Hedonische Bewertung erklärt: Wie Banken Ihr Haus einschätzen

Eine hedonische Bewertung – der Name kommt vom griechischen hēdonē (Freude, Genuss); gemeint ist der Nutzen einzelner Merkmale – behandelt Ihr Haus als Bündel einzelner Eigenschaften: Fläche, Baujahr, Zustand, Lage bis hin zur Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder zur Seesicht.¹ Jede Eigenschaft verändert den Preis im Durchschnitt nach oben oder unten. Wie stark, lässt sich kaum direkt beobachten. Eine Regression – ein statistisches Rechenverfahren – schätzt es aus Zehntausenden tatsächlichen Verkäufen heraus.¹

Das Bundesamt für Statistik nutzt diesen Ansatz für seinen amtlichen Immobilienpreisindex, kombiniert mit einer Gruppierung nach Objekt- und Gemeindetyp.¹ Sein Modell für Einfamilienhäuser zählt 78 solche Merkmale: von der Grundstücksfläche über die Steuerbelastung bis zur Sicht auf See oder Berge.¹

Kauf- und Verkaufspreise werden in der Schweiz nicht amtlich offengelegt. Das Bundesamt erhebt seine Daten deshalb direkt bei den grössten Hypothekarinstituten.¹

Was das für Sie heisst: Die Zahl aus einer Online-Bewertung oder Bankschätzung stammt nicht aus einer Besichtigung Ihres Hauses, sondern aus dem rechnerischen Vergleich mit vielen ähnlichen Verkäufen.

Beim amtlichen BFS-Modell weicht der geschätzte Preis bei knapp vier von fünf Objekten um weniger als 25 Prozent vom tatsächlichen Verkaufspreis ab.¹ Bei den übrigen Objekten findet sich vermehrt ein sehr hoher Transaktionspreis, den das Modell eher unterschätzt.¹ Diese Zahl gilt nur für das amtliche Indexmodell: Das Bundesamt für Statistik baut seine Modelle in erster Linie für die mittlere Qualität eines Preisindex, nicht um einzelne Häuser zu bewerten.¹

Ein grosser Schweizer Anbieter nennt öffentlich eine eigene Grössenordnung: Die Schätzung könne bis zu 20 Prozent vom tatsächlichen Marktwert abweichen.³ Das ist eine Angabe des Anbieters, keine amtliche Messung. Beide Zahlen gehören nebeneinander, nicht gegeneinander.

Die Methode stösst an ihre Grenzen, wenn zu wenige vergleichbare Verkäufe vorliegen: bei denkmalgeschützten Häusern, Luxusdomizilen oder sehr grossen Grundstücken.³ Ein Finanzberatungsunternehmen nennt zusätzlich grossen Umschwung, direkten Seeanstoss und die Landwirtschaftszone als Grenzfälle.⁴

Was das für Sie heisst: Gehört Ihr Haus zu diesen Fällen, braucht es eine individuelle Einschätzung statt einer reinen Modellzahl.

Drei Werte werden oft verwechselt. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, den eine Käuferin unter normalen Bedingungen innert eines Jahres voraussichtlich zahlen würde.² Für selbstgenutztes Wohneigentum rechnet die Bank mit diesem Wert.²

Der Belehnungswert ist eine andere Zahl: die Grundlage, auf der die Bank Ihre Hypothek berechnet.² Beim Kauf gilt meist das Niederstwertprinzip: Es zählt der tiefere Wert von Schätzung und Kaufpreis. Zahlen Sie mehr als den Marktwert, den die Bank ermittelt, rechnet sie nur mit dem tieferen Wert. Bei Verkäufen zu einem Vorzugspreis innerhalb der Familie kann die Bank davon abweichen.²

Der Steuerwert ist eine dritte, eigene Grösse: die vom Kanton für die Vermögenssteuer festgelegte Zahl. Er muss im Kanton Zürich aufgrund der rechtlichen Vorgaben zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen.⁵ Berechnet wird er aus Landwert und Zeitbauwert.

Was das für Sie heisst: Der Steuerwert ist kein Verkaufspreis. Was beim Verkauf an Grundstückgewinnsteuer anfällt – berechnet auf dem Gewinn, nicht auf dem Steuerwert –, zeigt der Rechner für die Grundstückgewinnsteuer. Den genauen Betrag bestätigt Ihnen die Steuerverwaltung.