Eigenmietwert-Rechner Zürich: Was ändert 2029 für Sie?

Der Rechner oben folgt der heutigen Formel für Ihre Steuererklärung. Zuerst steht Ihr Eigenmietwert: der Betrag, den Sie als Einkommen versteuern, weil Sie im eigenen Haus wohnen statt es zu vermieten. Davon zieht der Rechner Ihre Hypothekarzinsen ab, und dazu den Unterhalt für Ihr Haus.

Beim Unterhalt haben Sie heute die Wahl. Die Pauschale ist ein fester Prozentsatz anstelle einzelner Belege: im Kanton Zürich 20 Prozent Ihres Eigenmietwerts, unabhängig vom Alter des Hauses.² Oder Sie rechnen mit Ihren tatsächlichen, effektiven Kosten, wenn diese höher liegen.¹ Jedes Jahr dürfen Sie neu wählen.

Was danach übrig bleibt, nennt der Rechner Ihren Saldo. Auf diesen Saldo zahlen Sie Steuern zu Ihrem Grenzsteuersatz, dem Satz auf Ihren letzten verdienten Franken.¹ Was das für Sie heisst: Je höher Unterhalt und Hypothekarzinsen gegenüber Ihrem Eigenmietwert ausfallen, desto kleiner Ihr Saldo, und desto weniger Steuern zahlen Sie heute darauf. Genau das rechnet der Rechner für Ihre eigenen drei Zahlen aus.

Für den Rechner oben brauchen Sie Ihre eigene Zahl, kein fremdes Beispiel. Ihren Eigenmietwert finden Sie in Ihrer letzten Steuererklärung, bei den Staats- und Gemeindesteuern. Manche Gemeinden weisen ihn zusätzlich in einem eigenen Einschätzungsentscheid aus, einem amtlichen Schreiben mit der Bemessung Ihres Hauses.

Steht dort kein eigener Posten, hilft die Veranlagungsverfügung weiter, die jährliche Abrechnung Ihres Steueramts nach der Einreichung. Haben Sie das Haus erst kürzlich übernommen, etwa durch eine Erbschaft, fragen Sie Ihr Gemeinde-Steueramt direkt nach dem aktuellen Wert, statt selbst zu schätzen.

Was das für Sie heisst: Nehmen Sie die Zahl aus Ihrer eigenen Veranlagung, nicht einen Durchschnittswert aus dem Internet. Nur damit zeigt Ihnen der Rechner oben eine Zahl, die wirklich zu Ihrem Haus passt, und nicht nur zu einem typischen Haus in Ihrer Gemeinde. So vermeiden Sie spätere Überraschungen bei der definitiven Veranlagung.

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz auf Ihren letzten verdienten Franken, nicht Ihr Durchschnittssatz über das ganze Einkommen. Er steht nirgends als eigene Zahl in Ihrer Steuererklärung. Genau deshalb braucht der Rechner oben ihn als eigene Eingabe von Ihnen, statt ihn selbst zu schätzen.

Eine einzelne Zahl für alle Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Zürich gibt es dazu nicht. Ihr Grenzsteuersatz hängt von Ihrem gesamten steuerbaren Einkommen ab, von Ihrer Wohngemeinde und von Ihrem Zivilstand. Auch die direkte Bundessteuer und die Staats- und Gemeindesteuer rechnen dabei nicht identisch. Ihre letzte Steuerrechnung oder Ihre Steuerverwaltung zeigt Ihnen die tatsächliche Zahl für Ihren Fall.

Was das für Sie heisst: Schätzen Sie Ihren Grenzsteuersatz zunächst grob, mit Ihrer letzten Steuerrechnung als Anhaltspunkt. Für eine verbindliche Zahl fragen Sie Ihre Steuerverwaltung oder Ihre Treuhänderin, bevor Sie eine Entscheidung allein auf dieser Rechnung aufbauen.

Eine amtliche Pauschalantwort für alle Eigentümerinnen und Eigentümer gibt es nicht.⁵ Wie die Reform bei Ihnen wirkt, hängt von drei Zahlen ab: Ihrem Eigenmietwert, Ihren Hypothekarzinsen und Ihrem Grenzsteuersatz. Der Rechner oben rechnet mit Ihren eigenen drei Zahlen, nicht mit einem Durchschnitt.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung selbst nennt eine Tendenz: Wer die Hypothek grösstenteils zurückbezahlt hat, wird bei tiefen Zinsen eher entlastet. Das trifft laut der Behörde typischerweise auf Pensionierte zu.⁵ Lastet dagegen eine hohe Hypothek auf Ihrem Haus, kippt das Bild: Die wegfallenden Abzüge für Unterhalt und Zinsen wiegen dann schwerer als der wegfallende Eigenmietwert.

Für Ihre eigenen Zahlen gibt es einen Punkt, an dem das Ergebnis kippt: den Hypothekarzins, bei dem Ihr heutiger Saldo bei null liegt. Darunter entlastet Sie die Reform eher, darüber belastet sie Sie eher. Das zweite Rechenbeispiel unten zeigt diesen Punkt an einem Fall mit hoher Hypothek.

Was das für Sie heisst: Tragen Sie Ihre eigenen drei Zahlen oben ein, bevor Sie sich auf eine allgemeine Aussage über Gewinner oder Verlierer verlassen.

Fünf Dinge bildet dieser Rechner bewusst nicht ab. Erstens den Ersterwerberabzug für Kinder, die zum ersten Mal ein eigenes Zuhause kaufen: diesen zeitlich befristeten Sonderabzug für Schuldzinsen erklärt die Seite Eigenmietwert-Abschaffung erklärt.

Zweitens eine vermietete Wohnung oder ein zweites Haus. Für solche Objekte bleibt der Unterhaltsabzug auch nach 2029 bestehen, der Rechner oben rechnet nur für Ihr selbst bewohntes Zuhause.⁴ Drittens den Unterschied zwischen Bund und Kanton bei der heutigen Pauschale: Der Bund staffelt sie nach dem Alter Ihres Hauses, 10 Prozent bis 10 Jahre, sonst 20 Prozent.³ Der Kanton Zürich rechnet unabhängig vom Alter pauschal mit 20 Prozent.² Der Rechner vereinfacht das zu einer Zahl für beide Ebenen zusammen.

Viertens bleibt die Vermögenssteuer auf Ihrem Haus unabhängig vom Eigenmietwert bestehen, dazu mehr auf der Seite Eigenmietwert-Abschaffung erklärt. Fünftens liefert der Rechner keine Prognose für den Immobilienmarkt oder für künftige Hypothekarzinsen. Was das für Sie heisst: Nutzen Sie die Zahl als Ausgangspunkt für ein Gespräch, nicht als abschliessende Antwort für Ihre Steuererklärung.