Haus verkaufen und wieder mieten: Wie sicher bleiben Sie wohnen?

Ja, und zwar schneller, als die meisten denken. Bei der Rückmiete verkaufen Sie das Haus und schliessen einen Mietvertrag mit dem Käufer. Er ist damit von Anfang an Ihr Vermieter. Ist der Vertrag unbefristet, also ohne festes Enddatum, darf er ihn ordentlich kündigen.¹ Die Frist beträgt drei Monate auf einen ortsüblichen Termin.¹ Einen Grund wie Eigenbedarf braucht er dafür nicht.

Ganz schutzlos sind Sie trotzdem nicht. Die Kündigung ist nur schriftlich und mit dem amtlichen Formular des Kantons gültig.¹ Verstösst sie gegen Treu und Glauben, können Sie sie anfechten.¹ Bedeutet der Auszug für Sie eine Härte, können Sie eine Erstreckung verlangen. Bei Wohnungen sind das höchstens vier Jahre.¹ Dabei zählen auch die Umstände, unter denen der Vertrag geschlossen wurde.¹ Für beides haben Sie 30 Tage ab Empfang der Kündigung, bei der Schlichtungsbehörde.¹

Was das für Sie heisst: Ein unbefristeter Mietvertrag allein gibt Ihnen kein Bleiberecht. Er gibt Ihnen eine Frist und das Recht, die Kündigung prüfen zu lassen.

Sicherheit entsteht im Vertrag, nicht durch Vertrauen. Es gibt zwei Hebel. Der erste ist eine feste Laufzeit, etwa zehn Jahre, oder ein schriftlicher Kündigungsverzicht des Käufers. Ein befristeter Vertrag endet allerdings am vereinbarten Tag von selbst, ohne Kündigung.¹ Eine Erstreckung müssen Sie dann spätestens 60 Tage vor Ablauf verlangen.¹

Der zweite Hebel ist die Vormerkung im Grundbuch, dem amtlichen Register für Grundstücke. Sie entsteht nicht von selbst, sondern muss ausdrücklich vereinbart werden.¹ Dann muss jeder spätere Eigentümer Sie nach dem Mietvertrag wohnen lassen.¹ Ohne Vormerkung gilt bei einem Weiterverkauf: Der Mietvertrag geht zwar auf den nächsten Käufer über. Bei dringendem Eigenbedarf darf dieser aber mit gesetzlicher Frist kündigen.^{1 10} Der erste Käufer haftet Ihnen dann für den Schaden.¹ Die Wohnung ist trotzdem weg.

Was das für Sie heisst: Feste Laufzeit oder Kündigungsverzicht, dazu die Vormerkung. Erst beides zusammen schützt. Eine Vormerkung auf einem jederzeit kündbaren Vertrag hilft wenig.

Beim Verkauf mit Wohnrecht verkaufen Sie das Haus und behalten das Recht, darin zu wohnen. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und öffentlich beurkundet.² Es ist unübertragbar und unvererblich.² Ziehen Sie aus, dürfen Sie das Haus nicht vermieten. Das erlaubt erst die Nutzniessung.² Den Unterschied erklärt der Ratgeber zu Wohnrecht und Nutzniessung.

Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer rechnet Zürich eine Nutzniessung mit einer amtlichen Tafel in Franken um.³ Der Zinssatz beträgt 3 %.³ Für eine 70-jährige Frau gilt der Faktor 15.13, für einen 70-jährigen Mann 13.82.³ Das Ergebnis ist ein Steuerwert. Das Wohnrecht nennt die Weisung nicht. Ob sie dafür gilt, bestätigt das Steueramt.

Was ein Käufer für ein Haus mit Wohnrecht bezahlt, ist eine andere Frage. Für diesen Abschlag auf dem Markt gibt es keine amtliche Zahl. Wer Ihnen einen festen Prozentsatz nennt, schätzt.

Was das für Sie heisst: Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Faktor und damit der Steuerwert des Rechts. Den Marktpreis klärt erst die Einordnung Ihres Hauses.

Bei einer Leibrente erhalten Sie statt des ganzen Kaufpreises eine regelmässige Zahlung. Ohne andere Abrede läuft sie, solange Sie leben.¹ Sie lässt sich mit einem Wohnrecht verbinden, muss aber nicht. Der Leibrentenvertrag allein braucht nur die Schriftform.¹ Er ist damit formleichter als ein Grundstückkauf, der öffentlich beurkundet wird.^{1 2} Wird das Haus aber gegen die Rente übertragen, ist das Ganze ein Grundstückkauf. Dann braucht der ganze Vertrag die Beurkundung.^{1 2}

Strenger ist die Verpfründung. Dort schuldet der Käufer nicht nur Geld, sondern Unterhalt und Pflege auf Lebenszeit.¹ Sie braucht die Form eines Erbvertrags, also eine Beurkundung vor zwei Zeugen.^{1 2} Für Ihre Ansprüche haben Sie das Recht auf ein gesetzliches Pfandrecht am übertragenen Haus, wie ein Verkäufer.¹

Was das für Sie heisst: Bei einer Rente tragen Sie das Risiko, dass der Käufer später nicht mehr zahlt. Wie die Rente gesichert ist, gehört deshalb in den Vertrag.

Steuerlich ist das in Zürich meist kein Problem. Nachkommen sind von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.⁴ Das Risiko liegt woanders: bei den Ergänzungsleistungen, falls später ein Pflegeheim nötig wird. Ergänzungsleistungen sind die Zusatzzahlung zur AHV-Rente, wenn Rente und Vermögen nicht reichen.

Erhalten Sie weniger als 90 % des Verkehrswerts, also des Marktwerts, gilt das als Vermögensverzicht.⁶ Die Differenz wird angerechnet, als hätten Sie das Geld noch.⁵ Sie sinkt nur um 10'000 Franken pro Jahr.⁶ Ein Verkauf zum Verkehrswert ist dagegen kein Verzicht.^{5 6}

Ob ein vorbehaltenes Wohnrecht als Teil der Gegenleistung zählt, regelt eine Wegleitung des Bundes. Wie sie in Ihrem Fall gilt, bestätigt die Stelle für Zusatzleistungen Ihrer Gemeinde. Klären Sie das vor der Unterschrift.

Was das für Sie heisst: Ein fairer Preis schützt die Eltern im Pflegefall. Ein Freundschaftspreis kann Jahre später teuer werden. Mehr dazu unter Pflege im Alter.

Beim Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf.⁷ Sie sinkt mit der Besitzdauer. Ein Aufschub wegen Ersatzbeschaffung setzt voraus, dass Sie den Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim stecken.⁷ Wer im verkauften Haus zur Miete bleibt, erfüllt das nicht. Die Steuer wird also fällig.

Danach kommt es auf den Weg an. Wer mit einem unentgeltlichen Wohnrecht oder einer Nutzniessung wohnt, versteuert den Eigenmietwert.⁸ Das ist der fiktive Mietwert des eigenen Hauses. Er fällt per 1. Januar 2029 weg.⁹ Wer zur Miete wohnt, zahlt Miete und keinen Eigenmietwert.⁸

Wie ein vorbehaltenes Wohnrecht bei der Grundstückgewinnsteuer zählt, bestätigt Ihnen das Gemeindesteueramt. Das Gesetz zählt alle weiteren Leistungen des Käufers zum Erlös.⁷ Fragen Sie deshalb vor dem Vertrag nach.

Was das für Sie heisst: Rechnen Sie die Grundstückgewinnsteuer vor jedem Modell. Ihre Zahl zeigt der Rechner für den Kanton Zürich.