Haus schätzen lassen: Welcher Weg passt zu Ihnen?

Der erste Weg ist eine gratis Online-Schätzung: Sie tragen Adresse, Fläche und Baujahr ein und erhalten sofort eine Zahl. Das Ergebnis stützt sich auf ein Rechenmodell mit Daten ähnlicher Verkäufe, nicht auf einen Blick ins Haus. Die Spanne eines Portals kann so breit sein, dass der Höchstwert mehr als ein Drittel über dem tiefsten liegt.⁴

Der zweite Weg ist dieselbe Methode, bezahlt und mit mehr Angaben: rund 400 Franken für ein Einfamilienhaus.⁴ Der dritte Weg ist die Bankschätzung für die Hypothek, meist nach demselben Modell, für Sie in der Regel kostenlos.⁴ Diese Zahl dient dem Kredit, nicht dem Verkaufspreis.

Der vierte Weg ist eine Fachperson mit Besichtigung. Fachleute finden Sie etwa über Branchenverbände wie SIV, HEV oder SVIT.³ Eine Expertenschätzung umfasst typischerweise eine Besichtigung, eine Bankschätzung nach Modell nicht.⁴

Was das für Sie heisst: Für eine erste Grössenordnung reicht Weg eins oder zwei, für einen Verkauf oder ein Gespräch unter Geschwistern Weg vier. Bei Immosmile gibt es zusätzlich die Online-Bewertung: keine Formel, sondern eine persönliche Antwort innert 24 Stunden.

Eine gratis Online-Schätzung kostet nichts. Eine bezahlte Online-Schätzung mit Modell kostet für ein Einfamilienhaus meist rund 400 Franken.⁴ Eine Bankschätzung für die Hypothek ist für Sie in der Regel kostenlos, da die Bank sie für den eigenen Kreditentscheid braucht.⁴

Ein Verkehrswertgutachten einer Fachperson liegt oft bei 1000 Franken oder mehr, je nach Aufwand.⁴ Bei einem Haus für eine Million Franken sind das rund 0,1 Prozent des Preises.⁴ Der höhere Preis kauft eine Besichtigung und ein nachvollziehbares Dokument. Droht später ein Streit vor Gericht, kann ein solches Gutachten eine zweite Schätzung ersparen.⁴

Bei Immosmile ist die Bewertung mit Besichtigung und Netto-Rechnung kostenlos, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Dominik Devaja besichtigt Ihr Haus selbst, in rund 45 Minuten. Den Bericht erhalten Sie schriftlich, 48 Stunden nach dem Termin.

Was das für Sie heisst: Billiger ist nicht gleich besser. Fragen Sie bei jeder Schätzung, ob jemand das Haus gesehen hat und was passiert, wenn die Zahl später angefochten wird.

Der Verkehrswert ist der Preis, der sich innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen erzielen liesse.³ Er zählt beim Verkauf und hilft bei der Aufteilung unter Erben; auch die Steuer auf eine geerbte Immobilie richtet sich nach ihm.⁴

Der Steuerwert ist eine andere Zahl: die Grundlage für die Vermögenssteuer. Im Kanton Zürich muss er aufgrund der rechtlichen Vorgaben zwischen 70 und 100 Prozent des Verkehrswerts liegen.² Der Brief vom Gemeindesteueramt zeigt also nicht, was ein Käufer tatsächlich zahlen würde.

Der Belehnungswert ist eine dritte Zahl: die Grundlage, auf der Ihre Bank die Hypothek berechnet. Auch er ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert. Die Hintergründe dazu, inklusive des Rechenmodells der Banken, stehen in Hedonische Bewertung erklärt.

Was das für Sie heisst: Drei Begriffe, drei Zwecke. Verwechseln Sie den Steuerwert nicht mit dem, was Sie beim Verkauf tatsächlich erhalten.

Grundlegend sind Grundbuchauszug, Katasterplan und Bauzeichnungen.³ Dazu kommen die Gebäudeversicherung und der Eigenmietwert, der fiktive Mietwert, den Sie heute noch als Einkommen versteuern. Ein alter Kaufvertrag kann helfen, verliert mit den Jahren aber an Aussagekraft.³

Bei einer Eigentumswohnung zählen zusätzlich der Begründungsakt, das Reglement der Stockwerkgemeinschaft, der Stand des Erneuerungsfonds sowie die letzten Protokolle und Jahresrechnungen.³ Bei Immosmile geht eine Bewertung auch ohne Besichtigung, mit Grundrissen, Fotos und Grundbuchauszug; die Spanne wird dann etwas breiter.

Den Wert selbst bestimmen vor allem sechs Dinge. Die Lage, das Grundstück mit seinem Landwert und das Baujahr. Dazu der bauliche Zustand, der Ausbau von Küche und Bädern und die Nachfrage im Quartier.

Was das für Sie heisst: Je mehr Unterlagen Sie bereithalten, desto genauer wird jede Schätzung, egal welchen Weg Sie wählen. Bei Immosmile dauert der erste Schritt zwei Minuten im Formular, Unterlagen brauchen Sie dafür noch keine.

Ein ermittelter Verkehrswert gilt normalerweise rund ein Jahr für den Verkauf eines Objekts.⁴ Danach ist er in der Regel nicht mehr aktuell, auch wenn am Haus selbst nichts verändert wurde. Der Grund: Der Markt bewegt sich weiter, mit oder ohne Ihr Haus.

Bei Immosmile erhalten Sie den Bericht schriftlich innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung, mit dem aktuellen Stand und Vergleichsobjekten aus Ihrer Region. Eine Schätzung bleibt trotzdem eine begründete Spanne, kein Vertrag.

Den tatsächlichen Preis legt am Ende der Markt fest: das Angebot, die Nachfrage im Quartier und die Käuferschaft, die tatsächlich unterschreibt. Auch die besten und teuersten Schätzungen können rund 10 Prozent über oder unter dem effektiven Verkehrswert liegen.⁴

Was das für Sie heisst: Eine Schätzung ist der Startpunkt für die Preisstrategie, nicht das letzte Wort. Was am Ende nach Steuer, Hypothek und Kosten bleibt, zeigt der Netto-Erlös-Rechner.