Haus in Zürich verkaufen, während Sie im Ausland wohnen

Ja. Als Verkäufer brauchen Sie keine Bewilligung, auch nicht als Ausländer oder Auslandschweizer. Die Lex Koller, das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, verlangt sie nur für den Erwerb. Sie betrifft also den Käufer.¹⁷

Steuerlich bleiben Sie mit dem Haus verbunden. Wer im Kanton ein Grundstück besitzt, ist hier steuerpflichtig, auch ohne Wohnsitz in der Schweiz.¹ Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf. Steuerpflichtig ist der Verkäufer.²

Besteuert wird der Erlös minus die Anlagekosten: Kaufpreis plus anrechenbare Aufwendungen, etwa für einen Anbau. Eine eigene Formel für Verkäufer im Ausland kennt das Gesetz nicht.¹² Der Bund erhebt auf diesen Gewinn keine Einkommenssteuer, solange das Haus zum Privatvermögen gehört.³

Was das für Sie heisst: Die Rechnung ist dieselbe, als wohnten Sie in Zürich. Anders sind nur die Wege: Unterschrift, Zustellung und Sicherstellung. Darum geht es in den nächsten Antworten.

Nicht zwingend. Der Kaufvertrag über ein Haus ist nur gültig, wenn ihn das Notariat öffentlich beurkundet, also selbst aufsetzt und bestätigt.⁶ Sie dürfen sich dabei vertreten lassen. Unterschreibt eine bevollmächtigte Person in Ihrem Namen, sind Sie selbst gebunden.⁶ Im Vertrag steht diese Person mit ihren Personalien.¹⁹ Welche Form das Notariat für die Vollmacht verlangt, fragen Sie vor dem Termin dort nach.

Eine Beglaubigung bestätigt nur, dass Ihre Unterschrift echt ist, nicht den Inhalt.⁹ Dafür gibt es zwei Wege. Erster Weg: die Schweizer Botschaft oder das Generalkonsulat. Sie erscheinen persönlich, mit Termin und gültigem Ausweis. Das Dokument bringen Sie noch nicht unterschrieben mit. Die Vertretung kann weitere Unterlagen verlangen.¹⁰¹¹

Zweiter Weg: die Unterschrift im Wohnsitzland beim Notar beglaubigen lassen, in Deutschland auch beim Bürgeramt. Danach folgt in der Regel die Apostille, die Echtheitsbestätigung dieses Staates. Sie bekommen sie also dort, nicht in der Schweiz.⁸¹²¹³

Was das für Sie heisst: Klären Sie zuerst mit dem Notariat die Form. Erst dann unterschreiben Sie.

In der Schweiz, im Kanton Zürich bei der Gemeinde.² Der Tarif steht fest im Gesetz, der Steuerfuss Ihrer Gemeinde spielt keine Rolle. Die Sätze steigen in Stufen von 10 bis 40 Prozent des Gewinns. Gewinne unter 5'000 Franken bleiben steuerfrei.²

Den grössten Hebel hat die Besitzesdauer. Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer um 5 Prozent, ab zwanzig vollen Jahren um 50 Prozent. Unter zwei Jahren kommt ein Zuschlag von 25 Prozent dazu, unter einem Jahr von 50 Prozent.²

Haben Sie geerbt, zählt der letzte Kauf vor dem Erbgang, meist der Kauf durch die Eltern. Er gilt für den Gewinn und für die Besitzesdauer. Liegt er mehr als 20 Jahre zurück, darf statt des damaligen Preises der Verkehrswert von vor 20 Jahren zählen.²

Was das für Sie heisst: Im Beispiel unten halbiert die lange Besitzesdauer der Eltern die Steuer. Wohnte die Erbin in Zürich, ergäbe sich dieselbe Zahl. Eine erste Schätzung für Ihren Fall liefert der Rechner für den Kanton Zürich.

