Die Zone ändert sich. Wer zahlt jetzt den Mehrwertausgleich?

Wird aus Wiese oder Acker Bauland, steigt der Wert Ihres Grundstücks oft stark. Dieser Gewinn entsteht nicht durch Ihre eigene Arbeit, sondern durch den Beschluss der Behörde. Deshalb verlangt das Gesetz einen Ausgleich. Einen Teil dieses Mehrwerts geben Sie an Kanton oder Gemeinde ab.

Der Kanton erhebt seine Abgabe bei einer Einzonung: Ihr Land wird zum ersten Mal Bauzone¹. Der Satz beträgt 20 Prozent des Mehrwerts². Unter 30'000 Franken Mehrwert wird keine Abgabe erhoben².

Eine Auf- oder Umzonung ist anders. Hier dürfen Sie auf bereits bestehendem Bauland mehr bauen, oder Ihre Zone ändert sich. Dafür ist nicht der Kanton zuständig, sondern Ihre Gemeinde. Sie legt Satz und Freifläche selbst in ihrer Bau- und Zonenordnung fest². Eine Ausnahme: Wird eine Zone für öffentliche Bauten in eine andere Bauzone umgezont, erhebt der Kanton die Abgabe wie bei einer Einzonung².

Was das für Sie heisst: Fragen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach, ob für Sie eine Einzonung oder eine Aufzonung gilt. Das entscheidet, welche Regel für Sie gilt.

Bei einer Einzonung wird die Abgabe in zwei Fällen fällig. Entweder mit der Baufreigabe für Ihr Grundstück. Oder beim Verkauf, also beim Wechsel der Eigentümerschaft².

Verkaufen Sie vor der Baufreigabe, schulden Sie als Verkäuferin oder Verkäufer die Abgabe². Ausnahmen gelten für Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung. Dort zahlen erst die neuen Eigentümer, sobald sie selbst bauen oder verkaufen².

Bei einer Auf- oder Umzonung gilt eine andere Regel. Der Verkauf allein löst hier keine Fälligkeit aus³. Erst die Überbauung durch die neue Eigentümerschaft löst die Abgabe aus. Verkaufen Sie Ihr Grundstück, geht die Pflicht einfach auf die Käuferschaft über²³.

Was das für Sie heisst: Wir arbeiten für Sie als Eigentümer, nicht für den Käufer. Deshalb sagen wir offen, wenn eine Abgabe auf die Käuferschaft übergeht. Das gehört in jeden Kaufvertrag und in jedes ernsthafte Angebot.

Ja. Der Mehrwertausgleich mindert später Ihren Gewinn bei der Grundstückgewinnsteuer, der Steuer auf den Verkaufsgewinn⁴. Diese zahlen Sie beim Verkauf von Bauland auf den erzielten Gewinn. Das gilt unabhängig davon, ob eine Einzonung oder eine Auf- oder Umzonung Ihre Abgabe ausgelöst hat.

Das Steuergesetz zählt die geleistete Abgabe als Aufwendung⁴. Aufwendungen ziehen Sie vom Gewinn ab, bevor die Steuer berechnet wird. Auch das Raumplanungsgesetz des Bundes bestätigt diesen Abzug¹. Diese Regel gilt in jedem Kanton, nicht nur in Zürich.

Wichtig ist die Reihenfolge: Nur eine bereits bezahlte Abgabe zählt bei Ihnen. Geht die Pflicht später auf die Käuferschaft über, nutzt sie selbst diesen Abzug. Sie als Verkäuferin oder Verkäufer profitieren davon dann nicht mehr.

Was das für Sie heisst: Halten Sie jede bezahlte oder noch offene Abgabe schriftlich fest. Ihre Steuerberatung braucht diese Zahl für die genaue Rechnung. Die passende Steuerhöhe zeigt der Rechner für den Kanton Zürich.

Der Mehrwert ist eine einfache Differenz. Was wäre Ihr Grundstück ohne die Zonenänderung wert, und was ist es mit der Zonenänderung wert? Die Differenz ist der Mehrwert. Das gilt für Einzonungen genauso wie für Auf- oder Umzonungen³.

Für eine gleichmässige Rechnung nutzt die Baudirektion, die zuständige kantonale Behörde, sogenannte Landpreismodelle³. Das sind Formeln, die auf tatsächlich beurkundeten Verkäufen beruhen. Das macht teure Einzelgutachten für den Regelfall überflüssig. Sie werden in der Regel alle vier Jahre überprüft³.

Bei der Planauflage erhalten Sie Ihre Mehrwertprognose und können sich dazu äussern.³ Nach der Festsetzung prüft die Verwaltung von Amtes wegen, ob eine individuelle Schätzung nötig ist. Innert zehn Tagen nach dieser Mitteilung können Sie eine solche selbst verlangen – auf eigene Kosten, ohne den Schätzer zu bestimmen.³

Was das für Sie heisst: Lesen Sie die Mitteilung der Gemeinde genau und innert der Frist. Für das Baurecht als Alternative zum Verkauf gilt eine eigene Rechnung.