Haus verkaufen oder vermieten: Was bleibt nach zehn Jahren?

Mit klaren Annahmen lässt sich das in Franken zeigen. Nehmen wir ein Einfamilienhaus im Kanton Zürich. Es wurde vor 17 vollen Jahren für 900'000 Franken gekauft und ist heute 1'800'000 Franken wert. Die Eigentümerin zieht in eine gemietete Alterswohnung. Für eine Eigentumswohnung gelten dieselben Steuer- und Mietregeln.

Verkauft sie jetzt, zahlt sie 206'146 Franken Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf.² Legt sie den Rest zu 1 % an, steht sie nach zehn Jahren bei rund 1,71 Millionen Franken. Vermietet sie zehn Jahre und verkauft dann, sinkt die Steuer auf 174'700 Franken.² Mit dem versteuerten Mietertrag steht sie bei rund 1,91 Millionen Franken. Nur 31'446 Franken des Vorsprungs stammen aus der tieferen Steuer. Der Rest ist Miete gegen Zins.

Was das für Sie heisst: Das ist keine Empfehlung zum Vermieten. Der Vorsprung hängt an einer Miete von 4'500 Franken pro Monat. Sinkt sie auf rund 2'004 Franken, ist er weg.

Im Beispiel liegen beide Wege gleichauf, wenn die Miete auf rund 2'004 Franken pro Monat fällt. Oder wenn der angelegte Erlös rund 2,83 % pro Jahr abwirft, nach Bankkosten und vor Einkommenssteuer. Eine Sanierung von 150'000 Franken während der Vermietung halbiert den Vorsprung ungefähr. Das gilt nur, wenn sie ganz werterhaltend ist und als Unterhalt abgezogen wird.^{1 2}

Nicht eingerechnet ist, was sich schwer in Franken fassen lässt. Die Arbeit als Vermieterin. Mieterwechsel und Ausfälle. Der Kündigungsschutz, der Sie bis zum Verkauf bindet. Und der Hauswert, der in zehn Jahren steigen oder fallen kann.

Dazu kommt eine Frage, die nur Sie beantworten können: Wer betreut die Mieter in zehn Jahren, Sie selbst oder Ihre Erben?

Was das für Sie heisst: Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein. Die Miete, die Ihr Haus erzielen kann. Ihren Steuersatz. Ihre Besitzdauer. Die wichtigste Ausgangszahl ist der Marktwert.

Ja, bis zu einer Grenze. Die Zürcher Grundstückgewinnsteuer steigt stufenweise von 10 % bis 40 % des Gewinns, in jeder Gemeinde gleich.² Ab fünf vollen Jahren Besitz gibt es 5 % Ermässigung. Mit jedem weiteren vollen Jahr wächst sie um 3 Prozentpunkte, bis 50 % nach 20 vollen Jahren.² Danach wächst die Ermässigung nicht mehr.

Bei einem geerbten Haus zählt nicht der Tag des Erbgangs. Massgebend ist der letzte Kauf, meist durch die Eltern.² Das gilt für die Besitzdauer und für den Gewinn. Sie übernehmen also den ganzen Wertzuwachs seit damals. Liegt dieser Kauf mehr als 20 Jahre zurück, dürfen Sie statt des alten Preises den Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen.² Wertvermehrende Umbauten aus der Besitzzeit senken den Gewinn ebenfalls.²

Was das für Sie heisst: Besitzen Sie das Haus schon 20 volle Jahre, entscheidet vor allem die Miete gegen den Zins. In der Schweiz heisst diese Steuer übrigens Grundstückgewinnsteuer, nicht Spekulationssteuer. Ihre eigene Zahl zeigt der Rechner für den Kanton Zürich.

Die Miete ist Einkommen. Sie wird beim Bund und im Kanton Zürich zusammen mit Ihrer Rente und Ihren Zinsen versteuert.^{1 2} Weil der Tarif mit dem Einkommen steigt, kann das den Steuersatz insgesamt anheben.

Abziehen dürfen Sie heute Unterhalt, Versicherungsprämien und die Kosten einer Hausverwaltung.^{1 2} Statt der echten Kosten können Sie eine Pauschale wählen. Im Kanton Zürich beträgt sie 20 % des Brutto-Mietertrags.⁴ Beim Bund sind es 20 % bei Gebäuden über zehn Jahre, sonst 10 %.³ Sie dürfen jedes Jahr neu wählen.

Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg, der fiktive Mietwert für das selbst bewohnte Haus.⁵ Mit ihm entfällt der Unterhaltsabzug für das Eigenheim. Für vermietete Häuser bleibt der Abzug bestehen, beim Bund wie bei den Kantons- und Gemeindesteuern.⁵ Wie eine Pauschale ab 2029 aussieht, ist noch nicht geregelt.

Was das für Sie heisst: Wer vermietet, behält den Unterhaltsabzug auch nach 2029. Bewahren Sie jede Handwerkerrechnung auf. Mehr im Ratgeber zum Eigenmietwert.

Sie übergeben die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand und halten sie so.⁹ Heizung, Küche, Dach: Reparaturen und Ersatz bleiben Ihre Sache. Die Mieterin trägt nur kleine Reinigungen und Ausbesserungen des gewöhnlichen Unterhalts.⁹ Diese Pflicht lässt sich bei Wohnungen nicht vertraglich auf sie abwälzen.⁹

Als Kaution dürfen Sie höchstens drei Monatszinse verlangen. Das Geld liegt bei einer Bank, auf einem Konto auf den Namen der Mieterin.⁹

Den Mietzins setzen Sie nicht frei fest. Die Mieterin kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Einzug als missbräuchlich anfechten, etwa wenn er erheblich über dem früheren liegt.⁹ Im Kanton Zürich gilt dafür eine Formularpflicht, solange höchstens 1,5 % der Wohnungen leer stehen.^{11 12} 2026 waren es 0,52 %.¹³

Der Referenzzinssatz stützt sich auf den durchschnittlichen Hypothekarzins der Banken. Sinkt er, kann die Mieterin eine Senkung verlangen.⁹ Er liegt seit September 2025 bei 1,25 %.¹⁰

Was das für Sie heisst: Vermieten ist eine Aufgabe mit Pflichten, kein stiller Ertrag. Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen Arbeit ab, und ihre Kosten sind abziehbar.

Ja. Der Mietvertrag geht mit dem Haus auf die Käuferschaft über.⁹ Man sagt dazu: Kauf bricht Miete nicht. Der Käufer kann wie bisher ordentlich nach Vertrag und Gesetz kündigen. Bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte darf er zusätzlich mit gesetzlicher Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.⁹ Kündigt er so früher, als der Vertrag erlaubt hätte, haften Sie der Mieterin für den Schaden.⁹

Kündigen Sie selbst oder später die Käuferschaft, braucht es Schriftform und das amtliche Formular.⁹ Bei Wohnungen gilt eine Frist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin. Die Mieterin kann die Kündigung innert 30 Tagen anfechten. Bedeutet der Auszug für sie eine Härte, kann sie eine Erstreckung verlangen, bei Wohnungen um bis zu vier Jahre.⁹

Was das für Sie heisst: Wer später verkaufen will, verkauft unter Umständen mit Mieterin. Klären Sie vor dem Vermieten auch mit Ihrer Bank, ob die Hypothek weiterläuft.

Nein. Ergänzungsleistungen sind die Zusatzzahlung zur AHV-Rente, wenn Rente und Vermögen für Heim und Leben nicht reichen. Anspruch hat nur, wer weniger als 100'000 Franken Reinvermögen hat, also Vermögen nach Abzug der Schulden. Für Ehepaare liegt die Schwelle bei 200'000 Franken.¹⁵ Ausgenommen ist nur ein Haus, in dem Sie oder Ihr Ehepartner noch wohnen.¹⁵

Nach dem Heimeintritt kann das Haus noch während einer Übergangszeit als bewohnt gelten, höchstens 6 Monate, bei offener Rückkehr bis zu 18.²⁰ Danach zählt ein vermietetes oder leeres Haus voll mit, grundsätzlich zum Verkehrswert, also zum Marktwert.¹⁶ Die Miete zählt als Einnahme. Unterhalt und Hypothekarzinsen werden nur bis zur Höhe der Bruttomiete anerkannt.¹⁵ Im Heim rechnet der Kanton Zürich Altersrentnern jedes Jahr einen Fünftel des Vermögens über dem Freibetrag als Einnahme an.¹⁷

Was das für Sie heisst: Wohnt niemand von Ihnen mehr im Haus, zählt es nach der Übergangszeit mit, ob vermietet, leer oder verkauft. Ein Verkauf unter dem Verkehrswert kann zudem als Vermögensverzicht gelten, ähnlich wie eine Schenkung.^{15 16} Was ein Heimplatz kostet, zeigt der Pflegeheim-Rechner.