Haus verkaufen im Alter: Wann ist der richtige Moment zum Verkleinern?

Ein Haus kostet auch dann, wenn die Zimmer leer stehen. Banken rechnen für Unterhalt und Nebenkosten mit 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr.¹⁰ Bei einer Wohnung für 1 Million Franken sind das 10'000 Franken. Nach derselben Faustregel steigt der Betrag mit dem Wert. Dazu kommen Garten, Dach und Heizung, um die Sie sich selbst kümmern.

Solange Sie selbst im Haus wohnen, versteuern Sie den Eigenmietwert. Das ist ein fiktiver Mietwert, den Sie als Einkommen angeben.⁵ Er fällt am 1. Januar 2029 weg. Mit ihm entfällt der Abzug für den Unterhalt am selbst bewohnten Haus.⁵ Ist Ihr Haus abbezahlt, profitieren Sie bei tiefen Zinsen eher. Die Eidgenössische Steuerverwaltung nennt genau diese Gruppe: typischerweise Pensionierte.⁶

Was das für Sie heisst: Die Steuer ist selten der Grund für einen Wechsel. Zählen werden Ihre Lebensplanung und das, was netto bleibt. Passt das Haus noch zu Ihrem Leben in fünf oder zehn Jahren? Eine erste Antwort gibt die Standortbestimmung in sechs Fragen.

Weil sich die Zahl ändert, auf der die ganze Rechnung steht: Ihr Einkommen. Nach der Pensionierung zählen Ihre Renten, nicht mehr der Lohn.^{11 12} Die Bank prüft die Tragbarkeit. Das heisst: ob sie die Hypothek mit diesem Einkommen noch mitträgt.

Gerechnet wird mit einem angenommenen Zins von rund 5 Prozent, nicht mit dem heutigen. Dazu kommt 1 Prozent des Werts für Unterhalt und Nebenkosten.¹⁰ Die Summe darf je nach Bank 33 bis 38 Prozent der Renten betragen. Die UBS bleibt bei einem Drittel, Raiffeisen lässt 38 Prozent zu.^{11 12}

Auch die Belehnung sinkt, also der Anteil, den die Bank finanziert. Im Alter beträgt die Hypothek in der Regel höchstens zwei Drittel des Werts. Die zweite Hypothek, der Teil darüber, muss bis zur Pensionierung abbezahlt sein.^{11 12}

Was das für Sie heisst: Der Erlös aus Ihrem Haus zählt als Eigenmittel. Je mehr davon in die Wohnung fliesst, desto kleiner die Hypothek. Verbindlich rechnet nur Ihre eigene Bank. Eine erste Einordnung gibt der Tragbarkeitsrechner.

Beim Verkauf zahlen Sie Grundstückgewinnsteuer. Besteuert wird nur der Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten.¹ Der Satz steigt mit dem Gewinn von 10 bis 40 Prozent, in jeder Zürcher Gemeinde gleich.^{1 3}

Für langjährige Eigentümer zählt vor allem die Besitzdauer. Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer um 5 Prozent, danach um 3 Prozentpunkte pro Jahr. Ab 20 vollen Jahren ist sie halbiert.¹ Weiter sinkt sie nicht. Wer so lange besitzt, gewinnt durch Warten nichts mehr.

Kaufen Sie danach eine eigene Wohnung, die Sie selbst bewohnen, wird die Steuer aufgeschoben. Das heisst Ersatzbeschaffung.^{1 4} Die Frist beträgt in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf.² Kostet die Wohnung weniger als der Erlös, wird ein Teil sofort besteuert.²

Was das für Sie heisst: Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Verkaufen Sie die Wohnung später ohne neuen Ersatz, wird der aufgeschobene Gewinn mitbesteuert.² Ein Umzug in eine Mietwohnung erfüllt die Bedingung nicht. Ihre Zahl zeigt der Rechner für die Grundstückgewinnsteuer Zürich.

