Immobilie verkaufen in Appenzell: nur noch 18 leere Wohnungen

Im Kanton Zürich veröffentlicht das Statistische Amt Medianpreise je Gemeinde. Appenzell Innerrhoden kennt keine solche Statistik. Der Kanton hat fünf Bezirke, und für keinen weist eine Behörde einen Medianpreis aus, auch nicht für Appenzell.² Was es gibt, ist die Wohneigentumsquote: der Anteil der bewohnten Wohnungen, in denen die Eigentümer selbst wohnen. Sie lag 2024 im Kanton bei 55,8 Prozent.⁹ Der Wert stammt aus einer Stichprobe, gilt für den ganzen Kanton und sagt nichts über einen Preis.

Ohne Medianpreis bleibt der Weg über das einzelne Objekt: Lage innerhalb des Bezirks, Grundstück, Bauzustand, Ausbau und reale Vergleichsverkäufe aus der Region. Ein Preis, den jemand im Dorf gehört hat, ersetzt diese Herleitung nicht. Wie sie abläuft, zeigen Haus schätzen lassen und Wohnung schätzen lassen. Was das für Sie heisst: Appenzell braucht eine Bewertung, die Boden und Gebäude einzeln herleitet. Belegt wird sie mit echten Vergleichsobjekten, nicht mit einer Zahl aus einer Tabelle, die es für diesen Ort nicht gibt.

Appenzell Innerrhoden erhebt die Grundstückgewinnsteuer kantonal, ohne Steuerfuss von Bezirk oder Ortschaft.¹ Der Tarif steigt in sieben Stufen. Die ersten 4'000 Franken Gewinn kosten 10 Prozent, der Teil über 100'000 Franken 40 Prozent. Belegte wertvermehrende Investitionen senken den Gewinn, reiner Unterhalt nicht. Bei der Besitzdauer gilt: Unter drei vollen Jahren wächst die Steuer um 1 Prozent je fehlendem Monat. Ab fünf vollen Jahren sinkt sie um 5 Prozent, danach jährlich um 3 Punkte mehr, bis 50 Prozent ab 20 vollen Jahren.

Besitzen Sie das Haus seit mehr als 20 Jahren? Dann dürfen Sie statt des alten Kaufpreises den amtlichen Verkehrswert von vor 20 Jahren einsetzen, wenn er höher ist. Haben Sie das Haus dauernd und ausschliesslich selbst bewohnt, und kaufen Sie innert drei Jahren ein neues Zuhause in der Schweiz? Dann wird die Steuer aufgeschoben, soweit der Erlös dort hineinfliesst.¹⁰ Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Die kantonale Steuerverwaltung veranlagt die Steuer. Fällig wird sie mit dem Grundbucheintrag, der mutmassliche Betrag ist vorher zu hinterlegen.¹

Neben der Grundstückgewinnsteuer fällt die kantonale Handänderungssteuer an: 1 Prozent des Kaufpreises samt weiterer Leistungen, geschuldet von der Käuferschaft, wobei die verkaufende Seite solidarisch mithaftet.¹ Fehlt ein Preis oder liegt er unter dem Verkehrswert, zählt der Verkehrswert.

Für die Beurkundung gilt im ganzen Kanton eine Besonderheit: Beurkunden darf ausschliesslich das Amtsnotariat des Grundbuch- und Erbschaftsamts an der Marktgasse 2 in Appenzell. Das Amt führt das Grundbuch für alle sechs Grundbuchkreise des Kantons.⁷ Eine Beurkundung ausserhalb dieses Amts wird im Grundbuch nicht eingetragen. Die Gebühren: 1 Promille des Handänderungswerts für die Beurkundung, mindestens 60 Franken, und 1 Promille für den Grundbucheintrag, mindestens 100 Franken.⁷

Was das für Sie heisst: Planen Sie die Beurkundung von Anfang an über dieses eine Amt ein. Einen frei gewählten Notar, wie ihn andere Kantone kennen, gibt es hier nicht. Damit steht fest, wer Ihren Vertrag unterschriftsreif macht.

Am 1. Juni 2025 standen im Bezirk Appenzell 56 von 3'214 Wohnungen leer. Das ist eine Quote von 1,74 Prozent, deutlich über dem Kantonswert von 0,93 Prozent.⁴ Ein Jahr später, am 1. Juni 2026, waren es nur noch 18 von 3'266 Wohnungen, eine Quote von 0,55 Prozent.⁴ Der Kanton insgesamt lag an diesem Stichtag bei 0,96 Prozent.⁵ Appenzell liegt damit neu unter dem Kantonswert, ein Jahr zuvor lag es deutlich darüber.

Gezählt werden alle leeren Wohnungen, zur Miete wie zum Kauf, Einfamilienhäuser eingeschlossen. Ein tiefer Leerstand heisst: Wer eine Wohnung sucht, findet weniger freie Alternativen. Das spricht für eine Nachfrage, die mit dem Angebot zumindest Schritt hält. Eine einzelne Zählung ist aber eine Momentaufnahme, keine Preisprognose. Sie sagt nichts über Lage, Grösse oder Zustand einer bestimmten Immobilie.

Was das für Sie heisst: Der tiefe Leerstand ist ein Hinweis auf einen Markt mit wenig Leerlauf, kein Ersatz für eine Bewertung Ihres eigenen Hauses. Eine ernsthafte Einordnung verbindet diese Marktlage mit den Zahlen Ihres konkreten Objekts.