Land behalten, trotzdem Geld daraus machen: das Baurecht

Beim Verkauf wechselt das Eigentum am Land vollständig. Beim Baurecht bleibt es bei Ihnen. Sie räumen jemand anderem nur das Recht ein, auf Ihrem Land ein Gebäude zu errichten oder zu behalten. Ein Baurecht ist eine Dienstbarkeit: ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht an fremdem Boden.¹

Ist es selbständig und auf mindestens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit angelegt, kann es sogar als eigenes Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden.¹³ Es bekommt einen eigenen Wert für die bauende Partei. Lage, Grösse, Zweck der Gebäude und die Nutzung unbebauter Flächen legen Sie im Vertrag fest. Das bindet jede spätere Eigentümerin und jeden späteren Eigentümer, auch nach einem Verkauf des Baurechts selbst.¹

Ein Notariat beurkundet den Vertrag öffentlich. Das gilt auch für den Baurechtszins, wenn er im Grundbuch vorgemerkt werden soll.¹ Was auf Ihrem Land überhaupt gebaut werden darf, zeigt unsere Seite zur Ausnützungsziffer.

Was das für Sie heisst: Sie legen im Vertrag fest, wie genau gebaut werden darf. Die Einzelheiten besprechen Sie mit einem Notariat, denn der Vertrag bindet Sie oft über Jahrzehnte.

Ein selbständiges Baurecht dürfen Sie für höchstens 100 Jahre einräumen.¹ Das klingt lang, lässt sich aber auf Ihre Situation zuschneiden: Eine kürzere Dauer ist ebenso möglich.

Läuft die vereinbarte Zeit ab oder endet das Baurecht aus einem anderen Grund, fällt das Gebäude automatisch an Sie als Grundeigentümerin oder Grundeigentümer zurück. Das nennt man Heimfall.¹ Dafür schulden Sie dem bisherigen Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung. Das Gebäude gehört dann Ihnen, aber nicht geschenkt.¹

Ein Baurecht lässt sich jederzeit um weitere höchstens 100 Jahre verlängern, wenn beide Seiten das wollen. Eine im Voraus vereinbarte Pflicht dazu gilt nicht: Die bauende Partei kann eine Verlängerung nicht erzwingen, Sie als Grundeigentümerin oder Grundeigentümer ebenso wenig.¹

Was das für Sie heisst: Die Entschädigungspflicht beim Heimfall wird erst am Ende der Laufzeit fällig. Planen Sie diesen Betrag finanziell schon heute ein, auch wenn das Ende noch Jahrzehnte entfernt liegt.

Statt eines einmaligen Verkaufserlöses erhalten Sie beim Baurecht einen laufenden Baurechtszins, meist jährlich.¹ Diesen Zins können Sie im Grundbuch vormerken lassen, dafür braucht es wie beim Baurecht selbst eine öffentliche Beurkundung.¹

Zur Sicherung haben Sie zusätzlich Anspruch auf ein Pfandrecht am Baurecht, höchstens im Umfang von drei Jahresleistungen.¹ Lassen Sie es im Grundbuch eintragen – erst dann sichert es Ihren Zins.

Überschreitet die bauende Partei ihr Recht in grober Weise oder verletzt sie vertragliche Pflichten grob, können Sie zudem den vorzeitigen Heimfall verlangen.¹ Das geht erst, wenn die Entschädigung dafür bezahlt oder sichergestellt ist. Ein einseitiges, entschädigungsloses Zurückholen des Landes ist nicht vorgesehen.

Was das für Sie heisst: Sie geben das Land zur Nutzung frei, ohne auf Einfluss zu verzichten. Zins, Pfandrecht und die Möglichkeit eines vorzeitigen Heimfalls wirken wie drei Sicherungen übereinander. Ein Notariat formuliert sie vertraglich für Sie aus.

Der Baurechtszins ist für Sie keine steuerfreie Nebeneinnahme. Das Steuergesetz des Kantons Zürich zählt Einkünfte aus Baurechtsverträgen ausdrücklich zu den steuerbaren Erträgen aus unbeweglichem Vermögen, so wie eine Miete.² Jedes Jahr versteuern Sie den Zins also als laufendes Einkommen, zu Ihrem persönlichen Steuersatz.

Das unterscheidet das Baurecht deutlich vom Verkauf. Dort zahlen Sie einmalig die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf den Verkaufsgewinn, danach ist die Sache für Sie steuerlich erledigt. Mehr zu dieser Steuer bei Bauland lesen Sie auf unserer Seite zur Grundstückgewinnsteuer.

Bekommen Sie für die Einräumung des Baurechts zusätzlich eine einmalige Abfindung, prüfen Sie diese gesondert. Schränkt das Baurecht die Bewirtschaftung oder den Wert Ihres Landes dauerhaft und wesentlich ein, kann die Abfindung im Einzelfall selbst eine Grundstückgewinnsteuer auslösen.²

Was das für Sie heisst: Ein Baurecht ersetzt keine Steuerplanung, es verschiebt sie nur von einem einmaligen auf einen jährlich wiederkehrenden Posten. Lassen Sie Ihre eigene Situation vor der Unterschrift von Steuerberatung oder Notariat bestätigen.

Ja, ein mit einem Baurecht belastetes Grundstück bleibt verkäuflich. Allerdings kauft eine Nachfolgerin oder ein Nachfolger dann Land, auf dem bereits jemand anderes bauen darf oder gebaut hat. Das beeinflusst Verkehrswert und Finanzierbarkeit.¹

Bei einem selbständigen und dauernden Baurecht schützt das Gesetz beide Seiten mit einem gegenseitigen Vorkaufsrecht. Das ist das Recht, beim Verkauf der anderen Seite als Erste oder Erster zugreifen zu dürfen. Verkaufen Sie das belastete Land, hat die bauende Partei dieses Vorkaufsrecht. Verkauft sie umgekehrt das Baurecht, haben Sie als Grundeigentümerin oder Grundeigentümer dasselbe Recht.¹

So verliert keine Seite überraschend die Kontrolle darüber, wer am Ende Vertragspartei wird.

Was das für Sie heisst: Ein Baurecht schliesst einen späteren Verkauf nicht aus, es bindet ihn nur an zusätzliche Bedingungen. Wer Ihr Land mit laufendem Baurecht kaufen will, braucht realistische Erwartungen an Preis und Mitspracherechte. Dieses Gespräch führen wir als Ihr Verkaufs-Partner gerne für Sie.