Immobilie verkaufen in Einsiedeln: sieben Ortschaften, ein Bezirk

Auch für Einsiedeln veröffentlicht keine Amtsstelle einen Medianpreis. Der Kanton führt stattdessen steuerliche Richtwerte für eingezontes Bauland, getrennt für sieben Ortschaften.⁸ Im Hauptort reicht die Wohnzone von 900 bis 2'600 Franken pro Quadratmeter. In Egg sind es 600 bis 2'600 Franken, in Bennau 700 bis 1'800, in Euthal 600 bis 1'300.

In Gross und Willerzell gelten je 850 bis 2'000 Franken, in Trachslau 700 bis 1'400.⁸ Die Werte dienen amtlichen Neuschätzungen ab 2024, sie sind keine Marktpreise aus Verkäufen. Im Einzelfall kann der Landwert laut Kanton auch ausserhalb der Bandbreite liegen, etwa bei Seeanstoss.

Was das für Sie heisst: Ein Durchschnitt für «Einsiedeln» würde diese Unterschiede verwischen, gerade zwischen Hauptort und Euthal. Massgebend ist der Ortsteil, in dem Ihre Parzelle genau liegt. Wie die Herleitung abläuft, zeigen Haus schätzen lassen und Wohnung schätzen lassen.

Einsiedeln ist neben Gersau und Küssnacht einer von drei Einheitsbezirken im Kanton: Bezirk und Gemeinde sind identisch.² Einen eigenen Gemeindesteuerfuss gibt es darum nicht. Der ganze lokale Anteil steckt im Bezirkssteuerfuss von 170 Prozent. Mit den 110 Prozent des Staats ergibt das 280 Prozent, Rang 24 der 30 Schwyzer Gemeinden.

Für die Grundstückgewinnsteuer spielt das keine Rolle. Sie fällt allein beim Kanton an, als einfache Steuer ohne Steuerfuss.¹ Vom Gewinn gehen 2'000 Franken ab, auf den Rest gilt ein Stufentarif von 8 bis 30 Prozent. Nach 9 vollen Jahren gibt es 22 Prozent Ermässigung, ab 25 vollen Jahren 70 Prozent. Unter 4 vollen Jahren gilt ein Zuschlag.

Was das für Sie heisst: Ob Ihr Haus in Euthal oder im Hauptort steht, ändert an der Steuer nichts. Senken lässt sich die Steuer über belegte wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten, reiner Unterhalt zählt nicht.

Wie im ganzen Kanton Schwyz gibt es in Einsiedeln keine Handänderungssteuer.⁴ Kosten entstehen nur durch Gebühren für Notariat und Grundbuch. Die Handänderung kostet 45 Franken je angefangene 50'000 Franken des Handänderungswerts.¹⁰ Auf dem Betrag über 10 Millionen Franken gilt der halbe Satz. Hinzu kommen kleinere Gebühren, zum Beispiel für Einträge ins Grundbuch.

Einsiedeln hat ein eigenes Notariat, Grundbuch- und Konkursamt an der Schwanenstrasse 4.⁹ Sein Kreis, der Notariatskreis 5, umfasst den Bezirk Einsiedeln und damit nur diese Gemeinde, samt Bennau, Egg, Euthal, Gross, Trachslau und Willerzell. Beurkunden darf hier ausschliesslich der Amtsnotar, kein freiberuflicher Anwaltsnotar. Er ist zugleich Grundbuchverwalter.

Was das für Sie heisst: Beurkundung und Grundbuch liegen in der Gemeinde selbst, ohne Weg in einen anderen Bezirk. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer welche Gebühr trägt. Ausführlich im Ratgeber Notariat und Grundbuch.

Ende 2025 waren in Einsiedeln 1'087 von 8'415 Wohnungen keine Erstwohnungen, ein Anteil von 12,92 Prozent.¹² In Schwyz lag er bei 11,37, in Wollerau bei 8,26 Prozent. Erst ab 20 Prozent greifen die baurechtlichen Einschränkungen des eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzes. Einsiedeln liegt darunter.

Am 1. Juni 2026 standen 28 Wohnungen leer, 0,33 Prozent, im Kanton 0,50 Prozent.⁷ Gezählt sind Miet- und Eigentumswohnungen samt Einfamilienhäusern, keine Verkaufsangebote. 21,5 Prozent der Einwohner sind 65 oder älter, im Kanton 20,4 Prozent.⁵ 856 Personen zählten 2022 als Vermögensmillionäre, grob 5,1 Prozent der heutigen Einwohnerzahl.¹³

Was das für Sie heisst: Unter der 20-Prozent-Schwelle gelten die Bauschranken des Zweitwohnungsgesetzes in Einsiedeln nicht. Für den Wert Ihrer Wohnung zählen trotzdem Lage, Zustand und echte Vergleichsverkäufe. Eine einzelne Quote ersetzt keine Herleitung.