Erbschafts- und Schenkungssteuer im Kanton Zürich – beim Haus

Die Steuer zahlt, wer etwas erhält. Bei einer Erbschaft ist das jeder einzelne Erbe für seinen Anteil, nicht die Erbengemeinschaft als Ganzes.¹ Vollständig befreit sind Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen, also Kinder, Enkel und Urenkel.¹ Das gilt unabhängig vom Wert des Hauses.

Für alle anderen zählt die Nähe zur Person, von der das Haus kommt. Viele erhalten einen Freibetrag, einen Betrag, der vor der Rechnung steuerfrei bleibt. Nichten, Neffen und Stiefeltern erhalten keinen. Stiefkinder gelten dabei nicht als Nachkommen. Sie erhalten 15'000 Franken Freibetrag und zahlen danach den doppelten Satz.¹ Der Freibetrag gilt nur einmal je schenkender oder vererbender Person. Mehrere Geschenke werden zusammengerechnet.¹

Liegt das Haus im Kanton Zürich, besteuert Zürich den Übergang. Das gilt auch, wenn die verstorbene oder schenkende Person in einem anderen Kanton oder im Ausland wohnte.^{1 2} Grundstücke werden dort versteuert, wo sie liegen.

Was das für Sie heisst: Erben Kinder das Elternhaus, fällt keine Erbschaftssteuer an. Spürbar wird sie für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebenspartner.

Die Rechnung hat drei Schritte. Zuerst zieht das Steueramt den Freibetrag vom Wert ab. Auf den Rest wendet es einen Stufentarif von 2 bis 7 Prozent an. Das Ergebnis heisst einfache Steuer.¹ Danach wird diese einfache Steuer vervielfacht, je nach Verwandtschaft. Eltern zahlen sie einfach, Geschwister dreifach, Nichten und Neffen fünffach, Nichtverwandte sechsfach.¹

Über 1,5 Millionen Franken gilt eine Besonderheit. Dann beträgt die einfache Steuer 6 Prozent auf den ganzen Betrag, nicht 7 Prozent auf den Rest.¹ Bis 1,5 Millionen ergeben die Stufen genau 90'000 Franken, also ebenfalls 6 Prozent. Der Übergang hat deshalb keinen Sprung.

Massgebend ist der Verkehrswert am Todestag oder am Tag der Schenkung. Gemeint ist der Preis, der am Markt mutmasslich zu erzielen wäre.^{1 2} Der meist tiefere Steuerwert aus Ihrer Steuererklärung zählt hier nicht.

Was das für Sie heisst: Jede Rechnung beginnt mit einer belastbaren Zahl zum Wert des Hauses. Wer sie kennt, kann die Steuer vorab grob abschätzen.

Wer nicht verheiratet ist und keine eingetragene Partnerschaft hat, ist nicht befreit. Die Lebenspartnerin oder der Lebenspartner erhält einen Freibetrag von 50'000 Franken.¹ Bedingung: Beide haben während mindestens fünf Jahren im gleichen Haushalt zusammengelebt. Ausserdem darf kein anderer Freibetrag beansprucht werden.¹

Danach kommt der Haken. In der Liste der Faktoren erscheinen Lebenspartner nicht als eigene Gruppe. Sie fallen unter «übrige erbberechtigte Personen und Nichtverwandte» und zahlen das Sechsfache.¹ Das ist der höchste Faktor, derselbe wie für eine fremde Person. Beim Haus für 900'000 Franken sind das 267'000 Franken Steuer, wie Beispiel 2 zeigt.

Gleiches gilt für Patenkinder, Pflegekinder und Verlobte, sofern sie nicht ohnehin verwandt sind.¹ Ihr Freibetrag von 15'000 Franken ändert am sechsfachen Satz nichts. Ein Patenkind, das zugleich Nichte ist, zahlt dagegen fünffach.

Was das für Sie heisst: Lebt ein Paar ohne Trauschein im eigenen Haus, sollte es diese Zahl kennen. Welche Belege für die fünf Jahre gelten, bestätigt Ihnen das Steueramt. Wie Sie vorsorgen, klären Sie mit Notariat oder Steuerberatung.

