Das Haus soll den Kindern gehören. Wohnrecht oder Nutzniessung?

Beide Rechte lassen eine Person im Haus wohnen, auch wenn die Kinder schon im Grundbuch stehen. Der Unterschied zeigt sich erst beim Auszug, etwa ins Pflegeheim. Eine Nutzniessung gibt zusätzlich das Recht auf alle Erträge, vor allem auf die Miete¹. Ein Wohnrecht gibt nur das Recht, selbst Wohnung zu nehmen².

Dieser Unterschied ist entscheidend. Die Ausübung einer Nutzniessung darf einer anderen Person überlassen werden, ausser der Vertrag gestaltet sie als höchstpersönlich³. Wer sie hat, darf das Haus vermieten und die Miete behalten. Ein reines Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich⁴. Beim Auszug lässt es sich nicht in eine Vermietung umwandeln.

Beide Rechte entstehen erst mit dem Eintrag im Grundbuch, dem amtlichen Register für Hauseigentum. Nötig ist dieselbe Form wie beim Hauskauf, die Beurkundung durch Notarin oder Notar⁵. Beide enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Person⁴.

Was das für Sie heisst: Wollen die Eltern die Vermietung offenhalten, passt eine Nutzniessung besser. Reicht das reine Wohnen, genügt oft das einfachere Wohnrecht.

Wer im Haus wohnt, zahlt auch die Steuer auf den Eigenmietwert, den fiktiven Mietertrag eines selbst bewohnten Hauses. Das gilt auch, wenn die Eltern nicht mehr Eigentümer sind, sondern nur noch ein unentgeltliches Nutzungsrecht haben⁶. Das Kind als neue Eigentümerin zahlt diese Steuer nicht.

Diese Regel gilt bis Ende 2028. Der Bundesrat setzt die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft⁷. Danach entfällt diese Steuer für selbst bewohnte Häuser ganz, zusammen mit dem Unterhaltsabzug. Bei einem vermieteten Haus bleibt der Unterhaltsabzug bestehen.

Vermieten die Eltern das Haus statt selbst zu wohnen, zählt die Miete bei ihnen als Einkommen, nicht beim Kind⁶. Das gilt nur bei einer Nutzniessung. Ein reines Wohnrecht erlaubt das Vermieten gar nicht.

Was das für Sie heisst: Die Eltern tragen weiterhin den gewöhnlichen Unterhalt aus eigener Tasche. Bei einer Nutzniessung kommen die Hypothekarzinsen dazu. Grössere Reparaturen zahlt dagegen das Kind als Eigentümerin, denn ihm gehört das Haus.

In Zürich bleibt die Übergabe an die eigenen Kinder in aller Regel ohne Schenkungssteuer. Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen sind von dieser Steuer befreit⁸. Steuerpflichtig wird eine Schenkung in Zürich, wenn hier gelegene Grundstücke oder Rechte daran übergehen¹⁵ – die eigenen Kinder bleiben befreit.

Für die Bewertung zählt, was übertragen wird. Behalten die Eltern eine Nutzniessung, wird deren Kapitalwert, ihr Gegenwert in Franken, vom übertragenen Wert abgezogen. Das Gesetz begrenzt diesen Kapitalwert auf höchstens drei Viertel des Verkehrswerts⁹. Das betrifft vor allem Fälle, in denen nicht befreite Personen beschenkt werden oder erben, etwa Stiefkinder.

Haben mehrere Kinder, zählt noch ein zweiter Punkt. Ein Erbvorbezug ist eine Vorauszahlung auf das spätere Erbe zu Lebzeiten der Eltern. Er wird bei der Erbteilung meist angerechnet, wenn die Eltern nichts anderes verfügt haben¹⁰. Das betrifft auch ein Haus mit vorbehaltenem Wohnrecht, falls daraus später eine Erbengemeinschaft entsteht.

Was das für Sie heisst: Halten Sie fest, wie die Geschwister ausgeglichen werden. Den Kapitalwert errechnet das Notariat mit dem Steueramt.

Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung verschwindet nicht automatisch, nur weil das Haus verkauft wird. Das Recht bleibt im Grundbuch, bis die berechtigte Person stirbt oder ausdrücklich verzichtet. Nach dem Tod entsteht nur ein Anspruch auf Löschung, die Löschung selbst muss veranlasst werden⁴.

Soll das Haus später verkauft werden, etwa wenn die Eltern ins Pflegeheim ziehen, braucht es zur Löschung ihre Zustimmung, solange sie leben. Ohne diese Zustimmung müsste eine Käuferschaft das Recht übernehmen. Das macht ein Haus für viele Käuferinnen und Käufer weniger interessant.

Was ein solches Recht beim Verkaufspreis genau ausmacht, ist amtlich nicht beziffert. Belegt ist nur der Kapitalwert für die Steuer, kein Abschlag auf dem freien Markt. Das lässt sich seriös nur von Fall zu Fall einschätzen.

Was das für Sie heisst: Planen Sie einen möglichen Verkauf schon im Übergabevertrag mit. Halten Sie fest, unter welchen Bedingungen die Eltern der Löschung zustimmen und ob sie dafür eine Abfindung erhalten.

Ziehen die Eltern später ins Pflegeheim, bleibt das Recht bestehen, solange sie nicht ausdrücklich verzichten. Für Ergänzungsleistungen, zusätzliche staatliche Leistungen für Personen mit tiefem Einkommen im Alter, zählt der Jahreswert eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung als Einnahme¹³.

Solange die Eltern zu Hause wohnen, wird der Mietwert zugleich als Wohnkosten anerkannt, samt einer Pauschale für Nebenkosten¹⁴. Im Heim zählt stattdessen die Heimtaxe. Verzichten die Eltern unentgeltlich auf ihr Recht, ändert das für die Ergänzungsleistungen nichts. Ohne eine gleichwertige Gegenleistung wird gerechnet, als hätten sie nie darauf verzichtet¹³.

Schon die Übergabe des Hauses an die Kinder ohne gleichwertige Gegenleistung kann als Vermögensverzicht zählen¹³. Wie stark ein vorbehaltenes Recht diesen Betrag mindert, ist im Einzelfall zu klären. Mehr dazu unter Pflege im Alter.

Was das für Sie heisst: Klären Sie mit der Zusatzleistungsstelle Ihrer Gemeinde oder einer Fachperson ab, wie ein möglicher Verzicht später angerechnet würde. So wissen die Eltern schon heute, woran sie sind.