Haus überschreiben an die Kinder: Kosten, Pflegefall, Fristen

Drei Wege führen zum selben Ziel. Die Eltern schenken das Haus, ohne Gegenleistung.¹ Sie übertragen es als Erbvorbezug, eine Vorauszahlung auf das spätere Erbe, die bei der Erbteilung angerechnet wird.² Oder sie verkaufen es zu einem Preis, der ganz oder teilweise unter dem Marktwert liegt.

Rechtlich ist eine Schenkung jede Zuwendung, bei der jemand sein Vermögen verringert, ohne dafür eine gleichwertige Leistung zu erhalten.¹ Bei einem Haus braucht sie dieselbe Form wie ein Kaufvertrag: die öffentliche Beurkundung durch das Notariat. Vollzogen ist sie erst mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.¹

Liegt der Preis deutlich unter dem Wert, ist es eine gemischte Schenkung: teils Kauf, teils Geschenk. Für die Zürcher Grundstückgewinnsteuer wird sie regelmässig ab mehr als 25 Prozent Differenz angenommen.³ Für die Ergänzungsleistungen zählt schon ein Preis unter 90 Prozent des Werts.⁷

Was das für Sie heisst: Auch eine Schenkung an ein Kind gilt unter Geschwistern grundsätzlich als Vorschuss auf das Erbe. Ausser die Eltern befreien es ausdrücklich davon.²

Zieht ein Elternteil später ins Pflegeheim, zählen oft die Ergänzungsleistungen, die staatliche Hilfe bei tiefem Einkommen im Alter. Verschenken die Eltern das Haus oder übergeben es für weniger als 90 Prozent seines Werts, gilt das als Vermögensverzicht.⁷ Die Differenz wird angerechnet, als hätten sie das Geld noch.⁷

Dieser Betrag sinkt pro Jahr um 10'000 Franken, ohne festes Enddatum.⁵ Er zählt auch zur Vermögensschwelle von 100'000 Franken für Alleinstehende. Liegt das Vermögen samt Verzicht darüber, gibt es keine Ergänzungsleistungen.⁸ Ein eigenes Haus, in dem die Eltern oder ein Ehepartner noch wohnen, zählt für diese Schwelle dagegen nicht.⁸

Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder eine Nutzniessung zählt mit dem Jahreswert als Einnahme.⁸ Den Unterschied zeigt Wohnrecht oder Nutzniessung, die Rechnung Pflege im Alter. Kinder in günstigen Verhältnissen können zudem zur Unterstützung der Eltern verpflichtet sein, mit oder ohne Haus.¹⁵

Was das für Sie heisst: Auch eine Schenkung vor vielen Jahren zählt noch, bis der Betrag abgeschmolzen ist. Manchmal ist Behalten hier die bessere Wahl.

Der Pflichtteil schützt Ehegatten, eingetragene Partner und Kinder davor, beim Erbe zu kurz zu kommen.⁹ Seit 2023 beträgt er die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Für Kinder waren es vorher drei Viertel. Eltern haben seit 2023 keinen Pflichtteil mehr.

Bekommt ein Kind das Haus, rechnen die Geschwister es bei der Erbteilung grundsätzlich an, ohne Frist. Massgebend ist der Wert beim Tod, nicht bei der Übergabe.² Haben die Eltern das Kind davon befreit, können die übrigen Erben eine Herabsetzung verlangen, wenn ihr Pflichtteil verletzt ist.⁴

Die Fünfjahresfrist gilt für gewöhnliche Schenkungen: erfasst sind jene aus den letzten fünf Jahren vor dem Tod und frei widerrufbare.⁴ Eine so befreite Vermögensabtretung oder eine Übergabe, die offenbar den Pflichtteil umgehen sollte, bleibt ohne Frist angreifbar.⁴ Klagen müssen die Erben innert eines Jahres ab Kenntnis, spätestens zehn Jahre nach dem Tod.⁴

Was das für Sie heisst: Beim Haus an ein eigenes Kind schützt die Zeit allein wenig. Halten Sie im Vertrag fest, ob und wie es ausgleichen muss. Ihren Pflichtteil zeigt der Pflichtteil-Rechner.

