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Drei Makler, drei Geschichten. Der erste rechnet mit einem festen Betrag. Der zweite mit einem Anteil am Verkaufspreis. Der dritte sagt, bei ihm zahle am Ende die Käuferschaft. Jeder nennt sein eigenes Modell das beste für Sie. Am Küchentisch bleibt eine Frage offen: Wonach unterscheiden sich diese Modelle wirklich? Und was bedeutet das für das, was am Ende in Ihrer Tasche bleibt?
Was viele übersehen: «provisionsfrei» heisst nicht automatisch günstiger.
| Modell | Wie Sie bezahlen | Wer das Risiko trägt |
|---|---|---|
| Fixpreis | Ein fester Betrag, unabhängig vom Verkaufspreis; je nach Anbieter ist ein Teil davon schon bei Auftragsvergabe fällig. | Bei Verkauf derselbe Betrag unabhängig vom Preis; ein bei Auftrag fälliger Teil bleibt auch ohne Verkauf geschuldet. Der Anbieter trägt das Aufwandrisiko. |
| Prozent-Courtage | Ein Anteil am tatsächlich erzielten Verkaufspreis, meist fällig bei der Beurkundung. | Der Makler verdient nur bei einem Abschluss; Sie tragen das Risiko eines zu tief verhandelten Preises. |
| Käufer-zahlt-Modell | Die Käuferseite zahlt die Provision; für Sie nominell ohne Kosten. | Ob sich das im erzielbaren Preis niederschlägt, ist eine offene Frage, kein belegter Automatismus. |
| Erfolgsbeteiligung mit Referenzwert | Ein tieferes Basishonorar plus ein Anteil am Mehrerlös über einem unabhängig festgelegten Vergleichswert. | Makler und Eigentümer teilen die Chance oberhalb des Referenzwerts. |
Was ist der Unterschied zwischen Fixpreis und Prozent-Courtage?
Beim Fixpreis vereinbaren Sie einen festen Betrag für den ganzen Verkauf. Er ändert sich nicht, egal wie hoch der Verkaufspreis am Ende ausfällt. Je nach Anbieter wird ein Teil davon schon bei Auftragsvergabe fällig, der Rest beim Verkauf.
Bei der Prozent-Courtage verdient der Makler nur, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt1. Courtage ist ein anderes Wort für den Lohn des Maklers, berechnet als Anteil am Verkaufspreis. Eine gesetzliche Zahl dafür gibt es nicht: Das Gesetz nennt nur den «üblichen Lohn», wenn nichts vereinbart ist1.
Rechnerisch gilt ein einfacher Grundsatz: Oberhalb einer bestimmten Verkaufssumme ist ein fester Betrag immer günstiger als ein Anteil am Preis. Wo diese Grenze genau liegt, hängt vom vereinbarten Betrag und vom vereinbarten Anteil ab – beides ist Verhandlungssache.
Was das für Sie heisst: Der Preis allein sagt noch nichts über die Leistung. Wer die Besichtigungen führt, wer die Vermarktung macht und wie lange das Inserat läuft, steht im Vertrag – nicht im Modell.
Welches Modell zu Ihrer Lage passt, hängt von Ihrem Grundstück und Ihrem Zeitplan ab. Das lässt sich in einem kurzen, unverbindlichen Gespräch klären.
Lieber reden? +41 76 325 11 95 – Sie sprechen direkt mit Dominik Devaja.
Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?
In der Regel zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Meist sind das Sie als Eigentümerin oder Eigentümer. Das Gesetz selbst schreibt keine Zahlungsrichtung vor1.
Manche Anbieter werben damit, dass stattdessen die Käuferseite zahlt. Für Sie klingt das zunächst kostenlos. Ob sich eine solche Provision trotzdem im Preis niederschlägt, den die Käuferschaft am Ende zu zahlen bereit ist, ist eine offene wirtschaftliche Frage. Belegt ist dieser Zusammenhang nicht.
Arbeitet derselbe Makler für beide Seiten, spricht man von Doppelmäkelei. War das vertragswidrig oder treuwidrig, verliert der Makler Lohn und Aufwendungsersatz1. Reine Nachweistätigkeit für beide Seiten – also nur die Möglichkeit eines Geschäfts aufzeigen, ohne selbst zu verhandeln – kann dagegen zulässig sein2.
Was das für Sie heisst: Fragen Sie offen, wer bezahlt, und ob Ihr Makler auch für die Gegenseite tätig ist. Was sonst beim Verkauf im Kanton Zürich gilt, lesen Sie dort. Welche Fragen Sie vor der Unterschrift sonst noch stellen sollten, zeigt die Seite mit den 12 Prüffragen.
Was ist eine Erfolgsbeteiligung mit Referenzwert?