Sicherstellung heisst: Die Steuer wird abgesichert, bevor das Steueramt sie endgültig festgelegt hat. Hat der Verkäufer keinen Wohnsitz in der Schweiz, kann das Steueramt das verlangen. Es muss aber nicht.² Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Massgebend ist die mutmasslich geschuldete Steuer. Geleistet wird in Geld, mit sicheren Wertschriften oder per Bürgschaft.²

Die Verfügung gilt sofort. Eine Beschwerde dagegen, der Rekurs, hält sie nicht auf.² Das klingt hart. Für die Steuer haftet aber ohnehin das Haus selbst: Die Gemeinde hat ein gesetzliches Pfandrecht, ein Sicherungsrecht direkt am Grundstück.² Zahlt der Verkäufer nicht, muss am Ende der Käufer zahlen. Darum wird die Steuer in der Praxis meist schon beim Verkauf sichergestellt, unabhängig vom Wohnsitz des Verkäufers.⁴

Was das für Sie heisst: Planen Sie die mutmassliche Steuer vom ersten Tag an als gebundenes Geld ein. Im Beispiel oben wären das rund 194'700 Franken. Was nach Steuer, Hypothek und Verkaufskosten bleibt, ist Ihr Nettoerlös.

Die Schweiz darf den Gewinn besteuern, weil das Haus hier liegt. So steht es in den Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Frankreich und den USA.¹⁴¹⁵¹⁶ Ein solches Abkommen ist ein Vertrag zweier Staaten darüber, wer was besteuern darf. Ein Alleinrecht der Schweiz ist das nicht.

Gegen die doppelte Last sehen die Abkommen die Anrechnung vor: Die in der Schweiz bezahlte Steuer wird im Wohnsitzland berücksichtigt. Die Abkommen mit Deutschland und Frankreich erfassen ausdrücklich auch Gemeindesteuern auf solchen Gewinnen. Die Zürcher Grundstückgewinnsteuer fällt also darunter.¹⁴¹⁵

Deutschland rechnet sie nach deutschem Recht an.¹⁴ Frankreich rechnet sie an, höchstens bis zur französischen Steuer auf diesem Gewinn.¹⁵ Die USA rechnen Schweizer Steuern bei Ansässigen und US-Bürgern nach US-Recht an. Ob das auch für die Zürcher Gemeindesteuer gilt, sagt dieses Abkommen nicht ausdrücklich.¹⁶

Was das für Sie heisst: Ob und wie Ihr Wohnsitzland den Gewinn zusätzlich erfasst, regelt dessen eigenes Recht. Das klären Sie dort mit Ihrer Steuerberatung.

Erben werden mit dem Tod Eigentümer, auch wenn sie im Ausland wohnen.⁷ Im Grundbuch übertragen können sie das Haus aber erst nach ihrer Eintragung. Dafür braucht es die Erbbescheinigung, die amtliche Bestätigung, wer Erbe ist.⁷⁸

Mehrere Erben verfügen grundsätzlich gemeinsam. Jeder Miterbe im Ausland muss mitwirken, selbst oder über eine Vollmacht.⁷ Vorbehalten bleiben die Befugnisse eines Willensvollstreckers: der Person, die der Verstorbene im Testament mit der Abwicklung beauftragt hat. Ebenso die einer Erbenvertretung, die jeder Miterbe bei der Behörde beantragen kann.⁷ Übernimmt einer von Ihnen das Haus, braucht das Grundbuch die schriftliche Zustimmung aller Miterben oder einen schriftlichen Teilungsvertrag.⁸

Zwei Punkte entlasten. Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sie wird aufgeschoben.² Und ein Miterbe, der die Anteile der anderen übernimmt, braucht keine Lex-Koller-Bewilligung, auch wenn er im Ausland lebt.¹⁷

Was das für Sie heisst: Holen Sie die Vollmachten aller Miterben früh ein. Wie eine Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet, lesen Sie auf einer eigenen Seite.