Immobilie verkaufen in Aarau: Hauptort mit 0,45 Prozent Leerstand

Aarau ist Kantonshauptort, eine amtliche Preiszahl hat die Stadt trotzdem nicht. Der Aargau veröffentlicht keine Medianpreise je Gemeinde. Portalwerte sind Modellschätzungen, keine Verkaufspreise aus dem Grundbuch. Ihr Haus mit seinen Eigenheiten kennen sie nicht.

In Aarau liegen die Altstadt, Wohnlagen nahe der Aare und neuere Quartiere nah beieinander. Baujahr, Grundriss und Zustand der Häuser unterscheiden sich entsprechend. Ein Mittelwert über die ganze Stadt sagt über Ihr eigenes Haus deshalb wenig aus. Entscheidend sind Parzelle, Bauzone und der Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik.

Was belegt ist: 56 leere Wohnungen am 1. Juni 2026, ein enger Markt. Auch daraus ergibt sich aber kein Preis. Was das für Sie heisst: Lassen Sie Boden und Gebäude getrennt bewerten und mit tatsächlichen Verkäufen aus der Region abgleichen. Wie eine solche Herleitung aussieht, zeigt die Seite Haus schätzen lassen.

Für die Grundstückgewinnsteuer zählt im Aargau nur, wie lange Sie besessen haben. Der Satz fällt von 40 Prozent im ersten Jahr bis auf 5 Prozent ab 25 vollen Jahren. Ein Steuerfuss der Stadt kommt nicht hinzu.

Nach mehr als 10 vollen Jahren kommt bei einem Haus eine Pauschale ins Spiel. Dann gelten mindestens 80 bis 65 Prozent des Verkaufspreises als Anlagekosten, je nach Besitzdauer. Ist die Pauschale höher als Kaufpreis und belegte Investitionen, wird mit ihr gerechnet. Beides zusammen geht nicht.

Veranlagt wird von der Steuerkommission der Stadt Aarau; der Ertrag geht je zur Hälfte an Stadt und Kanton. Was das für Sie heisst: Nach 14 Jahren gelten 76 Prozent des Verkaufspreises als Untergrenze. Im Beispiel unten liegt Ihr Kaufpreis darüber, deshalb zählt er. Ihren eigenen Fall rechnet der Rechner für den Aargau.

Wer in Aarau verkauft, zahlt keine Handänderungssteuer im klassischen Sinn. Der Kanton verlangt eine Grundbuchabgabe von 4 Promille der Kaufsumme, im Minimum 100 Franken. Die Stadt Aarau ist am Ertrag nicht beteiligt.

Das Grundbuch für Aarau führt kein Amt in der Stadt selbst. Zuständig ist das Grundbuchamt Zofingen, Brühlstrasse 5, 4800 Zofingen, für die Bezirke Aarau, Kulm und Zofingen. Dort wird Ihr Verkauf eingetragen, wenn der beurkundete Vertrag angemeldet ist.

Die Beurkundung übernimmt eine freiberufliche Urkundsperson Ihrer Wahl, denn im Aargau gilt das freie Notariat. Sie darf im ganzen Kanton beurkunden, auch in Aarau selbst. Ihr Honorar folgt dem kantonalen Notariatstarif.

Was das für Sie heisst: Vereinbaren Sie im Vertrag ausdrücklich, wer die Abgabe zahlt. Gegenüber dem Kanton haften Käufer und Verkäufer dafür gemeinsam, jeder für den ganzen Betrag. Fragen Sie die Urkundsperson vorab nach einer Offerte.

56 Wohnungen standen in Aarau am 1. Juni 2026 leer, 0,45 Prozent. Der Kantonswert lag bei 1,05 Prozent, also mehr als doppelt so hoch. Von Baden, Wettingen und Wohlen hatte nur Wettingen einen noch tieferen Wert.

Die Leerwohnungsziffer zählt Miet- und Eigentumswohnungen gemeinsam. Sie misst nicht, wie viele Häuser in Aarau zu kaufen sind, und sie ist auch kein Preis. Als Hinweis auf die Nachfrage nach Wohnraum taugt sie trotzdem.

Beim Mehrwertausgleich gilt das kantonale Baugesetz: 20 Prozent des Mehrwerts, wenn Land eingezont wird. Gemeinden dürfen auf höchstens 30 Prozent erhöhen. Ob Aarau das getan hat, regelt die städtische Nutzungsplanung; diese Seite nennt dafür keinen Satz.

Was das für Sie heisst: Ein bebautes Grundstück, das schon in der Bauzone liegt, löst beim Verkauf in aller Regel keinen Mehrwertausgleich aus. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Mehrwertausgleich.