Eigenmietwert weg ab 2029 – heisst: vorher oder nachher verkaufen?

Heute gilt: Wer im eigenen Haus wohnt statt es zu vermieten, muss einen fiktiven Mietwert als Einkommen versteuern, den Eigenmietwert. Das ändert sich am 1. Januar 2029. Volk und Stände haben die dazu nötige Verfassungsänderung im September 2025 angenommen, der Bundesrat hat das Datum an seiner Sitzung vom 1. April 2026 festgelegt.² Ab diesem Tag entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts vollständig, für den Hauptwohnsitz ebenso wie für ein selbst genutztes Ferienhaus.⁴

Im Gegenzug verschwindet der Abzug für Unterhalt an einem selbst bewohnten Eigenheim. Auch der Abzug für Schuldzinsen wird neu geregelt, dazu mehr im Abschnitt danach. Die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf, die Grundstückgewinnsteuer, bleibt davon unberührt.⁷

Was das für Sie heisst: Bis Ende 2028 ändert sich nichts an Ihrer Steuererklärung. Für die Zeit danach lohnt sich ein Blick auf Ihre eigene Zahl. Wie viel Eigenmietwert versteuern Sie heute, und wie hoch sind Unterhalt und Schuldzinsen?

Nur für das selbst bewohnte Zuhause. Vermieten Sie eine zweite Wohnung oder ein Haus, bleibt der Abzug für den Unterhalt dort bestehen. Beim Bund fallen aber auch dort die Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz und Rückbau weg.⁴ Auch der Abzug für denkmalpflegerische Arbeiten übersteht die Reform: Beim Bund gilt er weiter für jedes Haus im Privatvermögen, ob selbst bewohnt oder vermietet. Bei den Kantonen bleibt er eine Kann-Vorschrift, sie dürfen ihn vorsehen, müssen aber nicht, wie bereits heute.⁴

Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz fallen bei der direkten Bundessteuer weg. Die Kantone dürfen sie bei ihrer eigenen Steuer weiterführen, längstens bis eine ausgeglichene Treibhausgasbilanz erreicht ist, spätestens bis 2050.⁴ Der Zürcher Regierungsrat hält das «derzeit nicht für angebracht». Er will neu urteilen, sobald der Bund festgelegt hat, welche Kosten zählen.¹¹

Was das für Sie heisst: Nur wer sein Eigenheim ausschliesslich selbst bewohnt, verliert den Unterhaltsabzug vollständig. Für ein vermietetes Objekt ändert sich beim Unterhalt wenig, und Denkmalpflege bleibt beim Bund für alle Häuser abziehbar.

Heute dürfen Sie private Schuldzinsen bis zur Höhe Ihrer steuerbaren Vermögenserträge plus zusätzlicher CHF 50'000 abziehen.⁶ Ab 2029 gilt eine neue Regel: Schuldzinsen sind nur noch anteilig abziehbar, im Verhältnis Ihrer vermieteten oder sonst nicht selbst genutzten Grundstücke in der Schweiz zu Ihrem gesamten Vermögen.⁴ Für ein Ehepaar, dem nur das eigene, abbezahlte Haus gehört, heisst das praktisch: kaum noch Abzug, aber auch kaum noch Schuldzinsen, die fehlen.

Für Ihre Kinder gibt es einen Ausgleich. Wer zum ersten Mal in der Schweiz ein selbst bewohntes Eigenheim kauft, darf im ersten Jahr danach zusätzlich Schuldzinsen abziehen. Der Höchstbetrag: CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für Alleinstehende. Er sinkt über zehn Jahre schrittweise auf null.⁴

Was das für Sie heisst: Je weniger Hypothek auf Ihrem Haus lastet, desto kleiner die Auswirkung dieser neuen Regel für Sie selbst. Für kaufende Kinder lohnt sich ein Blick auf den neuen Abzug.

Eine amtliche Quelle, die das pauschal beantwortet, gibt es nicht.¹ Die Steuer, die beim Verkauf selbst anfällt, die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn, bleibt durch die Reform inhaltlich unverändert.⁷ Die Reform ist damit kein steuerlicher Grund, deswegen zu verkaufen oder nicht zu verkaufen.

