Makler wählen: 12 Prüffragen

Und bindet Sie ein unterschriebener Alleinauftrag auf Gedeih und Verderb?

Warum lohnt sich eine feste Frageliste vor der Maklerwahl?

Zwei Vertragsentwürfe liegen auf dem Tisch. Beide klingen überzeugend, beide versprechen den bestmöglichen Verkauf. Doch welche Frage zeigt den wirklichen Unterschied, bevor Sie unterschreiben? Dafür braucht es keinen Werbesatz, sondern einen festen Fragenkatalog.

Jede der zwölf Fragen auf dieser Seite stützt sich auf eine Regel im Obligationenrecht oder auf ein Bundesgerichtsurteil.¹ Keine Frage beruht auf einer Meinung über einen bestimmten Anbieter. So prüfen Sie jeden Makler nach denselben Massstäben – unabhängig vom Modell und vom Namen auf der Visitenkarte.

Die Fragen sind nach Dringlichkeit geordnet: zuerst Modell und Ansprechpartner, danach Bindung und Kosten, zuletzt Formalien wie Handelsregister und Widerrufsrecht. Keine Frage unterstellt einem Makler ein bestimmtes Verhalten. Jede Frage bleibt an Ihre eigene Rechtslage oder an ein selbst belegtes Faktum geknüpft.

Was das für Sie heisst: Eine ausweichende Antwort sagt mehr als die Antwort selbst. Verlangen Sie die Antwort schriftlich, bevor Sie unterschreiben. Bei einem seriösen Anbieter ist das selbstverständlich.

Bindet Sie ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit auf Gedeih und Verderb?

Viele Eigentümer glauben: Ein unterschriebener Alleinauftrag mit fester Laufzeit bindet bis zum vereinbarten Ende. Das Bundesgericht sieht das anders.² Dieser Grundsatz gilt für jeden Mäklervertrag in der Schweiz.¹

Der Auftrag kann von jeder Seite jederzeit widerrufen werden, auch bei fester Laufzeit und Exklusivklausel.² Dieses Widerrufsrecht ist zwingend und lässt sich vertraglich nicht wegbedingen.⁵ Unterschrieben heisst damit nicht festgebunden.

Ganz folgenlos ist der Widerruf aber nicht immer. Erfolgt er «zur Unzeit», kann er Schadenersatz auslösen.¹ Eine Konventionalstrafe ist eine im Vertrag vereinbarte Zahlung für einen bestimmten Vertragsbruch. Sie bleibt geschuldet, wenn Sie sie vor dem Widerruf ausgelöst haben, zum Beispiel, weil Sie heimlich einen zweiten Makler eingeschaltet haben.² Diese Strafe darf den Widerruf selbst aber nicht erschweren.²

Was das für Sie heisst: Übermässig hohe Konventionalstrafen setzt ein Gericht auf Antrag herab.¹ Fragen Sie trotzdem vor der Unterschrift nach Höhe und Bedingungen einer Konventionalstrafe, nicht erst nach einem Streit.

Was bedeutet Doppelmäkelei, und ist sie wirklich verboten?

Doppelmäkelei heisst: Derselbe Makler arbeitet gleichzeitig für Sie und für die Käuferschaft. Das klingt nach einem klaren Interessenkonflikt.

Ganz verboten ist das nicht. War der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig, oder liess er sich dafür unzulässig entlohnen, verliert er seinen gesamten Lohn und jeden Aufwendungsersatz.¹ Schon das Versprechen einer solchen Entlohnung genügt.

Eine Tätigkeit für beide Seiten ist nach dem Bundesgericht aber zulässig, wenn der Makler beiden Parteien nur die Möglichkeit eines Vertrags mit der Gegenseite anzeigt.⁴ Das nennt man reine Nachweismäkelei. Sie ist etwas anderes als eine aktive Vermittlung für beide Seiten gleichzeitig.

Was das für Sie heisst: Fragen Sie Ihren Makler direkt, ob er auch für die Käuferseite tätig ist oder tätig werden könnte. Bitten Sie um eine schriftliche Offenlegung, besonders wenn ein Dritter das Honorar trägt.

