Was vom Verkaufspreis bleibt: der Netto-Report Kanton Zürich

Für denselben Gewinn ja. Die Steuer wird zwar von der politischen Gemeinde erhoben und veranlagt.¹ Den Satz legt aber allein das kantonale Gesetz fest: von 10 Prozent für die ersten 4'000 Franken bis 40 Prozent für Gewinnteile über 100'000 Franken.¹ Einen Gemeindesteuerfuss gibt es dabei nicht. Das amtliche Tarifblatt nennt die Steuer direkt in Franken, ohne Steuerfuss.² Wer in Meilen 300'000 Franken Gewinn macht, zahlt bei gleicher Besitzdauer gleich viel wie jemand in Bülach.

Ungleich ist etwas anderes: die Höhe des Gewinns. In Küsnacht stieg der Median eines Einfamilienhauses von 1'900'000 auf 6'205'000 Franken. Die Steuer von 958'384 Franken nimmt dort 15,4 Prozent des Verkaufspreises. In Wetzikon sind es bei 260'000 Franken Gewinn 4,6 Prozent.

Was das für Sie heisst: Nicht Ihre Gemeinde entscheidet über die Steuer, sondern Ihr Gewinn und Ihre Besitzdauer. Beides lässt sich für Ihr eigenes Haus berechnen.

Stark. Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer um 5 Prozent, danach um 3 Prozentpunkte je weiteres Jahr. Ab 20 vollen Jahren beträgt die Ermässigung 50 Prozent, mehr gibt es nicht.¹ Wer kurz nach dem Kauf verkauft, zahlt dagegen mehr: 50 Prozent Zuschlag unter einem Jahr, 25 Prozent unter zwei Jahren.¹

Am Beispiel des Kantons-Medians mit 810'000 Franken Gewinn: Nach einem Jahr wären 391'750 Franken Steuer fällig, nach zehn Jahren 250'720 Franken. Nach 18 Jahren sind es 175'504 Franken, ab 20 Jahren 156'700 Franken. Zwischen dem ersten und dem zwanzigsten Jahr liegen damit über 235'000 Franken.

Was das für Sie heisst: Steht der 20. Jahrestag Ihres Kaufs kurz bevor, kann ein späterer Verkaufstermin viel Geld sparen. Gezählt werden volle Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Die genauen Daten klären Sie am besten vor der Vermarktung.

Der Gewinn ist der Erlös minus Anlagekosten.¹ Zu den Anlagekosten gehören neben dem Kaufpreis auch Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, etwa ein Anbau oder ein ausgebautes Dachgeschoss. Ebenso zählen Grundeigentümerbeiträge, übliche Maklerprovisionen und Inseratekosten.¹ Jede belegte Rechnung dafür senkt den Gewinn. Reiner Unterhalt zählt hier nicht. Er lässt sich heute nur bei der Einkommenssteuer abziehen.⁶

Liegt der Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Kaufpreises den Verkehrswert, also den damaligen Marktwert, von vor 20 Jahren anrechnen.¹ Bei sehr alten Käufen senkt das den Gewinn oft deutlich.

Verkaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die Sie dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt haben? Kaufen oder bauen Sie dann innert angemessener Frist ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz, wird die Steuer aufgeschoben.¹ Das gilt nur, soweit der Erlös dafür verwendet wird. Was das für Sie heisst: Sammeln Sie die Belege, bevor Sie verkaufen. Welche Unterlagen es braucht.

Die Preise sind Medianpreise: Die Hälfte der Verkäufe lag darüber, die Hälfte darunter. Grundlage sind die beim Grundbuchamt registrierten Preise, unabhängig von der Grösse des Hauses.³ Der Kanton weist selbst darauf hin, dass sich diese Werte nur beschränkt eignen, um eine Preisentwicklung zu beschreiben.³

Der Median 2007 und der Median 2025 betreffen also verschiedene Häuser. Unser Vergleich ist eine Rechenannahme, keine Wertsteigerung eines bestimmten Hauses. Einen Preis gibt es nur ab 15 Verkäufen im Jahr.⁴ Die Zahlen für 2025 sind zudem noch provisorisch.⁵ Fehlt Ihre Gemeinde, lag sie in einem der beiden Jahre unter dieser Schwelle. Fusionierte Gemeinden weist der Kanton für alle Jahre im heutigen Gebiet aus.⁴ Mehr dazu in der Methode.

Was das für Sie heisst: Die Tabelle zeigt die Grössenordnung in Ihrer Gemeinde, nicht den Wert Ihres Hauses. Für Ihre eigene Zahl brauchen Sie Ihren Kaufpreis, Ihre Investitionen und eine Bewertung Ihres Hauses.