet. Sie erhalten die Bewertung schriftlich, 48 Stunden nach dem Termin: einen realistischen Verkaufspreis als Spanne und was Ihnen netto bleibt. Ob, wann und mit wem Sie verkaufen, entscheiden Sie.
Quellen
- Steuergesetz des Kantons Zug (BGS 632.1) · Stand 1. Januar 2026
- Merkblatt Grundstückgewinnsteuer, Berechnung des Steuersatzes (Gemeinde Risch, Kanton Zug) · ohne Datum im Dokument, abgerufen 29.09.2026
- Grundstückgewinnsteuer, Erläuterungen und Gesetz (Stadt Zug) · 2008, abgerufen 29.09.2026
- Formular Grundstückgewinnsteuer (Stadt Zug) · 20.12.2018
- Steuerrechner Grundstückgewinnsteuer (Einwohnergemeinde Cham) · Stand 08.07.2019
Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Massgeblich sind Gesetz, Veranlagung und die Beratung durch Fachpersonen für Ihre Situation.
