Immobilie verkaufen in Willisau: neue Nutzungsplanung vor Genehmigung

Eine amtliche Statistik der bezahlten Preise fehlt für Willisau. Der Kanton Luzern erhebt sie nicht je Gemeinde, im Gegensatz zum Kanton Zürich. Inseratezahlen zu Willisau zeigen, was verlangt wird, nicht was bezahlt wurde.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Willisau zählt 1'788 Gebäude mit Wohnnutzung im Wahlkreis Willisau. 743 davon sind Einfamilienhäuser, also 41,6 %, im Kanton 45,3 %, Rang 16 von 21 im Wahlkreis Willisau. Insgesamt gibt es in Willisau 4'408 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 54,0 %, im Kanton 49,9 %. Unüberbaut sind 30,7 Hektaren von 263,5 Hektaren Bauzone, also 11,7 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Willisau auf Rang 20 von 79 im Kanton.

Für ein einzelnes Haus in Willisau zählen Lage, Grundstück, Baujahr und Zustand, gemessen an vergleichbaren Verkäufen. Eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung erhalten Sie in der kostenlosen Einordnung.

Die Teilrevision der Nutzungsplanung bindet den Ortsteil Gettnau in die Zonenplanung der Stadt ein. Die Gemeindeversammlung stimmte ihr am 2. September 2025 grossmehrheitlich zu und wies zwei Einsprachen ab.¹¹ Im Mai 2026 lagen die Unterlagen beim Regierungsrat. Laut Stadtrat kann die geänderte Nutzungsplanung in der zweiten Hälfte 2026 in Kraft treten.¹¹

Bei bestimmten Um- und Aufzonungen erhebt die Stadt eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts. Das gilt in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht und bei Bebauungsplänen. Liegt der Mehrwert unter 100'000 Franken, fällt keine Abgabe an. Die Verordnung ist seit dem 3. September 2020 in Kraft.¹²

Beim Wohnen im Alter zeigte eine Bevölkerungsumfrage, dass das Angebot noch nicht genügt. Laut einer Mitteilung vom Mai 2025 waren die Alters- und Pflegeplätze in und um Willisau knapp.¹³ Eine Machbarkeitsstudie wurde Ende November 2025 abgeschlossen. Eine gemeinsame Trägerschaft der beiden Heime erachten die Auftraggebenden derzeit als nicht zielführend.¹¹

In Willisau stammen 966 von 1'788 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 54,0 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 13, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Willisau Rang 2 von 21. Willisau hat damit einen höheren Anteil als der Kanton mit 49,9 %. Zum Vergleich mit Willisau: In Reiden sind es 51,3 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Willisau 645 Gebäude mit Wohnnutzung, 36,1 %, im Kanton 39,7 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 22, gezählt vom höchsten Anteil. Öl und Gas sind in Willisau seltener als im Kantonsschnitt. Zum Vergleich mit Willisau: In Reiden heizen 42,3 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Belege zu Heizung, Dach und Fenster gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen für Willisau. Für selbst bewohnte Häuser in Willisau fallen am 1. Januar 2029 Eigenmietwert und Unterhaltsabzug weg.¹ Ob sich ein Umbau in Willisau vorher noch rechnet, zeigt Umbauen oder verkaufen.

Willisau zählt 9'297 Einwohnerinnen und Einwohner. 2'018 von ihnen, 21,7 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,4 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 12, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Willisau Rang 1 von 21. Zum Vergleich mit Willisau: In Reiden sind es 19,0 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Willisau 27 Wohnungen leer, 0,61 % des Bestands, im Kanton 0,70 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 48, gezählt vom tiefsten Leerstand. Die Ziffer für Willisau umfasst Miet- und Eigentumswohnungen, nicht das Angebot an Häusern.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Willisau beträgt 2,1 Einheiten. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 53, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Er gilt für Einkommen und Vermögen; den Vergleich aller Gemeinden zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Willisau in 73 Minuten, mit 2 Umstiegen.

Im Kanton Luzern berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer nach dem Einkommenssteuertarif für Alleinstehende. Das gilt auch für Ehepaare. Das Gesetz multipliziert das Ergebnis mit 4,2 Einheiten. Dieser Steuerfuss gilt in jeder Gemeinde gleich. Unter fünf Besitzjahren steigt die Steuer um bis zu 50 Prozent. Nach mehr als neun Jahren sinkt sie um bis zu 25 Prozent.²

Wer sein selbst bewohntes Eigenheim verkauft, kann die Steuer aufschieben. Dafür kauft oder baut er zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf ein neues Zuhause in der Schweiz. Eine Ferien- oder Zweitwohnung zählt nicht. Aufgeschoben wird nur der Betrag, um den es mehr kostet als die bisherigen Anlagekosten. Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Verkauft er das neue Zuhause später, wird der aufgeschobene Gewinn dann nachbesteuert.²

Zusätzlich fällt die Handänderungssteuer von 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Geschuldet ist sie allein von der Käuferschaft.³

Den Kaufvertrag beurkundet nur ein Luzerner Notar. Das kann eine Anwältin oder ein Anwalt mit Büro im Kanton sein oder ein patentierter Gemeindeschreiber.⁴