Immobilie verkaufen in Herisau: neuer Bahnhof, Ortsplanung von 1995

Wer in Herisau verkauft, findet keine amtliche Preiszahl. Medianpreise je Gemeinde führt der Kanton Appenzell Ausserrhoden nicht, der Kanton Zürich schon. Was Portale für Herisau nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Herisau zählt 3'218 Gebäude mit Wohnnutzung im Bezirk Hinterland. 1'558 davon sind Einfamilienhäuser, also 48,4 %, im Kanton 56,8 %, Rang 6 von 7 im Bezirk Hinterland. Insgesamt gibt es in Herisau 8'818 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 68,6 %, im Kanton 71,8 %. Unüberbaut sind 28,9 Hektaren von 380,4 Hektaren Bauzone, also 7,6 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Herisau auf Rang 8 von 20 im Kanton.

Den Preis Ihres Hauses in Herisau bestimmen Lage, Grundstück und Gebäude, bewertet anhand ähnlicher Verkäufe. In der kostenlosen Einordnung erhalten Sie dazu eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung.

Herisau baut seinen Bahnhof zu einer modernen Verkehrsdrehscheibe um.¹¹ Investiert werden gegen 60 Millionen Franken, voraussichtlich gut ein Viertel davon über das Agglomerationsprogramm des Bundes.¹¹ Die Herisauer Stimmbevölkerung sagte dazu am 27. September 2020 mit 78,7 Prozent Ja.¹¹ Gleichzeitig stimmte die kantonale Stimmbevölkerung der Verschiebung des Strassenknotens mit 68,6 Prozent zu.¹¹ Die Arbeiten am Knoten Bahnhofstrasse wurden Ende 2023 abgeschlossen.¹² Die Güterstrasse West wird von 2024 bis 2026 ausgebaut.¹³

Die rechtskräftige Ortsplanung des Hauptorts stammt dagegen noch aus dem Jahr 1995.¹⁴ Eine Überarbeitung von 2013 lehnte die Stimmbevölkerung ab.¹⁴ Seither haben sich das Raumplanungsgesetz des Bundes und das kantonale Baugesetz verändert.¹⁴ Zum neuen räumlichen Leitbild 2050 fand im Mai 2025 eine öffentliche Mitwirkung statt.¹⁴ Den Entwurf des Gemeinderichtplans hat der Kanton vorgeprüft, die Mitwirkung dazu lief bis zum 6. September 2026.¹⁵ Die künftige Zonenordnung steht damit noch nicht fest. Beim Heizungsprofil liegt Herisau im Kanton vorn: Rang 1 von 20 beim Anteil der Öl- und Gasheizungen. Für einen Verkauf zählt deshalb jeder Beleg zu Heizung und Sanierung.

In Herisau stammen 2'206 von 3'218 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 68,6 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 20 Ausserrhoder Gemeinden ist das Rang 17, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Hinterland Rang 6 von 7. Herisau hat damit einen tieferen Anteil als der Kanton mit 71,8 %. Zum Vergleich mit Herisau: In Urnäsch sind es 80,3 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Herisau 2'177 Gebäude mit Wohnnutzung, 67,7 %, im Kanton 48,9 %. Unter den 20 Ausserrhoder Gemeinden ist das Rang 1, gezählt vom höchsten Anteil. Bei vielen Häusern in Herisau steht damit die Frage nach der Heizung an. Zum Vergleich mit Herisau: In Urnäsch heizen 22,3 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Belege zu Heizung, Dach und Fenster gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen für Herisau. Für selbst bewohnte Häuser in Herisau fallen am 1. Januar 2029 Eigenmietwert und Unterhaltsabzug weg.¹ Ob sich ein Umbau in Herisau vorher noch rechnet, zeigt Umbauen oder verkaufen.

Herisau zählt 16'100 Einwohnerinnen und Einwohner. 3'442 von ihnen, 21,4 %, sind 65 oder älter, im Kanton 22,2 %. Unter den 20 Ausserrhoder Gemeinden ist das Rang 16, gezählt vom höchsten Anteil; im Bezirk Hinterland Rang 4 von 7. Zum Vergleich mit Herisau: In Urnäsch sind es 22,5 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Herisau 99 Wohnungen leer, 1,12 % des Bestands, im Kanton 1,12 %. Unter den 20 Ausserrhoder Gemeinden ist das Rang 12, gezählt vom tiefsten Leerstand. Für Herisau gilt: Die Zahl zählt alle Wohnungen, sie misst nicht die Häuser auf dem Markt.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Herisau beträgt 4,1 Einheiten. Unter den 20 Ausserrhoder Gemeinden ist das Rang 14, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Er gilt für Einkommen und Vermögen; den Vergleich aller Gemeinden zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Herisau in 71 Minuten, mit 1 Umstieg.

Appenzell Ausserrhoden besteuert den Gewinn aus einem Hausverkauf mit festen 30 Prozent, unabhängig von der Gewinnhöhe.² Unter vier Jahren Besitz zahlen Sie einen Zuschlag. Ab dem elften vollen Jahr sinkt die Steuer, nach 30 Jahren um die Hälfte.²

Ersetzen Sie Ihr dauernd selbst bewohntes Zuhause durch ein neues in der Schweiz, schiebt der Kanton die Steuer auf, soweit der Erlös dorthin fliesst.^{2 3} Frist: drei Jahre nach oder ein Jahr vor dem Verkauf.³ Kaufen Sie erst nach dem Verkauf, zahlen Sie zunächst, der Aufschub folgt auf Antrag.³

Zusätzlich erhebt die Gemeinde eine Handänderungssteuer von höchstens 2 Prozent; den Satz kann sie tiefer ansetzen.² Wer zahlt, vereinbaren Käuferin und Verkäufer frei, sonst gilt die Hälfte je Seite.³

Den Kaufvertrag beurkundet die Grundbuchverwaltung der Gemeinde, in der das Haus liegt.⁴ Käufer und Verkäufer unterschreiben dort, wie andernorts beim Notar.⁴