Was die Schenkungssteuer betrifft, ja. Kinder und Enkel sind befreit, egal wie viel das Haus wert ist.¹ Eine Steuererklärung für die Schenkung müssen sie nicht einreichen.³ Auch die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf den Wertzuwachs, fällt bei der Schenkung nicht an. Sie wird aufgeschoben.⁴

Aufgeschoben heisst: Sie kommt später. Verkauft das Kind das Haus eines Tages, zählt der Kauf durch die Eltern. Massgebend sind ihr Kaufpreis und ihre Besitzdauer, nicht der Tag der Schenkung.⁴ Liegt dieser Kauf über zwanzig Jahre zurück, darf statt des alten Preises der Verkehrswert von vor zwanzig Jahren zählen.⁴

Steuerfrei heisst aber nicht folgenlos. Zivilrechtlich wird eine solche Zuwendung bei der späteren Erbteilung unter den Geschwistern in der Regel ausgeglichen. Das gilt, sofern die Eltern nicht ausdrücklich etwas anderes verfügt haben.⁷ Ausserdem meldet das Grundbuchamt jede Schenkung von sich aus dem Kanton.¹

Was das für Sie heisst: Steuerfrei ist nur eine von drei Fragen. Klären Sie auch die Ausgleichung unter Geschwistern und den Pflegefall. Wer im Haus bleiben will, findet die Varianten unter Wohnrecht und Nutzniessung.

Manche Eltern verkaufen das Haus den Kindern zu einem Vorzugspreis. Setzen sie den Preis bewusst unter den Verkehrswert, damit das Kind die Differenz geschenkt bekommt, spricht man von einer gemischten Schenkung.⁶ Teils Verkauf, teils Geschenk.

Für den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gilt eine Faustregel des Zürcher Verwaltungsgerichts. Liegt die gesamte Gegenleistung mindestens 25 Prozent unter dem Verkehrswert, wird eine gemischte Schenkung vermutet.⁶ Zur Gegenleistung zählt auch der Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts.⁵ Die Vermutung ist widerlegbar. Eine Schenkung lässt sich auch bei kleinerer Differenz nachweisen.⁶ Zürich gewährt den Aufschub dann für das ganze Haus.⁵

Die Kehrseite zeigt sich beim späteren Verkauf. Dann zählt der frühere Erwerb, meist der Kauf durch die Eltern. Den Preis, den das Kind selbst bezahlt hat, rechnet das Steueramt nicht als Erwerbspreis an.⁵ Der steuerbare Gewinn fällt also höher aus. Im Fall des Bundesgerichts stieg er von deklarierten 5'592 auf rund 52'000 Franken.⁵

Was das für Sie heisst: Die 25 Prozent sind keine Zielmarke für den Preis. Rechnen Sie Aufschub, späteren Verkauf und Pflegefall gemeinsam durch.

Nein. Die Zehnjahresfrist, von der oft die Rede ist, gilt hier nicht. Für einen Verzicht kennt das Gesetz bei den Ergänzungsleistungen keine solche Frist.⁸ Gemeint sind hier die Ergänzungsleistungen: staatliche Zuschüsse, wenn Rente und Vermögen etwa für das Heim nicht reichen.

Als Vermögensverzicht gilt eine Übergabe, wenn die Gegenleistung weniger als 90 Prozent des Verkehrswerts beträgt.⁹ Angerechnet wird die Differenz, als wäre das Vermögen noch da.^{8 9} Dieser Betrag sinkt jedes Jahr um 10'000 Franken.⁹ Eine Verjährung gibt es nicht.

Ein Beispiel: Beim Vorzugspreis aus Beispiel 4 gelten 400'000 Franken als Verzicht. Zehn Jahre später zählen immer noch rund 300'000 Franken. Die 90 Prozent hier und die 25 Prozent bei der Grundstückgewinnsteuer sind zwei getrennte Regeln. Eine Übergabe kann steuerfrei und trotzdem ein Verzicht sein.

Was das für Sie heisst: Wer das Haus mit Blick aufs Alter übergibt, rechnet zuerst die Pflege im Alter durch. Wer Kapital lösen und wohnen bleiben will, findet eine andere Variante unter Verkaufen und wieder mieten.