Der erste Weg: Sie kaufen eine kleinere Wohnung. Das Geld kommt aus dem Netto-Erlös, also dem, was nach Steuer, Hypothek und Kosten bleibt. Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich dann ganz oder teilweise aufschieben.⁴

Der zweite Weg: Sie verkaufen und mieten eine Wohnung. Das ist ein vollwertiger Weg. Er passt, wenn die Tragbarkeit knapp wird oder Sie beweglich bleiben wollen. Und er passt, wenn Sie den Erlös für Pflege oder für die Kinder behalten möchten.

Der dritte Weg: Sie verkaufen und mieten Ihr eigenes Haus zurück. Hier ist Vorsicht nötig. Mit dem Verkauf wird der Käufer Ihr Vermieter. Einen unbefristeten Mietvertrag kann er mit drei Monaten Frist kündigen, ohne besonderen Grund.⁷ Sicherer wird es erst mit fester Laufzeit oder Kündigungsverzicht und einer Vormerkung im Grundbuch.⁷ Die Grundstückgewinnsteuer wird dabei sofort fällig.¹

Was das für Sie heisst: Der erste und der zweite Weg sind klar geregelt. Der dritte braucht einen sorgfältigen Vertrag. Die Einzelheiten stehen unter Verkaufen und wieder mieten.

Eine feste Regel gibt es nicht. Raiffeisen schreibt: «Es gibt keine Standardlösung».⁹ Sicher wird der Wechsel, wenn Ihr Verkauf nicht von Ihrem Kauf abhängt.

Wer zuerst kauft, trägt eine Zeit lang zwei Hypotheken. Fehlt das Geld aus dem Verkauf noch, braucht es eine Überbrückungsfinanzierung. Das ist eine zusätzliche Hypothek für die Zwischenzeit. Ihre Zinsen sind laut Raiffeisen «in der Regel etwas höher».⁹ Auch die höhere Hypothek muss tragbar bleiben.⁸

Wer zuerst verkauft, kennt sein Budget, bevor er unterschreibt. Wohnen bleiben können Sie trotzdem. Im Kaufvertrag lässt sich ein späterer Übergabetermin vereinbaren. Oder Sie mieten das Haus befristet zurück, bis die Wohnung bereit ist.⁷ Beides braucht die Zustimmung der Käuferschaft.

Was das für Sie heisst: Legen Sie zuerst Zielbild und Budget fest, dann die Reihenfolge. Wie Verkauf und Kauf ineinandergreifen, zeigt die Seite zum Wohnwechsel. Mein Grundsatz: Ihr Verkauf wird nie von einer schnellen Kaufentscheidung abhängig gemacht.

Nehmen wir an, die Tochter möchte das Elternhaus kaufen. Nachkommen sind in Zürich von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.¹³ Beim Verkauf zum Verkehrswert fällt aber wie bei jedem Verkauf Grundstückgewinnsteuer an.¹

Das Risiko liegt beim Preis. Erhalten Sie weniger als 90 Prozent des Verkehrswerts, also des Marktwerts, gilt das als Vermögensverzicht.¹⁵ Die Differenz wird bei den Ergänzungsleistungen angerechnet, als hätten Sie das Geld noch.¹⁴ Ergänzungsleistungen sind die Zusatzzahlung zur AHV-Rente, wenn Rente und Vermögen nicht reichen. Die angerechnete Differenz sinkt nur um 10'000 Franken pro Jahr.¹⁵

Ein Verkauf zum Verkehrswert ist dagegen kein Verzicht.^{14 15} Ein Freundschaftspreis kann also Jahre später teuer werden, falls Sie dann auf Ergänzungsleistungen angewiesen sind.

Was das für Sie heisst: Ein fairer Preis schützt Sie. Wie das Geld unter den Kindern verteilt wird, klären Notariat und Rechtsberatung. Was bei einem Heimeintritt gilt, erklärt die Seite Pflege im Alter.