Wohnung schätzen lassen: Was bei Stockwerkeigentum zählt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft einen Anteil am ganzen Haus.¹ Dazu gehört das Sonderrecht: das Recht, Ihre Wohnung allein zu nutzen und innen auszubauen.¹ Dach, Fassade oder Treppenhaus können nie Ihnen allein gehören: Sie sind gemeinschaftliche Teile aller Eigentümer.¹ Für ein Haus im Alleineigentum gilt das nicht: Dort gehört Ihnen das ganze Grundstück. Was dort für die Bewertung zählt, zeigt die Seite Haus schätzen lassen.

Bei der Eigentumswohnung kommt eine zweite Zahl dazu: die Wertquote.¹ Sie steht im Begründungsakt, dem Dokument, das Ihr Stockwerkeigentum geschaffen hat.¹ Die Wertquote zeigt den Anteil Ihrer Wohnung am Wert des ganzen Grundstücks, in Bruchteilen.¹ Nach ihr richten sich grundsätzlich auch Ihre Beiträge an die gemeinsamen Kosten für Unterhalt und Verwaltung – sofern das Reglement nichts anderes vorsieht.^{1 4}

Was das für Sie heisst: Eine Schätzung Ihrer Wohnung bewertet nicht nur vier Wände. Sie bewertet auch, wie gut die Gemeinschaft das ganze Haus unterhält und verwaltet.

Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Kasse für Unterhalt und künftige Sanierungen.¹ Er gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Ihren Anteil bekommen Sie beim Verkauf nicht ausbezahlt – er geht mit der Wohnung an die Käuferschaft über.^{1 2 3}

Trotzdem fliesst er in den Preis ein. Die jährliche Einlage bemisst sich meist am Versicherungswert des Gebäudes, üblich sind 0,2 bis 0,5 Prozent pro Jahr.⁴ Ein gut gefüllter Fonds spricht für tiefere Sonderzahlungen in den nächsten Jahren. Das erhöht den Verkehrswert Ihrer Wohnung.⁴

Das Reglement legt die Regeln der Gemeinschaft fest. Die Protokolle der Versammlung halten fest, welche Arbeiten beschlossen sind.¹ Steht dort zum Beispiel eine Fassadensanierung für nächstes Jahr, gehört das in jede seriöse Schätzung.

Was das für Sie heisst: Nennen Sie den aktuellen Stand des Fonds und die beschlossenen Arbeiten von Anfang an. Verstecken hilft nicht – die Zahlen liegen bei der Verwaltung.

Innerhalb desselben Hauses unterscheiden sich Wohnungen trotzdem im Wert. Das amtliche Modell des Bundes berücksichtigt etwa Lärm, See- und Bergsicht und ob eine Wohnung im obersten Stockwerk liegt.⁵ Wie dieses Modell rechnet, erklärt Hedonische Bewertung erklärt.

Auch das Umfeld spielt mit: Käufer prüfen, welche Bauentwicklung in der Nähe ansteht und ob die Verwaltung sorgfältig arbeitet.⁴

Ein Parkplatz oder Gartensitzplatz ist oft als Sondernutzungsrecht geregelt. Solche Rechte fliessen in die Schätzung mit ein.⁴ Welche Flächen zu Ihrer Wohnung gehören, zeigen die Aufteilungspläne beim Grundbuchamt.⁶ Nach einem Umbau können sie vom heutigen Bau abweichen.⁶ Fragen Sie deshalb gezielt nach, was genau zu Ihrer Wohnung gehört und was nicht.

Was das für Sie heisst: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein. Erst die Besichtigung zeigt, wo Ihre Wohnung in diesem Haus wirklich steht.

Wohnungen gleichen sich stärker als Häuser. Ein Haus ist fast immer ein Einzelstück: eigenes Grundstück, eigener Umbau, eigene Geschichte, eigene Lage. Eine Eigentumswohnung lässt sich dagegen leichter mit der Nachbarwohnung vergleichen – ähnliche Grösse, gleiches Baujahr, gleiches Haus, oft sogar gleicher Grundriss.

Das zeigt sich auch in der amtlichen Zahl: Beim Modell des Bundes erklärt die hedonische Methode 85,7 Prozent der Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen.⁵ Bei Einfamilienhäusern sind es 81,3 Prozent.⁵ Je mehr vergleichbare Verkäufe vorliegen, desto treffsicherer rechnet das Modell. Wie dieses Modell genau funktioniert, zeigt Hedonische Bewertung erklärt.

Den amtlichen Wohnungsmedian der Zürcher Gemeinden mit mindestens 15 Verkäufen zeigt der Preisatlas Kanton Zürich. Er ist eine erste Einordnung, bevor jemand Ihre Wohnung besichtigt.

Was das für Sie heisst: Eine Modellzahl kommt bei Ihrer Wohnung meist näher an die Wahrheit als bei einem Haus. Ersetzen kann sie die Besichtigung trotzdem nicht.