Alle zwölf Fragen beantworten wir Ihnen schriftlich – vor der Unterschrift, nicht erst danach. Parallel dazu zeigt die kostenlose Bewertung mit Netto-Rechnung, was Ihr Verkauf nach Steuern und Kosten tatsächlich einbringt.

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Braucht ein Immobilienmakler im Kanton Zürich eine Bewilligung?

Im Kanton Zürich bestand bis Ende 2011 eine Bewilligungspflicht für die gewerbsmässige Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen. Diese wurde per 1. Januar 2012 aufgehoben.⁷

Die amtliche Übersichtsseite des Kantons Zürich zu Gewerbe- und Betriebsbewilligungen führt für Immobilienmakler heute keine eigene Bewilligungs- oder Meldepflicht auf.⁶ Die Seite versteht sich selbst als Überblick über die wichtigsten Pflichten und weist darauf hin, dass die Angaben nicht rechtsverbindlich sind. Für andere Kantone haben wir diese Frage hier nicht geprüft.

Was heisst das für Ihre Auswahl? Eine fehlende Bewilligungspflicht ist kein Gütesiegel. Prüfbar bleibt stattdessen der Handelsregistereintrag: Er zeigt, wer rechtlich hinter dem Angebot steht und haftet – über die fachliche Qualifikation sagt er nichts.

Verlangen Sie deshalb Referenzen zu vergleichbaren Verkäufen in Ihrer Region, nicht nur den Handelsregisterauszug. Beides zusammen gibt Ihnen ein ehrlicheres Bild als eine Webseite allein.

