Immobilie verkaufen in Baden: tiefer Steuerfuss, nah an Zürich

Für Baden gibt es keinen amtlichen Medianpreis. Der Kanton Aargau erhebt Verkaufspreise nicht je Gemeinde, anders als der Kanton Zürich. Zahlen auf Immobilienportalen sind Modellschätzungen, keine amtlichen Werte, und sie kennen Ihr Haus nicht.

Ein belastbarer Wert für Ihr Haus in Baden entsteht deshalb aus drei Teilen. Erstens der Boden: Lage, Fläche und was darauf gebaut werden darf. Zweitens das Gebäude: Baujahr, Zustand und Erneuerungen. Drittens echte Verkäufe ähnlicher Objekte in der Region. Schon die zulässige Ausnützung kann sich von Parzelle zu Parzelle unterscheiden.

Die Bahnverbindung gehört zur Lage. Ab 16 Minuten bis Zürich HB ist ein Argument für Käufer, die dort arbeiten. In einen Quadratmeterpreis lässt sie sich aber nicht übersetzen. Was das für Sie heisst: Verlangen Sie eine Herleitung, die Boden und Gebäude trennt. Wie das abläuft, zeigt die Seite Haus schätzen lassen.

Im Aargau bestimmt allein die Besitzdauer den Satz der Grundstückgewinnsteuer. Er beginnt bei 40 Prozent im ersten Besitzjahr. Mit jedem vollen Jahr sinkt er um 2 Prozentpunkte, nach zehn Jahren um 1. Ab 25 vollen Jahren gilt der Tiefstwert von 5 Prozent.

Der Steuerfuss von Baden spielt dabei keine Rolle, einen Zuschlag der Gemeinde gibt es nicht. Die Steuerkommission der Stadt Baden veranlagt die Steuer, auch wenn Sie anderswo wohnen. Der Ertrag geht je zur Hälfte an den Kanton und an Baden.

Was das für Sie heisst: Ein Jahr kann viel ausmachen. Im Rechenbeispiel unten verkaufen Sie im 10. Besitzjahr zu 22 Prozent, ein Jahr später gälten 20 Prozent. Nach mehr als 10 vollen Jahren zählen bei einem Haus zudem mindestens 80 Prozent des Verkaufspreises als Anlagekosten, später etwas weniger. Das gilt, falls es mehr ist als Ihr Kaufpreis. Ihr Datum rechnet der Rechner für den Aargau nach.

Eine klassische Handänderungssteuer kennt der Aargau nicht. Der Kanton erhebt stattdessen eine Grundbuchabgabe von 4 Promille der Kaufsumme, mindestens 100 Franken. Der Ertrag geht ganz an den Kanton, Baden erhält davon nichts.

Wer die Abgabe trägt, legen Käufer und Verkäufer im Vertrag fest. Gegenüber dem Kanton haften beide gemeinsam für den ganzen Betrag, auch wenn der Vertrag die Kosten anders verteilt.

Den Kaufvertrag beurkundet eine freiberufliche Notarin oder ein freiberuflicher Notar. Urkundspersonen dürfen im ganzen Kanton beurkunden; Sie wählen also frei, auch ausserhalb von Baden. Das Honorar richtet sich nach dem kantonalen Notariatstarif und dem Vertragswert.

Ins Grundbuch kommt der Verkauf beim Grundbuchamt Baden, Bahnhofstrasse 40, 5400 Baden. Es führt die Grundbücher der Bezirke Baden und Zurzach. Was das für Sie heisst: Klären Sie vor der Unterschrift, wer die Abgabe zahlt, und holen Sie eine Honorarofferte ein.

Am 1. Juni 2026 standen in Baden 81 Wohnungen leer, das sind 0,62 Prozent des Bestands. Im ganzen Aargau waren es 1,05 Prozent. Gezählt werden alle leeren Wohnungen, zur Miete und zum Kauf.

Die Zahl sagt also nicht, wie viele Häuser zum Verkauf stehen. Sie zeigt aber, dass in Baden weniger Wohnraum leer steht als im Kantonsmittel.

Ein Mehrwertausgleich betrifft Sie nur, wenn Ihr Land neu in die Bauzone kommt. Gleich behandelt wird eine Umzonung aus einer Zone, in der Bauen verboten war. Das Baugesetz verlangt dann 20 Prozent des Mehrwerts; Gemeinden dürfen bis 30 Prozent gehen. Ob Baden einen höheren Satz beschlossen hat, erfahren Sie bei der Stadt.

Was das für Sie heisst: Beim Verkauf eines bestehenden Hauses in der Bauzone fällt in aller Regel kein Mehrwertausgleich an. Mehr dazu im Ratgeber Mehrwertausgleich.