Hausverkauf im Kanton Zürich: der Ablauf bis zum Geld

Nein, eine Reservation bindet weder Sie noch den Käufer. Ein Kaufvertrag über ein Haus ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet ist. Das heisst: vor einer Urkundsperson, im Kanton Zürich beim Notariat. Dasselbe gilt für einen Vorvertrag.² Die Notariate des Kantons schreiben deshalb klar: Eine schriftliche Reservationsvereinbarung ist nichtig, also für beide Seiten unverbindlich.³

Für die Anzahlung heisst das: Der Interessent kann sie in der Regel zurückverlangen. Sie dürfen grundsätzlich nur die Kosten für effektive, in guten Treuen getätigte Aufwände behalten.³ Eine feste Zahlung für den Fall, dass der Käufer abspringt, gilt ohne Notariat nur, wenn sie einzig echten Aufwand ersetzt. Das Bundesgericht hat 2014 eine Abgeltung von 8'000 Franken pro Monat für ungültig erklärt. Der Verkäufer hatte 192'000 Franken verlangt und verloren.⁴

Was das für Sie heisst: Eine Reservation schafft Ordnung im Ablauf, aber keine Sicherheit. Sicherheit entsteht erst mit der Beurkundung. Planen Sie Ihren Umzug oder Ihren nächsten Kauf erst ab diesem Termin verbindlich.

Im Kanton Zürich sind Notariat und Grundbuchamt dieselbe Amtsstelle.^{5 6} Zuerst übermitteln Sie die wichtigsten Angaben mit dem Formular «Vertragsangaben». Im persönlichen Gespräch führt das Notariat durch den Vertrag und erstellt einen Entwurf. Nach dessen Bereinigung wird der Termin für den Vollzug vereinbart.⁵

Dann folgen zwei rechtliche Schritte. Die Beurkundung bindet beide Seiten an den Vertrag. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eigentumsübertragung. Dafür braucht es die Grundbuchanmeldung: die schriftliche Anmeldung, mit der der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird. Abgeben muss sie der Verkäufer.^{1 7} Bis dahin können nur Sie über das Haus verfügen. Die Übertragung kann direkt nach der Beurkundung folgen oder an einem späteren Tag.¹

Was das für Sie heisst: Der Tag der Unterschrift und der Tag des Eigentumswechsels können zwei verschiedene Tage sein. Beide gehören in Ihren Kalender.

Den Hauptteil am Tag der Eigentumsübertragung, nicht unbedingt am Tag der Beurkundung. Ihre Leistung und die des Käufers geschehen dann gleichzeitig, Zug um Zug.² Der Hauptteil des Kaufpreises wird meist gegen Abgabe der Grundbuchanmeldung bezahlt. Dafür gibt die Bank des Käufers in der Regel ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ab.⁸ Sie stellt es erst aus, wenn der Käufer seinen Darlehensvertrag unterschrieben hat.⁹ Liegen die Termine auseinander, wird oft schon bei der Beurkundung eine Anzahlung vereinbart.¹¹

Vom Kaufpreis gehen am selben Tag Beträge weg. Eine Hypothek wird im Regelfall mit der Eigentumsübertragung zurückbezahlt.¹⁰ Die Grundstückgewinnsteuer wird mehrheitlich sichergestellt, weil das Haus für sie haftet.¹⁵ Wird sie aus dem Kaufpreis sichergestellt, geht ihr mutmasslicher Betrag nicht an Sie, sondern dient als Sicherheit für die Steuer.¹³

Zahlt der Käufer nicht, dürfen Sie vom Vertrag zurücktreten. Das müssen Sie ihm sofort anzeigen. Haben Sie das Haus schon übergeben, geht das nur mit ausdrücklichem Vorbehalt im Vertrag.²

Was das für Sie heisst: Der beste Schutz ist die Reihenfolge selbst. Geld gegen Anmeldung, Schlüssel nie vor dem Geld.