Für Ihre laufenden Steuern bis zum Verkauf gilt: Die ESTV selbst schreibt, dass bei tiefen Hypothekarzinsen vor allem jene profitieren, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben, typischerweise Pensionierte.¹ Ab einem Zinsniveau von rund 3 Prozent sieht die ESTV das Bild umgekehrt: Dann überwiegen eher höhere statt tiefere Steuern.¹

Was das für Sie heisst: Planen Sie Verkauf oder Verbleib nach Ihrer Lebenssituation, nicht nach dem Kalenderdatum 2029. Eine Preis-Prognose für den Immobilienmarkt lässt sich aus der Reform nicht ableiten, dazu äussert sich keine amtliche Quelle. Für die grundsätzliche Frage hilft die Standortbestimmung: behalten, anpassen oder verkaufen, unabhängig vom Eigenmietwert.

Das hängt vor allem an einer Zahl: Ihrer Hypothek. Ist Ihr Haus abbezahlt, fällt ab 2029 der Eigenmietwert weg, und es fehlt Ihnen kein Schuldzinsenabzug. In einem Jahr ohne grosse Renovation versteuern Sie dann weniger Einkommen als heute.⁴ Genau diese Gruppe nennt die ESTV: typischerweise Pensionierte.¹

Anders mit Hypothek. Ab 2029 sind Schuldzinsen nur noch anteilig abziehbar, gemessen an vermieteten Liegenschaften. Gehört Ihnen nur das eigene Haus, bleibt davon kaum etwas.⁴ Sind Zinsen und Unterhalt höher als Ihr Eigenmietwert, zahlen Sie eher mehr Steuern als heute. Der Abzug für Ersterwerber gilt nur für Erstkäufe ab 2019. Wer verkauft, verliert ihn, ausser er kauft innert angemessener Frist wieder ein Eigenheim zum Selbstbewohnen.⁴

Was das für Sie heisst: Die Steuer allein entscheidet selten. Die Regeln der Grundstückgewinnsteuer ändern sich durch die Abschaffung nicht.⁷ Zählen werden Ihre Lebensplanung, was nach dieser Steuer netto bleibt, und der Zeitpunkt.

Eine amtliche Antwort gibt es nicht, und die Fachleute sind sich uneinig. Drei Einschätzungen stammen aus dem September 2025, also aus der Zeit vor dem Entscheid zum Starttermin. Die Anlageabteilung der UBS erwartete «leicht höhere Preise», insgesamt etwa 2 bis 3 Prozent in den nächsten Jahren. Steigende Zinsen würden das laut UBS rasch relativieren.¹²

Wüest Partner errechnete eine Entlastung bei der Bundessteuer von im Schnitt rund 500 Franken pro Haushalt, also einen moderaten Effekt.¹³ Das Bewertungsinstitut IAZI blieb skeptisch: Die Häuserpreise würden «kaum einen wesentlichen Zusatzbooster erhalten».¹³ Auch die UBS hielt die Zinsen für wichtiger als die Reform.¹² Eine eigene Prognose gebe ich nicht ab.

Was das für Sie heisst: Wer mit dem Verkauf auf einen Preissprung nach 2029 wartet, wartet auf etwas, das niemand verlässlich vorhersagt. Was Ihr Haus heute wert ist, lässt sich dagegen klären.

Bis zur Steuerperiode 2028 können Sie Unterhaltskosten an Ihrem selbst bewohnten Haus wie gewohnt abziehen, mit Belegen oder mit der Pauschale.⁶ Die Pauschale ist ein fester Prozentsatz anstelle einzelner Belege. Im Kanton Zürich beträgt sie heute 20 Prozent des Eigenmietwerts, unabhängig vom Alter des Gebäudes.⁹ Ab 2029 gibt es diesen Abzug fürs selbst bewohnte Eigenheim nicht mehr.⁴

Für Sie heisst das: Eine grössere Renovation, die Sie ohnehin planen, lohnt sich steuerlich eher bis Ende 2028 als danach. Massgebend ist in Zürich, je nach Ihrer bisherigen Methode, das Datum der Rechnung oder der Zahlung. Beispiele sind ein Fassadenanstrich oder eine Badsanierung im bisherigen Standard, soweit werterhaltend. Auch Energiespar-Arbeiten gehören eher in diese Zeit: Beim Bund fällt dieser Abzug sicher weg.⁴ Der Zürcher Regierungsrat will ihn derzeit nicht weiterführen, eine Gesetzesvorlage gibt es aber noch nicht.¹¹ Sicher bleibt beim Bund nur der Abzug für Denkmalpflege.

Ob sich eine Vorverlegung für Ihr Haus lohnt, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerverwaltung oder Treuhänderin. Eine allgemeine Zahl gibt keine amtliche Quelle vor.