Die zwölf Prüffragen

Nach welchem Modell werden Sie bezahlt?Eine gute Antwort nennt ein klares Modell – Fixpreis, Prozent-Courtage, ein Käufer-zahlt- oder Plattformmodell, oder eine Basis mit Mehrerlös-Anteil – und erklärt es in einem Satz. Das Gesetz regelt nur, dass ein Lohn geschuldet ist, nicht welches Modell gilt.¹ Die Wahl bleibt Vertragssache. Mehr dazu: die vier Maklermodelle im Vergleich.
Wer ist Ihr Ansprechpartner – vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung?Eine gute Antwort nennt eine konkrete Person, nicht nur eine Firma. Fragen Sie, ob dieselbe Person bleibt oder ob Ihr Fall an eine Plattform oder einen Partner weitergereicht werden kann. Ob der Makler den Auftrag persönlich ausführen muss, regelt am klarsten der Vertrag selbst – lassen Sie es sich deshalb schriftlich bestätigen.
Was geschieht mit dem Honorar, wenn der Verkauf unter oder deutlich über dem erwarteten Preis liegt?Eine gute Antwort trennt zwei Dinge: Ob überhaupt ein Lohn geschuldet ist, hängt vom tatsächlichen Verkauf ab.¹ Wie hoch er ausfällt, regelt allein Ihr Vertrag. Ist der vereinbarte Lohn unverhältnismässig hoch, kann ihn ein Gericht auf Antrag herabsetzen – dieses Recht lässt sich nicht wegbedingen.⁴ Bei einem Kaufvertrag unter Vorbehalt wird der Lohn zudem erst fällig, wenn die Bedingung eintritt.¹
Wer legt den Referenzwert für einen Mehrerlös-Anteil fest?Eine gute Antwort nennt eine unabhängige Verkehrswertschätzung, nicht die Einschätzung des Maklers selbst, und hält den Wert schriftlich im Vertrag fest – vor der Unterschrift, nicht danach. Vorsicht beim amtlichen Steuerwert: Er liegt im Kanton Zürich bei 70 bis 100 Prozent des Verkehrswerts und eignet sich deshalb nicht als Referenzwert.⁸
Handelt es sich um einen einfachen Mäklerauftrag oder einen Alleinauftrag?Eine gute Antwort erklärt den Unterschied in eigenen Worten. Bei einem einfachen Auftrag darf auch ein anderer Makler für Sie tätig sein. Bei einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich zu einem einzigen Makler – im Gegenzug muss dieser tatsächlich aktiv werden, bleibt aber in der Wahl seiner Werbemittel frei.²³
Wie lange sind Sie gebunden, und wie kündigen Sie?Eine gute Antwort bestätigt: Auch bei fester Laufzeit und Alleinauftrag dürfen Sie jederzeit widerrufen – dieses Recht ist zwingend.²⁵ Ein Widerruf zur Unzeit kann aber Schadenersatz auslösen.¹
Bleibt eine Konventionalstrafe nach einem Widerruf bestehen?Eine gute Antwort unterscheidet: Für eine Vertragsverletzung vor dem Widerruf bleibt eine vereinbarte Strafe geschuldet. Den Widerruf selbst darf sie aber nicht erschweren.² Übermässig hohe Strafen setzt ein Gericht auf Antrag herab.¹
Arbeitet der Makler auch für die Käuferseite?Eine gute Antwort legt das offen, statt es erst auf Nachfrage zu verneinen. Vertrags- oder treuwidriges Verhalten für beide Seiten kostet den Makler seinen gesamten Lohn.¹ Reine Nachweistätigkeit für beide Parteien kann zulässig sein⁴ – bitten Sie trotzdem um eine schriftliche Offenlegung, auch zu Zahlungen von Dritten wie Finanzierungspartnern oder Portalen.
Wird ein Honorar auch fällig, wenn die Immobilie am Ende nicht verkauft wird?Eine gute Antwort verweist auf den Vertrag, nicht auf eine allgemeine Regel. Aufwendungsersatz ohne Verkauf ist nur geschuldet, wenn er ausdrücklich zugesichert wurde – dann aber auch ohne Abschluss.¹ Ohne eine solche Zusicherung bleibt ein Honorar an den tatsächlichen Verkauf gebunden.
Müssen Sie nach Vertragsende noch zahlen, wenn jemand, den der Makler vorgestellt hat, erst später kauft?Eine gute Antwort erklärt das Kausalitätsprinzip: Der Lohn ist nur geschuldet, wenn der Abschluss tatsächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückgeht.¹ Manche Verträge sehen dafür eine Nachlauffrist vor – ein veröffentlichtes Urteil zeigt als Beispiel eine Klausel mit bis zu einem Jahr nach Vertragsende, keine feste gesetzliche Frist.³ Lesen Sie diese Klausel im eigenen Vertrag genau.
Ist der Anbieter im Handelsregister eingetragen, und kann er Referenzen vorweisen?Eine gute Antwort liefert beides ohne Umschweife. Der Handelsregistereintrag zeigt, wer rechtlich hinter dem Angebot steht und haftet – über die fachliche Qualifikation sagt er nichts. Eine kantonale Bewilligungspflicht für Immobilienmakler ist im Kanton Zürich amtlich nicht aufgeführt.⁶
Wurde Ihnen vor der Unterschrift schriftlich mitgeteilt, ob und wie Sie den Auftrag widerrufen können?Eine gute Antwort erklärt den Unterschied zwischen einem vertraglichen und einem gesetzlichen Widerrufsrecht. Ein gesetzliches Recht bei ausserhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gilt nur ausnahmsweise und nicht, wenn Sie das Gespräch selbst gewünscht haben.¹ Ob es auf einen Mäklervertrag zutrifft, ist rechtlich nicht abschliessend geklärt – fragen Sie deshalb nach einer vertraglichen Regelung.

Ehrlich gesagt

Brauchen Sie überhaupt einen Makler?

Ein Makler ist in der Schweiz gesetzlich nicht vorgeschrieben. Verpflichtend ist allein die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags durch eine Notarin oder einen Notar.¹ Sie dürfen also jederzeit direkt mit einer Käuferschaft verhandeln und abschliessen.

Diese zwölf Fragen entlarven kein Modell und keinen Anbieter als falsch. Sie zeigen nur, wie klar und wie schriftlich ein Anbieter antwortet. Eine Frage, die ausweichend oder gar nicht beantwortet wird, sagt oft mehr als die Antwort selbst.

