Mehrfamilienhaus verkaufen im Kanton Zürich: Was der Käufer rechnet

Weniger, als viele befürchten. Jeder Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über.¹ Man sagt dazu: Kauf bricht Miete nicht. Mietzins, Fristen und Kaution bleiben, wie sie sind.

Der Käufer erhält nur eine zusätzliche Möglichkeit. Braucht er eine Wohnung dringend für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, darf er mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.¹ Bei einem Mehrfamilienhaus betrifft das meist einzelne Wohnungen, nicht das ganze Haus. Auch dann braucht es das amtliche Formular. Die Mieterin kann die Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen, also mehr Zeit bis zum Auszug.¹

Ein Punkt betrifft Sie direkt. Kündigt der Käufer früher, als es Ihr Vertrag mit der Mieterin erlaubt hätte, haften Sie ihr für den Schaden.¹ Deshalb vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag, dass der Käufer vollständig in Ihre Rechtsposition eintritt.⁴

Was das für Sie heisst: Ihre Mieter verlieren durch den Verkauf ihre Wohnung nicht. Und Sie sichern sich mit einer Klausel im Vertrag ab.

Anders als bei einem Einfamilienhaus. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft vor allem einen Mietertrag. Für die Bank zählt deshalb bei solchen Renditeobjekten der Ertragswert.⁸ Das ist der Mietertrag, der dauerhaft erzielbar ist, umgerechnet in einen Kapitalwert. Gerechnet wird mit den Nettomieten, also ohne Nebenkosten.⁸

Der statistische Vergleich mit verkauften Häusern, mit dem Banken Einfamilienhäuser schätzen, passt hier schlecht. Zwei gleich grosse Häuser können sehr verschieden viel wert sein, wenn die Mieten verschieden sind.

Der Käufer kann einen zu hohen Preis auch nicht einfach über höhere Mieten zurückholen. Mietzinse, die auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen, sind missbräuchlich.¹ Ein tragfähiger Preis orientiert sich deshalb am Ertrag.

Zwei amtliche Zahlen stützen Ihren Ertrag. Im Kanton Zürich standen am 1. Juni 2026 nur 0,52 % der Wohnungen leer.¹⁰ Der Referenzzinssatz für Mietzinse liegt seit September 2025 bei 1,25 %.⁹

Was das für Sie heisst: Ihre wichtigste Unterlage ist eine saubere Übersicht der Mieten.

Bei einem vermieteten Haus muss der Kaufvertrag regeln, was mit jedem Mietverhältnis geschieht.⁷ Das Notariat braucht deshalb eine Übersicht der Mietverträge. In der Praxis nennt man sie Mieterspiegel: eine Liste aller Mieter mit Einzugsdatum, Mietzins und Kaution. Sinnvoll sind zudem die Betriebskostenabrechnungen und die Belege zum Unterhalt.

Die Mietverträge stehen nicht im Grundbuch. Über sie ist meist nur der Verkäufer informiert.⁵ Fehlt ein Vertrag, fehlt dem Käufer ein Teil des Ertrags, den er bezahlen soll. Bei einem Mehrfamilienhaus gehören zudem die amtlichen Wohnungsnummern in den Kaufvertrag. Sie erhalten sie beim Bauamt der Gemeinde.⁵

Dazu kommt ein aktueller Grundbuchauszug.² Ist dort ein Mietvertrag vorgemerkt, bindet er jeden neuen Eigentümer.¹ Die Gebäudeversicherung läuft im Kanton Zürich automatisch weiter. Das Grundbuchamt meldet den Eigentümerwechsel selbst.⁴

Was das für Sie heisst: Ein vollständiger Ordner verkürzt die Prüfung durch den Käufer. Die ganze Liste steht bei den Unterlagen für den Hausverkauf.

Grundsätzlich dieselbe wie bei jedem Haus: die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf.³ Im Kanton Zürich steigt sie stufenweise von 10 % bis 40 % des Gewinns. Ab fünf vollen Jahren Besitz sinkt sie, bis zur Hälfte nach 20 vollen Jahren.³ Bei sehr kurzer Besitzdauer kommt ein Zuschlag dazu.

Bei lange gehaltenen Häusern hilft eine Regel. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, darf statt des alten Preises der Verkehrswert von vor 20 Jahren eingesetzt werden, also der damalige Marktwert.³ Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr.⁶

Anders ist es, wenn das Haus zum Geschäftsvermögen gehört, etwa bei einer selbständigen Tätigkeit. Dann zählt ein Teil des Gewinns als Einkommen, nämlich so viel, wie früher abgeschrieben wurde.³ Nur der Wertzuwachs darüber bleibt bei der Grundstückgewinnsteuer.¹⁷ Bei einem privat gehaltenen Haus fällt der ganze Gewinn unter die Grundstückgewinnsteuer.

Was das für Sie heisst: Klären Sie zuerst, ob das Haus privat oder geschäftlich gehalten wird. Ihre Zahl zeigt der Rechner für den Kanton Zürich.

Zuerst die gute Nachricht: Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen. Eine Pflicht zum Ersatz während des Betriebs gibt es nicht.¹⁴

Die Regel greift erst beim Ersatz. Seit dem 1. September 2022 muss eine neue Heizung in einem bestehenden Haus mit erneuerbarer Energie laufen.¹⁴ Das gilt, wenn es technisch möglich ist und die Kosten über die Lebensdauer höchstens 5 % höher liegen. Sonst dürfen höchstens 90 % des Bedarfs aus nicht erneuerbarer Energie stammen.¹⁴ Diese Pflicht trifft, wer im Moment des Ersatzes Eigentümer ist.

Ein Käufer bezieht den Ersatz einer grossen Zentralheizung in seine Planung ein. Hat die Behörde wegen eines finanziellen Härtefalls einen Aufschub gewährt, steht das im Grundbuch.¹⁴ Der Aufschub endet spätestens drei Jahre nach der nächsten Handänderung, also nach Ihrem Verkauf.¹⁴ Die Pflicht geht damit faktisch auf den Käufer über.

Was das für Sie heisst: Legen Sie Alter und Zustand der Heizung von Anfang an offen. Was der Käufer erst spät entdeckt, wird schnell zum Argument gegen den Preis.

Das hängt am Käufer, nicht an Ihnen. Für Käufer aus dem Ausland gilt die Lex Koller, das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland.¹² Ein reines Wohnhaus als Kapitalanlage ist für sie nicht bewilligungsfähig. Die Bewilligung wird in diesem Fall verweigert.¹²

Keine Personen im Ausland sind Bürgerinnen und Bürger aus EU und EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz. Dasselbe gilt für Ausländer mit Niederlassungsbewilligung C.¹² Umgekehrt zählt auch eine Schweizer Firma als Person im Ausland, wenn Personen im Ausland sie beherrschen. Das wird unter anderem vermutet, wenn sie mehr als einen Drittel des Kapitals besitzen.¹²

Fehlt eine nötige Bewilligung, bleibt der Vertrag unwirksam. Im Zweifel gibt das Grundbuchamt dem Käufer 30 Tage, um die Bewilligung oder die Bestätigung einzuholen, dass er keine braucht.¹² Der Bundesrat will das Gesetz verschärfen. Beschlossen ist das noch nicht.¹³

Was das für Sie heisst: Prüfen Sie den Käuferkreis vor der Beurkundung, nicht danach. Ein Gewerbeteil, den der Käufer selbst als Betrieb nutzt, kann anders zu beurteilen sein.¹²