Bauland verkaufen: Was bleibt nach der Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer trifft den Gewinn aus dem Verkauf, nicht den ganzen Verkaufspreis. Gewinn ist die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten: dem, was Sie für das Land bezahlt haben, plus bestimmten späteren Aufwendungen.¹ Der Tarif steigt in Stufen: 10 Prozent für die ersten 4’000 Franken Gewinn, danach 15, 20, 25, 30 und 35 Prozent, ab 100’000 Franken Gewinnanteil 40 Prozent.¹ Bei einem Gewinn von 100’000 Franken ergibt das eine Steuer von 29’400 Franken, ohne weitere Anpassungen.²

Diese Grundsteuer wird danach noch angepasst: nach oben bei kurzem Besitz, nach unten bei langem Besitz.¹ Besitzen Sie das Land weniger als ein Jahr, steigt die Steuer um die Hälfte, unter zwei Jahren um einen Viertel.¹ Ab vollen fünf Jahren sinkt sie, ab 20 vollen Jahren um die Hälfte.¹ Unter 5’000 Franken Gewinn fällt gar keine Steuer an.¹

Was das für Sie heisst: Am Ende zählt nur eine Zahl, der Betrag nach allen Anpassungen. Der Grundstückgewinnsteuer-Rechner Zürich berechnet ihn mit Ihren eigenen Zahlen, nicht nur mit einem Beispiel.

Anlagekosten sind der Erwerbspreis plus bestimmte spätere Kosten, zum Beispiel Erschliessung, Baukosten oder Beiträge an die Gemeinde.¹ Haben Sie das Land vor mehr als 20 Jahren erworben, dürfen Sie stattdessen den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen.¹ Das ist ein Wahlrecht, keine Pflicht: Sie entscheiden, was für Sie günstiger ist. In der Praxis brauchen Sie dafür meist eine Schätzung.

Haben Sie für dieses Grundstück bereits einen Mehrwertausgleich bezahlt? Das ist die Abgabe auf einen Planungsvorteil aus einer Zonenänderung. Dieser Betrag zählt ebenfalls zu Ihren Anlagekosten.¹³ Er mindert damit Ihren steuerbaren Gewinn. Wann diese Abgabe bei Ihrem Grundstück überhaupt anfällt und wer sie schuldet, zeigt die Seite zum Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.

Wichtig: Dieses 20-Jahre-Wahlrecht bei den Anlagekosten ist etwas anderes als die Ermässigung wegen Besitzdauer im nächsten Abschnitt. Beide betreffen 20 Jahre, aber unterschiedliche Teile derselben Rechnung. Die eine verändert die Ausgangszahl Ihres Gewinns, die andere nur noch den fertig berechneten Steuerbetrag.

Die Besitzdauer verändert die Grundsteuer in beide Richtungen.¹ Unter einem Jahr Besitz steigt sie um 50 Prozent, unter zwei Jahren um 25 Prozent.¹ Das soll kurzfristige Spekulation bremsen, nicht den normalen Verkauf nach langer Haltedauer.

Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer stufenweise: um 5 Prozent nach fünf vollen Jahren, für jedes weitere volle Jahr um 3 Prozentpunkte mehr.¹ Ab 20 vollen Jahren ist bei 50 Prozent Schluss, mehr Ermässigung gibt es nicht.¹ Ein Grundstück im Familienbesitz seit drei Jahrzehnten profitiert damit gleich stark wie eines seit genau 20 vollen Jahren. Wer sein Land seit 20 vollen Jahren oder länger besitzt, hat die höchste Ermässigung bereits erreicht.

Was das für Sie heisst: Massgebend ist in der Regel der letzte Eigentumswechsel, der Moment, in dem Sie Eigentümerin oder Eigentümer wurden.¹ Bei einem Erbgang gilt oft ein früherer Zeitpunkt.¹ Lassen Sie Ihren genauen Stichtag und die daraus folgende Ermässigung vom Notariat oder vom Gemeindesteueramt schriftlich bestätigen, bevor Sie den Verkaufspreis festlegen.

Erben Sie Bauland, löst der Erbgang selbst noch keine Grundstückgewinnsteuer aus.¹ Das Gleiche gilt für einen Erbvorbezug, ein vorgezogenes Erbe zu Lebzeiten, und für eine Schenkung.¹ Die Steuer wird nur aufgeschoben, nicht erlassen: Erst beim tatsächlichen Verkauf durch Sie oder die Erbengemeinschaft wird sie fällig.

Für die Besitzdauer zählt dann meist nicht Ihr eigener Erbtag, sondern der frühere Erwerb durch die Erblasserin oder den Erblasser.¹ Das kann die Ermässigung aus dem vorigen Abschnitt für Sie spürbar grösser machen. Die Uhr begann schon viel früher zu laufen. Auch der Gewinn wird ab dem damaligen Kaufpreis gerechnet, nicht ab dem Erbgangswert. Liegt dieser Erwerb über 20 Jahre zurück, dürfen Sie stattdessen den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen (§ 220 Abs. 2).¹ Kaufte die Erblasserin oder der Erblasser das Land vor Jahrzehnten, übernehmen Sie diese lange Besitzdauer vollständig.

Sind Sie mehrere Erbinnen und Erben, verkaufen Sie das Land meist gemeinsam. Wie sich Gewinn und Steuer dort auf alle Beteiligten verteilen und wer die Steuererklärung einreicht, zeigt die Seite Erbengemeinschaft und Grundstück.

Bei einer Landumlegung tauschen oder ordnen mehrere Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Grundstücke neu.¹ Das geschieht zum Beispiel im Rahmen eines Quartierplans oder einer Grenzbereinigung, damit sinnvoll gebaut werden kann. Auch dieser Tausch löst noch keine Grundstückgewinnsteuer aus; auch hier wird nur aufgeschoben.¹

Das betrifft vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Land gemeinsam mit Nachbargrundstücken neu zugeschnitten wird, um es baureif zu machen. Dabei kann sich sogar die Fläche Ihres Grundstücks ändern, ohne dass ein Verkauf im üblichen Sinn stattfindet. Mehr zur Teilung eines Grundstücks und zu nötigen Bewilligungen zeigt die Seite Parzelle teilen im Kanton Zürich.

Was das für Sie heisst: Fällig wird die Steuer erst beim nächsten tatsächlichen Verkauf, genau wie beim Erbgang. Lassen Sie den genauen Ablauf trotzdem frühzeitig vom Gemeindesteueramt bestätigen, besonders bei mehreren Beteiligten, damit später keine Überraschung entsteht.