Netto-Erlös-Rechner Zürich: Was bleibt nach dem Verkauf?

Der Verkaufspreis ist die erste Zahl, nicht die letzte. Davon gehen im Kanton Zürich bis zu fünf Posten ab. Der grösste ist oft die Hypothek: Die Bank erhält ihr Geld direkt aus dem Erlös zurück. Dazu kommt die Grundstückgewinnsteuer, die Ihre Gemeinde auf den Gewinn erhebt.¹

Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch sie etwa ausfällt, zeigt der Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Maklerhonorar fällt nur an, wenn Sie eines vereinbart haben. Für Beurkundung und Grundbucheintrag verlangt das Notariat je 1 Promille des Werts, mindestens 100 Franken.³ Auf die Beurkundung kommt die Mehrwertsteuer dazu. Eine Handänderungssteuer gibt es seit 2005 nicht mehr.⁵

Was das für Sie heisst: Planen Sie mit dem Betrag, der nach allen fünf Posten bleibt. Nur diese Zahl trägt Ihre nächste Wohnung und Ihre Reserven.

Besteuert wird nur der Gewinn: Verkaufspreis minus Anlagekosten.¹ Dazu zählen Ihr damaliger Kaufpreis und Investitionen, die das Haus dauerhaft verbessert haben, etwa ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Normaler Unterhalt zählt nicht.

Anrechenbar sind auch übliche Maklerprovisionen und die mit der Handänderung verbundenen Abgaben, beim Kauf wie beim Verkauf.¹ Gemeint sind die Gebühren für Notariat und Grundbuch, soweit Sie sie selbst tragen. Die Steuererklärung der Stadt Zürich führt dafür eigene Zeilen.¹⁰ Der Rechner zieht beides vom Gewinn ab. Kosten von damals rechnen Sie oben zum Kaufpreis dazu.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung zählt ebenfalls, so hat es das Bundesgericht in einem Zürcher Fall entschieden. Die Bedingung: Sie lösen die Hypothek wegen des Verkaufs ganz auf, nehmen dabei keine neue auf und bezahlen die Entschädigung selbst.⁴ Was das für Sie heisst: Suchen Sie jetzt alle Belege zusammen. Jeder belegte Franken senkt den steuerbaren Gewinn.

Im Kanton Zürich hängt die Steuer nicht nur vom Gewinn ab, sondern auch davon, wie lange Sie das Haus besessen haben.¹ Der Tarif steigt mit dem Gewinn von 10 bis 40 Prozent. Ab 5 vollen Jahren ermässigt sich die Steuer um 5 Prozent, danach um 3 Prozentpunkte pro Jahr. Ab 20 vollen Jahren ist sie halbiert.¹

Wer kurz besitzt, zahlt dagegen mehr: unter einem Jahr 50 Prozent Zuschlag, unter zwei Jahren 25 Prozent.¹ Das macht viel aus. Ein Gewinn von 810'000 Franken kostet nach 10 Jahren 250'720 Franken Steuer. Nach 20 Jahren sind es noch 156'700 Franken.

Nach einer Erbschaft zählt nicht der Tag des Erbgangs, sondern der frühere Kauf, zum Beispiel durch Ihre Eltern.¹ Tragen Sie oben das Datum dieses Kaufs ein. Was das für Sie heisst: Liegt der nächste volle Jahrestag kurz nach Ihrem Wunschtermin, kann sich etwas Geduld lohnen.