Elternhaus übernehmen und Geschwister auszahlen: so geht es

Die Rechnung hat drei Schritte. Zuerst der Wert des Hauses am Tag der Teilung. Davon ziehen Sie die Hypothek ab, die noch darauf lastet. Was bleibt, ist der Netto-Wert. Ihn verteilen Sie nach den Erbquoten.¹ Ohne Testament erben Kinder zu gleichen Teilen.¹ Bei drei Geschwistern erhält also jedes einen Drittel.

Wer übernimmt, zahlt sich selbst nichts aus. Sein Drittel steckt im Haus. Die beiden anderen Drittel zahlt er in Geld aus, und er übernimmt die Hypothek.¹

Zwei Dinge können die Rechnung verschieben. Hat ein Geschwister schon zu Lebzeiten der Eltern Geld erhalten, etwa für eine eigene Wohnung, muss es sich das in der Regel anrechnen lassen. Das heisst Ausgleichung.¹ Und lebt ein Elternteil noch, hat er beim gemeinsamen Haus ein eigenes Vorrecht.¹ Was dann gilt, zeigt die Seite zur Verwitwung.

Was das für Sie heisst: Alles hängt am Netto-Wert. Und der hängt am Wert des Hauses.

Zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung.¹ Verkehrswert heisst: der Preis, den das Haus heute auf dem freien Markt erzielen würde. Nicht massgebend sind der Steuerwert aus der Steuererklärung und der alte Kaufpreis der Eltern. Der Steuerwert ist ein anderer Wert und liegt bei Liegenschaften in der Regel tiefer.⁷

Einigen sich die Geschwister nicht auf den Wert, schätzen ihn amtlich bestellte Sachverständige.¹ Sie dürfen auch frei einen anderen Wert vereinbaren.¹ Liegt er unter dem Verkehrswert, kann das Steueramt die Differenz aber als Schenkung unter Geschwistern behandeln.⁷ Mehr dazu weiter unten.

Eine unabhängige Schätzung schreibt das Gesetz nicht vor. Sie gibt aber allen Geschwistern dieselbe Grundlage. Und Sie können dem Steueramt zeigen, wie der vereinbarte Wert zustande kam.

Was das für Sie heisst: Bevor Sie über Geld reden, braucht es eine Zahl, die alle nachvollziehen können. Ein Familienwert aus dem Bauch heraus kann teuer werden.

Mit dem Tod werden die Schulden der Eltern zu Schulden aller Erben. Für die Hypothek haften alle solidarisch.¹ Die Bank kann also von jedem Geschwister den ganzen Betrag verlangen.

Übernimmt ein Geschwister das Haus, trägt es unter den Geschwistern auch die Hypothek.¹ Gegenüber der Bank sind die anderen damit noch nicht frei. Dafür braucht es ihre Zustimmung zur Schuldübernahme.² Für Häuser mit Hypothek gilt dabei eine Sonderregel. In der Regel teilt das Grundbuchamt der Bank die Übernahme mit. Erklärt die Bank nicht innert eines Jahres schriftlich, die bisherigen Schuldner behalten zu wollen, werden diese frei.^{1 2}

Sonst haften die ausbezahlten Geschwister weiter, in der Regel bis fünf Jahre nach der Teilung. Wird die Hypothek erst später fällig, laufen die fünf Jahre ab dann.¹ Der Teilungsvertrag allein ändert daran nichts.

Was das für Sie heisst: Reden Sie mit der Bank, bevor der Teilungsvertrag unterschrieben ist. Und lassen Sie sich ihre Antwort schriftlich geben.

Eine öffentliche Beurkundung braucht er nicht. Der Teilungsvertrag ist der Vertrag, mit dem die Erben den Nachlass unter sich aufteilen. Er muss schriftlich sein, auch wenn ein Haus darin vorkommt.¹ Auch das Grundbuchamt verlangt nur einen schriftlichen Vertrag oder die schriftliche Zustimmung aller Erben.³

Aus Beweisgründen will das Grundbuchamt aber grundsätzlich beglaubigte Unterschriften.⁴ Beglaubigen heisst: Eine Amtsperson bestätigt, dass die Unterschrift echt ist. Das ist weniger als die Beurkundung des ganzen Vertrags. Einzureichen sind der Vertrag mit dem Wert der zugeteilten Objekte und eine Grundbuchanmeldung.⁴ Beim Aufsetzen hilft das zuständige Notariat.

Anders beim Verkauf an eine aussenstehende Person. Dieser Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden.¹

Was das für Sie heisst: schriftlich, mit beglaubigten Unterschriften. Vorher müssen die Erben selbst im Grundbuch stehen. Dafür braucht es die Erbbescheinigung.^{1 4} Wie Sie dazu kommen, zeigt die Seite zum Räumen des Elternhauses.

Dann schenken die anderen Geschwister dem Übernehmer Geld. Das Steueramt kann diese Differenz als Querschenkung besteuern, also als Schenkung unter Erben.⁷ Kinder sind im Kanton Zürich zwar von der Erbschaftssteuer befreit.⁶ Für eine Schenkung unter Geschwistern gilt das nicht.

Ein Beispiel mit den Zahlen von oben: Die drei setzen das Haus mit 1'200'000 statt 1'500'000 Franken an. A und C erhalten so je 100'000 Franken weniger. Das sind zwei Schenkungen an B, je 100'000 Franken.

Je schenkendem Geschwister bleiben 15'000 Franken steuerfrei.⁶ Auf den Rest gilt der Grundtarif, für Geschwister mal drei.⁶ Steuerpflichtig ist B als Beschenkter. A und C haften solidarisch mit.⁶ B muss innert drei Monaten eine Schenkungssteuererklärung einreichen.⁶

Was das für Sie heisst: Ein Familienrabatt ist erlaubt. Über dem Freibetrag kostet er aber Steuer. Rechnen Sie ihn vor der Unterschrift durch.

Dann kann niemand allein entscheiden. Bis zur Teilung gehört das Haus allen Erben gemeinsam, als Gesamteigentum. Verfügt wird nur einstimmig.¹ Das meinen viele, wenn sie sagen: Das geerbte Haus darf nicht verkauft werden. Ein Verbot ist es nicht. Es braucht nur alle.

Blockiert jemand, kann jedes Geschwister eine Vertretung der Erbengemeinschaft beantragen.¹ Zuständig ist das Einzelgericht am Bezirksgericht, in dessen Bezirk der verstorbene Elternteil zuletzt wohnte.^{9 10} Zudem kann jeder Erbe jederzeit die Teilung verlangen, notfalls vor Gericht.¹

Das Gesetz will ein Haus nicht zerstückeln, sondern einem Erben zuweisen.¹ Einigen sich die Erben aber nicht, wer es erhält, muss es verkauft und der Erlös geteilt werden.¹ Verlangt es ein Erbe, geschieht der Verkauf durch Versteigerung, öffentlich oder nur unter den Erben.¹

Was das für Sie heisst: Wer übernehmen will, braucht die Zustimmung aller. Ohne sie droht der Verkauf, auch an Fremde.