Im Regelfall wird sie am Tag der Eigentumsübertragung zurückbezahlt, im Vertrag heisst das «abgelöst». Der Käufer schliesst mit seiner Bank neue Verträge ab. Die Bestätigung Ihrer Bank zur Ablösung steckt meist im Zahlungsversprechen. Gibt es einen Schuldbrief auf Papier, die Urkunde zur Hypothek, schickt ihn Ihre Bank meist direkt an die Bank des Käufers.¹⁰

Einfach an den Käufer weiterreichen lässt sich Ihre Hypothek nicht. Ihre Bank muss die Schuld nicht auf den Käufer übertragen.¹¹ Möglich ist eine Schuldübernahme im beurkundeten Kaufvertrag.¹⁰ Dann werden Sie von der Schuld frei, für die das Haus haftet. Ausser die Bank erklärt binnen eines Jahres schriftlich, Sie behalten zu wollen.⁷ Ob Sie damit auch aus Ihrem Hypothekarvertrag entlassen sind, regelt das Gesetz nicht. Das klären Sie schriftlich mit Ihrer Bank.

Was das für Sie heisst: Reden Sie früh mit Ihrer Bank. Bei einer Festhypothek ist der Zins für mehrere Jahre fest. Löst man sie vorzeitig ab, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Die Grössenordnung zeigt der Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Steuerpflichtig sind Sie als Verkäufer, erhoben wird die Steuer von der Gemeinde. Besteuert wird der Gewinn: Erlös minus Anlagekosten. Das sind vor allem der damalige Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen, dazu etwa übliche Maklerkosten.¹² Das Formular erhalten Sie bei der Handänderung vom Notariat.¹³ Innert 30 Tagen reichen Sie die Erklärung beim Gemeindesteueramt ein, die Frist ist erstreckbar.¹² Am 90. Tag nach der Handänderung wird die Steuer fällig, ab dem 91. Tag laufen Zinsen.¹³

Zusätzlich haftet das Haus über ein gesetzliches Pfandrecht der Gemeinde.^{12 14} Zahlt der Verkäufer nicht, trägt sie am Ende der Käufer. Deshalb kann er eine Sicherstellung verlangen.^{13 15} Geld, das dafür vom Kaufpreis zurückbehalten wird, erhalten Sie am Übertragungstag nicht.

Der Tarif steigt von 10 auf 40 Prozent. Ab fünf vollen Jahren Besitz sinkt die Steuer, nach 20 vollen Jahren um die Hälfte.¹² Liegt Ihr Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen.¹²

Was das für Sie heisst: Schätzen Sie die Steuer mit dem Rechner zur Grundstückgewinnsteuer, bevor Sie einen Preis annehmen.

Ja, unter Bedingungen. Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt, können Sie die Steuer aufschieben lassen. Das gilt, soweit Sie den Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz stecken.^{12 16} Im Steuerrecht heisst das Ersatzbeschaffung.

Der Ersatz muss in der Regel innert zwei Jahren erfolgen. Längere Fristen sind im Einzelfall möglich, wenn Sie die Verzögerung nachweisen und nicht zu verantworten haben. Der Ersatz darf auch vor dem Verkauf liegen.¹⁶ Beantragen müssen Sie den Aufschub, bevor die Steuer rechtskräftig veranlagt ist, also bevor der Steuerentscheid endgültig ist.¹⁶ Das Formular des Notariats fragt schon vor der Beurkundung danach.¹¹

Was das für Sie heisst: Der Aufschub gilt nur für den Teil des Erlöses, der ins neue Eigenheim fliesst. Aufgeschoben heisst zudem nicht erlassen. Ob Sie besser zuerst verkaufen oder zuerst kaufen, ordnet die Seite zum Wohnwechsel ein.

Ja, das ist zulässig und laut Notariat sehr weit verbreitet.¹⁷ Gewährleistung heisst: Sie haften für zugesicherte Eigenschaften und für erhebliche Mängel, selbst wenn Sie diese nicht kannten.² Wird sie im Vertrag wegbedungen, trägt der Käufer dieses Risiko allein. Die Urkundsperson muss ihn bei der Beurkundung darauf hinweisen.¹⁷

Zwei Grenzen bleiben. Arglistig verschwiegene Mängel deckt kein Ausschluss.² Und wurde das Haus weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu gebaut, kann der Käufer kostenlose Nachbesserung verlangen. Darauf kann er seit 2026 nicht im Voraus verzichten.^{2 17}

Soweit Sie Gewähr leisten, gilt: Der Käufer muss einen Mangel innert 60 Tagen rügen, also melden, bei verdeckten Mängeln ab Entdeckung. Seine Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb. Zu seinen Lasten verkürzen lässt sich beides nicht, so steht es seit 2026 ausdrücklich im Gesetz.^{2 18}

Was das für Sie heisst: Legen Sie bekannte Mängel offen, etwa eine defekte Heizung oder undichte Leitungen. Das ist fair und zugleich Ihr bester rechtlicher Schutz.