Haus der Eltern räumen und verkaufen: die richtige Reihenfolge

Nicht ohne Rückfrage. Im Kanton Zürich nimmt das Steueramt nach einem Todesfall innert zwei Wochen ein amtliches Inventar auf. Zuständig ist in der Regel die letzte Wohngemeinde.⁵ Es entfällt nur, wenn anzunehmen ist, dass kein Vermögen vorhanden ist. Bis zum Inventar dürfen die Erben über den Nachlass nur mit Zustimmung des Steueramts verfügen. Zur Sicherung kann es sofort versiegeln.⁵

Das Gesetz sagt «verfügen», ohne Beispiele zu nennen. Sicherheitshalber gilt: Vor dem Inventar nichts verkaufen, verschenken oder wegwerfen, ohne das Steueramt zu fragen. Hausrat und persönliche Gegenstände müssen im Inventar zwar nicht angegeben werden. Schmuck, Bilder oder Sammlungen über 10'000 Franken Gesamtwert dagegen schon.⁶ Frei verfügen dürfen Sie trotzdem noch nicht.

Beim Inventar müssen Sie Auskunft geben und alle Räume und Behältnisse öffnen.⁵ Wer Nachlasswerte beiseiteschafft, um sie dem Inventar zu entziehen, macht sich strafbar.⁵

Was das für Sie heisst: Ein Anruf beim Steueramt ist schnell gemacht. Ein vorschnell geleertes Haus lässt sich nicht wieder füllen.

Mit dem Tod gehen Vermögen und Schulden auf die Erben über. Die Schulden der Eltern werden zu Ihren eigenen.¹ Sie können die Erbschaft innert drei Monaten ab Kenntnis vom Tod ausschlagen. Wer schweigt, hat angenommen.¹ Ausschlagen kann nur, wer sich nicht eingemischt hat. Gemeint sind Handlungen, die über die blosse Verwaltung hinausgehen. Auch wer sich Erbschaftssachen aneignet oder sie verheimlicht, verliert dieses Recht.¹

Ob schon das Räumen als Einmischung gilt, sagt das Gesetz nicht. Auch Fachleute urteilen hier unterschiedlich. Fragen Sie deshalb vor dem Räumen eine Anwältin, einen Anwalt oder das Notariat.

Bei unklaren Schulden kann jeder Erbe innert eines Monats ein öffentliches Inventar verlangen. Es listet Vermögen und Schulden amtlich auf.¹ Nach einem Sicherungsinventar beginnt die Frist zum Ausschlagen erst mit der Mitteilung seines Abschlusses. Aus wichtigen Gründen kann das Gericht sie verlängern.¹

Was das für Sie heisst: zuerst die Zahlen, dann die Mulde.

Eigentümer des Hauses werden die Erben schon mit dem Tod, ohne eigenes Zutun.¹ Übertragen können sie es damit noch nicht. Im Grundbuch verfügen dürfen sie erst, wenn sie selbst eingetragen sind.² Dafür braucht es einen Ausweis über das Erbrecht: die Erbbescheinigung, meist Erbschein genannt.

Im Kanton Zürich stellt sie das Einzelgericht am Bezirksgericht aus.⁴ Zuständig ist zwingend das Gericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person.³ Dasselbe Gericht nimmt eine Ausschlagung entgegen und ordnet das öffentliche Inventar an.⁴ Mit der Durchführung von Inventar und Sicherungsmassnahmen beauftragt es das Notariat.⁴

Der Kaufvertrag mit einer Käuferin oder einem Käufer muss öffentlich beurkundet werden.² Entscheiden müssen alle Erben gemeinsam, ausser jemand ist dazu bevollmächtigt.²

Was das für Sie heisst: Planen Sie Erbschein und Grundbucheintrag ein, bevor Sie einen Verkauf ankündigen. So kennen Sie den frühesten Termin für die Übertragung.

Ja. Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam, als Gesamteigentum. Niemand hat einen eigenen Anteil am Haus, den er allein verkaufen könnte. Verfügt wird gemeinsam.² Das gilt für das Haus, aber auch für wertvolle Stücke aus dem Hausrat. Lebt ein Elternteil noch, gehört er meist zu den Erben. Was dann gilt, zeigt die Seite zur Verwitwung.

Blockiert jemand, kann jeder Erbe beim Einzelgericht eine Vertretung der Erbengemeinschaft beantragen.^{2 4} Bestimmt ein Testament einen Willensvollstrecker, verwaltet dieser den Nachlass und führt die Teilung aus.² Der Teilungsvertrag unter den Erben muss schriftlich sein.²

Für Schulden wie die Hypothek haften alle Erben solidarisch, also jeder für den ganzen Betrag.² Diese Haftung dauert über die Teilung hinaus, solange die Bank nicht zustimmt. Sie verjährt fünf Jahre nach der Teilung oder nach späterer Fälligkeit.²

Was das für Sie heisst: Reden Sie früh über Ziel und Zeitplan. Mehr zeigt die Seite zur Erbengemeinschaft.

Nur teilweise. Jedes Gebäude im Kanton Zürich ist obligatorisch bei der kantonalen Gebäudeversicherung versichert. Diese Versicherung hängt am Gebäude, nicht an der Person, und läuft beim Erbgang weiter.⁸ Die Prämie schulden alle Erben solidarisch.⁸

Die Gebäudeversicherung deckt aber nur Feuer, Elementarschäden wie Sturm, Hagel oder Überschwemmung und Erdbeben. Frostschäden zählt das Gesetz ausdrücklich nicht dazu.⁸ Platzt in einem kalten Haus ein Wasserrohr, ist das nie ein Fall für die Gebäudeversicherung. Dafür kommt höchstens eine private Gebäudewasserversicherung auf, falls eine besteht. Was sie bei leeren Häusern verlangt, steht in ihren Bedingungen.

Dazu kommen zwei Pflichten: Gefahrerhöhungen innert eines Monats melden und das Gebäude ordnungsgemäss unterhalten.⁸ Ob ein langer Leerstand als Gefahrerhöhung gilt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Fragen Sie im Zweifel nach.

Was das für Sie heisst: Heizung nicht ganz abstellen, die Policen der Eltern suchen, die Versicherung anrufen.