Bei diesem vierten Modell vereinbaren Sie ein tieferes Basishonorar. Dazu kommt ein Anteil am Mehrerlös: dem Betrag, um den der erzielte Verkaufspreis einen vorher festgelegten Referenzwert übersteigt. Der Referenzwert ist ein unabhängig ermittelter Vergleichswert, meist eine Schätzung.
Der Gedanke dahinter: Makler und Eigentümer ziehen am selben Strang. Steigt der Preis über den Referenzwert, profitieren beide. Bleibt er darunter, bleibt es beim tieferen Basishonorar.
Auch Immosmile arbeitet mit einem Element dieses vierten Modells: einer Erfolgsbeteiligung über einem unabhängig ermittelten Referenzwert. Ansprechpartner bleibt durchgehend der Geschäftsführer – ein ehemaliger Banker und diplomierter Immobilienvermarkter, der mit Immosmile das Maklermodell neu denkt. Zahlen dazu nennen wir im persönlichen Gespräch, nicht auf dieser Seite.
Was das für Sie heisst: Fragen Sie, wer den Referenzwert festlegt und wann – vor oder erst nach der Unterschrift. Was nach Steuer und Kosten vom Verkauf übrig bleibt, zeigt der Rechner für die Grundstückgewinnsteuer.
Ehrlich gesagt
Manchmal ist keines der vier Modelle die passende Frage.
Verkaufen Sie an eine Käuferschaft, die Sie schon kennen – etwa an die eigenen Kinder oder an Nachbarn –, brauchen Sie unter Umständen gar keinen Makler. Dann stellt sich die Frage nach dem Bezahlmodell erst gar nicht.
Auch der eigene Blick auf dieser Seite ist nicht neutral: Immosmile arbeitet selbst mit einem Element des vierten Modells. Genau deshalb endet diese Seite nicht mit einer Rangliste, sondern mit den 12 Prüffragen vor der Unterschrift, die unabhängig vom gewählten Modell gelten.
Wie geht es nach dem Modell-Vergleich weiter?
Was fragen Eigentümer sonst noch?
Gibt es einen gesetzlich festgelegten Satz für die Maklerprovision in Zürich?
Nein. Das Gesetz nennt keine Zahl. Ist nichts vereinbart, gilt eine allfällige Taxe, sonst der übliche Lohn1. Die Höhe ist Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Makler.
Darf derselbe Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer arbeiten?
Was bedeutet «provisionsfrei verkaufen» wirklich?
Meist, dass die Käuferseite statt der Verkäuferseite zahlt. Die Provision verschwindet damit nicht, sie wechselt nur die Richtung. Ob das Ihren erzielbaren Preis beeinflusst, ist offen und nicht belegt.
Braucht ein Immobilienmakler in Zürich eine Bewilligung?
In der amtlichen Übersicht des Kantons ist dafür keine Bewilligungspflicht aufgeführt3. Das ersetzt keine eigene Prüfung von Handelsregister und Referenzen.
Was unterscheidet einen Nachweismäkler von einem Vermittlungsmäkler?
Der Nachweismäkler zeigt nur eine Abschlussmöglichkeit auf. Der Vermittlungsmäkler wirkt aktiv auf den Abschluss hin. Zum aktiven Tätigwerden ist der Makler in der Regel erst mit einem Alleinauftrag verpflichtet, oder wenn der Vertrag es ausdrücklich vorsieht4.
Was unterscheidet eine Erfolgsbeteiligung von einer gewöhnlichen Provision?
Bei der Erfolgsbeteiligung ist das Basishonorar tiefer, dafür gibt es einen Anteil am Mehrerlös über einem unabhängig festgelegten Referenzwert. Zahlen dazu besprechen wir persönlich, nicht öffentlich.
Für Töchter und Söhne
Sie recherchieren für Ihre Eltern?
Sie vergleichen die Offerten oft genauer als die Eltern selbst. Zeigen Sie ihnen zuerst diese vier Logiken, keine fertige Meinung. So sehen die Eltern, dass niemand sie zu einem bestimmten Makler drängt. Und Sie bleiben die Tochter oder der Sohn, der mitdenkt – nicht die Person, die entscheidet.
Quellen
- Obligationenrecht, Art. 404, 412–418 (SR 220) · Stand 1. Oktober 2026
- BGE 111 II 366 (Bundesgericht, Doppelmäkelei) · abgerufen 08.10.2026
- BGE 144 III 43 und BGE 103 II 129 (Bundesgericht, Nachweis- und Vermittlungsmäkler, Alleinauftrag) · abgerufen 08.10.2026
- Kanton Zürich: Gewerbe- und Betriebsbewilligungen (Amt für Wirtschaft) · abgerufen 08.10.2026
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