Eine laufende Hypothek verschwindet mit der Übergabe nicht einfach. Bleibt sie auf dem Haus, bleibt auch die Haftung dafür unverändert, solange nichts anderes vereinbart wird.¹⁰ Das gilt für eine Schenkung, einen Erbvorbezug und einen Verkauf unter Wert gleichermassen.

Übernehmen die Kinder die Schuld im Vertrag, werden die Eltern davon frei. Ausnahme: Die Bank erklärt ihnen gegenüber schriftlich, sie weiter als Schuldner behalten zu wollen.¹⁰ Diese Erklärung muss innert einem Jahr erfolgen, gerechnet ab der Mitteilung durch das Grundbuchamt. Das gilt auch, wenn die Hypothek mit einem Schuldbrief gesichert ist.¹⁰

Diese Jahresfrist läuft unabhängig von Schenkung, Erbvorbezug oder Pflichtteil. Sie betrifft nur das Verhältnis zur Bank, nicht die Erbteilung zwischen Geschwistern. Wie Geschwister eine Hypothek bei einer Hausübernahme sonst aufteilen, zeigt Elternhaus übernehmen.

Was das für Sie heisst: Reden Sie mit der Bank, bevor Sie beim Notariat unterschreiben. Ohne Schuldübernahme im Vertrag bleiben die Eltern Schuldner, auch wenn das Haus längst den Kindern gehört.

Zwei Gebühren fallen praktisch immer an. Beurkundung und Grundbucheintrag kosten je ein Promille des Werts, mindestens je 100 Franken.¹¹ Auf die Beurkundung kommt Mehrwertsteuer, auf den Grundbucheintrag nicht.¹¹

Eine Schenkungssteuer fällt für die eigenen Kinder im Kanton Zürich dagegen nicht an. Ehegatten, eingetragene Partner und Nachkommen sind vollständig befreit, unabhängig vom Wert des Hauses.¹² Das gilt auch für Enkel. Ein Stiefkind ist dagegen nicht befreit, das zeigt Erbschaftssteuer Zürich im Detail.¹²

Die Grundstückgewinnsteuer, die Steuer auf dem Gewinn eines Verkaufs, wird bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug nur aufgeschoben, nicht erlassen.¹³ Erst ein späterer Verkauf durch die Kinder löst sie aus, gerechnet ab dem Kaufpreis, den die Eltern einst bezahlt haben.¹³ Bei einem Verkauf höchstens 25 Prozent unter dem Wert wird keine gemischte Schenkung vermutet. Die Steuer wird dann in der Regel sofort fällig.³ Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr.¹⁴

Was das für Sie heisst: Die einmaligen Kosten sind tief. Das folgende Beispiel zeigt sie an einem erfundenen Fall.

Mit dem Grundbucheintrag gehört das Haus den Kindern. Behalten die Eltern eine Nutzniessung, tragen sie den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen und die Steuern auf dem Haus.¹⁶ Andere Lasten, etwa grössere Erneuerungen, tragen die Kinder als Eigentümer.¹⁶ Bei einem alleinigen Wohnrecht tragen die Eltern den gewöhnlichen Unterhalt.¹⁶

Den Eigenmietwert versteuert, wer im Haus wohnt, auch ohne Eigentum.¹⁷ Das gilt bis Ende 2028, ab 2029 entfällt diese Steuer für selbst bewohnte Häuser.¹⁸

Zurückholen können die Eltern eine vollzogene Schenkung nur aus schweren Gründen. Dazu zählen eine schwere Straftat des Kindes gegen sie, eine schwere Verletzung familienrechtlicher Pflichten oder eine nicht erfüllte Auflage.¹ Der Widerruf muss innert eines Jahres ab Kenntnis des Grundes erfolgen.¹ Dass die Eltern später selbst Geld brauchen, ist allein kein Grund.

Was das für Sie heisst: Regeln Sie Unterhalt, Auflagen und Rückfall vorher im Vertrag. Ein Rückfallsrecht für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, lässt sich im Grundbuch vormerken.¹