Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Ihre Zahl in Franken

Eine gesetzliche Formel dafür gibt es nicht.¹ Massgeblich sind Ihr Hypothekarvertrag und die Geschäftsbedingungen Ihrer Bank. Raiffeisen, UBS und PostFinance beschreiben aber öffentlich dasselbe Grundprinzip – ohne dass es dafür eine einheitliche Branchenregel gäbe.⁵⁶⁷

Die Bank vergleicht Ihren vereinbarten Zins mit dem Zins, den sie für Ihre Restschuld und Restlaufzeit neu am Markt erzielen kann. Banken nennen diesen neuen Zins den Wiederanlagesatz, die Differenz dazu die Zinsdifferenz. UBS und PostFinance multiplizieren diese Differenz in ihren eigenen Beispielen mit der Restschuld und der Restlaufzeit in Jahren.⁶⁷ Raiffeisen erklärt nur das Prinzip, ohne eigenes Zahlenbeispiel.⁵

Dazu können Verwaltungs- oder Bearbeitungskosten kommen; deren Höhe legt Ihre Bank selbst fest, nicht der Gesetzgeber.⁷ Der Rechner oben zeigt diese lineare Formel und eine zweite Variante mit Abzinsung, als zwei Richtwerte nebeneinander.

Was das für Sie heisst: Der Rechner liefert einen Richtwert für das Gespräch mit Ihrer Bank, keine Offerte. Die tatsächliche Abrechnung inklusive Gebühren bleibt Sache Ihrer Bank.

Das hängt vom Grund der Auflösung ab.³⁴ Lösen Sie Ihre Festhypothek wegen des Hausverkaufs auf, dürfen Sie die Entschädigung nicht als Schuldzins von der Einkommenssteuer abziehen.⁴ Als Schuldzins kann sie nur gelten, wenn bei derselben Bank ein neuer Vertrag zu geänderten Bedingungen folgt⁴.

Möglich ist stattdessen ein Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer, der separaten Steuer auf Ihrem Verkaufsgewinn.²³ Zwei Bedingungen gelten laut Bundesgericht: Die Auflösung muss untrennbar mit dem bevorstehenden Verkauf zusammenhängen, ohne dass Sie dafür einen neuen Kredit aufgenommen haben. Und Sie müssen die Entschädigung selbst tatsächlich bezahlt haben.³ Denselben Franken dürfen Sie nicht doppelt geltend machen.³

Die Beweislast dafür liegt bei Ihnen als verkaufender Partei: Dokumentieren Sie die Abrechnung Ihrer Bank und den Zusammenhang mit dem Verkaufsdatum lückenlos.³

Was das für Sie heisst: Besprechen Sie diesen Abzug frühzeitig mit Ihrer Steuerverwaltung oder Ihrer Treuhänderin. Was die Grundstückgewinnsteuer in Ihrem Kanton ohne diesen Abzug ausmacht, zeigt der Rechner für die Grundstückgewinnsteuer in Ihrem Kanton.

Läuft Ihre Festhypothek genau bis zum Verkaufstermin aus, entsteht gar keine Entschädigung.⁶ Das ist der einfachste Weg, trifft aber selten genau auf Ihren Verkaufstermin zu.

Möglich ist auch, die Hypothek auf die Käuferschaft zu übertragen, wenn Ihre Bank und die Käuferschaft zustimmen.⁶⁷ Ist Ihre Hypothek teurer als aktuelle Angebote, ist eine Ausgleichszahlung an die Käuferschaft zu verhandeln.⁶

Kaufen Sie gleichzeitig ein neues Zuhause, lässt sich die Hypothek mit Zustimmung Ihrer Bank dorthin mitnehmen. Das ist administrativ anspruchsvoll, weil Schuldbriefe übertragen werden, und mit Ihrer Bank zu verhandeln.⁶⁷ Was bei einem geerbten Haus zusätzlich gilt, zeigt der Verkauf eines geerbten Hauses.

Bei SARON-Hypotheken ist die Praxis uneinheitlich. Manche Banken verlangen auch dort eine Entschädigung bei kurzfristiger Ablösung, meist in geringerer Höhe. Andere verlangen eine Prämie nur beim Wechsel zu einer anderen Bank, nicht beim Verkauf.⁶⁸

Was das für Sie heisst: Klären Sie die Übertragung auf die Käuferschaft mit Bank und Käuferschaft, bevor Sie die Festhypothek kündigen.