Umbauen oder verkaufen? Die Rechnung für Ihr Haus

Drei Zahlen gehören auf den Tisch, bevor Sie sich entscheiden. Erstens: was der Umbau tatsächlich kostet, aus echten Handwerker-Offerten, nicht aus einer Pauschale aus dem Internet. Zweitens: was das Haus heute wert ist, und was es nach dem Umbau wert wäre, unabhängig geschätzt. Drittens: was ein Verkauf netto bringt, nach Steuer und Hypothek.

Dazu kommt eine vierte Zahl, die oft übersehen wird: die laufenden Kosten, wenn Sie ohne grossen Umbau bleiben. Banken setzen in der Tragbarkeitsrechnung rund 1 Prozent des Werts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten ein.¹ Das ist ein Richtwert, keine Offerte. Bei einem Haus für 1,2 Millionen Franken wären das 12'000 Franken im Jahr.

Was das für Sie heisst: Ein Umbau lohnt sich nicht automatisch, weil das Haus alt ist. Er lohnt sich, wenn die Zahlen danach besser aussehen als heute, und besser als ein Verkauf. Beide Seiten dieser Rechnung zeigen die nächsten Abschnitte.

Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg, die gedachte Miete, die Sie heute für das eigene Haus versteuern. Mit ihm verschwindet der Abzug für den Unterhalt am selbst bewohnten Haus, bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Das Datum hat der Bundesrat am 1. April 2026 festgelegt.²

Für einen Umbau heisst das: Werterhaltende Kosten, etwa ein neuer Fassadenanstrich, lassen sich nur noch bis zur Steuerperiode 2028 von der Einkommenssteuer abziehen.² Massgebend ist je nach Ihrer bisher gewählten Methode die Fälligkeit der Rechnung oder die Zahlung.³ Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz fallen beim Bund ebenfalls weg.⁴ Der Zürcher Regierungsrat hält eine kantonale Weiterführung derzeit nicht für angebracht. Eine Gesetzesvorlage dazu gibt es noch nicht.⁵ Beim Bund bleibt der Abzug für Denkmalpflege bestehen, ob selbst bewohnt oder vermietet.⁴

Was das für Sie heisst: Planen Sie eine werterhaltende oder energetische Arbeit ohnehin, lohnt sie sich steuerlich eher bis Ende 2028 als danach. Für eine vermietete Liegenschaft bleibt der Unterhaltsabzug erhalten.²

Das Steueramt unterscheidet zwei Arten von Kosten. Werterhaltende Aufwendungen erhalten den bisherigen Zustand und fallen nach einiger Zeit erneut an, etwa ein neuer Boiler. Sie sind heute von der Einkommenssteuer abziehbar.³ Wertvermehrende Aufwendungen heben das Haus dauernd auf einen besseren Standard. Sie zählen bei der Einkommenssteuer nicht als Unterhalt.³ Ausnahme heute: Energiesparen und Umweltschutz sind abziehbar, auch wenn sie wertvermehrend sind, soweit keine Fördergelder sie decken.³

Genau hier liegt der Hebel: Wertvermehrende Kosten werden bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten angerechnet, wenn Sie das Haus später verkaufen.³ Ein neuer Lift gilt im Zürcher Abgrenzungskatalog als vollständig wertvermehrend. Bei einer Bad-Modernisierung gelten in der Regel zwei Drittel als abziehbarer Unterhalt, der Rest als wertvermehrend.³ Das sind Richtwerte für den Normalfall, keine feste Regel.³

Was das für Sie heisst: Bewahren Sie jede Offerte und jede Rechnung auf. Der wertvermehrende Teil senkt später den steuerbaren Gewinn bei einem Verkauf. Für die Abgrenzung verlangt das Steueramt genaue Angaben zu Arbeiten und Zustand, vor und nach dem Umbau.³

Ein Lift oder ein neuer Grundriss ist eine bauliche Änderung. Für die Errichtung, Änderung und Nutzung von Bauten braucht es im Kanton Zürich eine Baubewilligung.⁶ Ausgenommen sind reiner Unterhalt sowie kleinere innere Umbauten von untergeordneter Bedeutung.⁶ Ob eine bodengleiche Dusche oder breitere Türen darunter fallen, sagt Ihnen das Bauamt Ihrer Gemeinde. Es ist die erste Anlaufstelle.⁶

Vor der Planung lohnt sich eine Fachberatung, unabhängig von einem Verkauf. Die Schweizer Fachstelle für hindernisfreie Architektur führt eine Liste von Beratungsstellen.⁷ Im Kanton Zürich verweist Pro Infirmis auf die Bauberatung der Behindertenkonferenz Kanton Zürich.⁸ Sie steht Fachleuten und Betroffenen offen.⁸

Was das für Sie heisst: Ein altersgerechter Umbau lohnt sich eher, wenn Lage und Grösse sonst passen und nicht gleichzeitig ein grosser Sanierungsstau anfällt. Die Alternative: Sie setzen den Erlös aus einem Verkauf als Eigenmittel für eine bereits altersgerechte Wohnung ein. Dann entfällt das Nachrüsten im eigenen Haus.

Erstens das Fördergeld. Der Kanton Zürich fördert etwa den Ersatz einer fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe oder die Wärmedämmung von Dach und Wand.^{9 10} Das Gesuch muss vor Baubeginn vollständig eingereicht sein. Nach Baubeginn ist keine Förderung mehr möglich.¹⁰ Viele Wärmepumpen und Solaranlagen brauchen nur eine Meldung an die Gemeinde. In Kernzonen und im Bereich eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars bleibt die Bewilligungspflicht.¹¹

Zweitens Asbest. In Häusern, die vor 1990 gebaut wurden, ist mit asbesthaltigen Materialien zu rechnen. Das Bundesamt für Gesundheit rät, dies spätestens vor der Vergabe von Aufträgen abzuklären. Nicht selten braucht es eine spezialisierte Sanierungsfirma.¹²

Drittens die Finanzierung. Soll eine höhere Hypothek den Umbau bezahlen, prüft die Bank die Tragbarkeit mit Ihren Renten. Gerechnet wird mit 5 Prozent Zins, nicht mit dem heutigen.¹³ Je nach Bank dürfen die Wohnkosten 33 bis 38 Prozent der Renten betragen.^{13 14} Was das für Sie heisst: Klären Sie alle drei Punkte, bevor Sie einen Auftrag unterschreiben.