Auch wir beantworten Ihnen diese zwölf Fragen schriftlich – vor der Unterschrift, nicht erst danach.

Was fragen Eigentümer sonst noch?

Sind alle zwölf Fragen bei jedem Makler gleich wichtig?

Die Reihenfolge folgt der Dringlichkeit, nicht einer festen Rangliste. Bei einem Alleinauftrag wiegen die Fragen zu Bindung und Konventionalstrafe besonders schwer. Bei einem reinen Nachweis ohne Exklusivität zählen vor allem Modell, Honorarfälligkeit und Aufwendungsersatz.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Nein. Das Gesetz schreibt für den Mäklervertrag keine Form vor – theoretisch reicht sogar eine mündliche Abrede.¹ Genau deshalb lohnt sich eine schriftliche, konkrete Antwort auf jede der zwölf Fragen umso mehr.

Was tun Sie, wenn der Makler Ihre Fragen nicht klar beantwortet?

Das ist selbst eine Antwort. Eine schriftliche, präzise Antwort auf alle zwölf Fragen vor der Unterschrift zu verlangen, ist legitim und üblich – bei jedem Anbieter.

Gilt diese Liste nur für den Verkauf im Kanton Zürich?

Nein. Das Mäklervertragsrecht ist Bundesrecht und gilt in der ganzen Schweiz gleich.¹ Nur die Bewilligungsfrage und einzelne Steuerfragen sind kantonal geregelt.

Können Sie einen unterschriebenen Alleinauftrag trotzdem kündigen?

Ja. Dieses Widerrufsrecht ist zwingend, auch bei fester Laufzeit.² Eine Konventionalstrafe für eine frühere Vertragsverletzung kann aber bestehen bleiben.

Wie unterscheidet sich diese Liste von einem Vergleichsportal?

Ein Vergleichsportal stellt Angebote nebeneinander. Diese Liste prüft dagegen den Vertrag selbst, Frage für Frage, mit Gesetzesartikel und Bundesgerichtsurteil als Beleg – unabhängig davon, welchen Anbieter Sie am Ende wählen.

Weiterlesen im Hub Makler

Was gehört noch zur Maklerwahl im Kanton Zürich?

Für Töchter und Söhne

Sie recherchieren für Ihre Eltern?

Sie lesen den Vertragsentwurf Ihrer Eltern vielleicht aufmerksamer als die Eltern selbst. Nehmen Sie diese zwölf Fragen zum nächsten Gespräch mit – als Liste, nicht als fertiges Urteil.

So sehen Ihre Eltern, dass niemand sie zu einer Entscheidung drängt. Und Sie bleiben die Tochter oder der Sohn, der sich kümmert, nicht die Person, die entscheidet.

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Quellen

Obligationenrecht, Mäklervertrag Art. 412–418 sowie Art. 404, 163 Abs. 3, 398, 400, 11 und 40a–40e (SR 220) · Stand 1. Oktober 2026
BGE 103 II 129 E. 1 und E. 3 (Bundesgericht, Urteil vom 5. April 1977) · abgerufen 08.10.2026
BGE 144 III 43 E. 3.1, 3.1.1 und 3.2 (Bundesgericht, Urteil 4A_269/2017 vom 20.12.2017) · abgerufen 08.10.2026
BGE 111 II 366 E. 1 und E. 3a (Bundesgericht) · abgerufen 08.10.2026
BGE 115 II 464, Regeste (Bundesgericht) · abgerufen 08.10.2026
Amt für Wirtschaft, Kanton Zürich: Gewerbe- und Betriebsbewilligungen (amtliche Übersichtsseite) · abgerufen 08.10.2026
Medienmitteilung Regierungsrat Kanton Zürich vom 17.11.2011 (Aufhebung der Bewilligungspflicht für die Vermittlung von Wohn- und Geschäftsräumen) · abgerufen 08.10.2026
Kanton Zürich: Liegenschaftenbewertung 2026 (amtlicher Steuerwert) · abgerufen 08.10.2026

So wählen Sie einen Makler: 12 Prüffragen