Immobilie verkaufen in Emmen: neues Quartier beim Bahnhof

Wer in Emmen verkauft, findet keine amtliche Preiszahl. Medianpreise je Gemeinde führt der Kanton Luzern nicht, der Kanton Zürich schon. Was Portale für Emmen nennen, sind Angebotspreise und keine bezahlten Preise.

Amtlich erfasst ist der Bestand: Emmen zählt 3'189 Gebäude mit Wohnnutzung im Wahlkreis Hochdorf. 1'262 davon sind Einfamilienhäuser, also 39,6 %, im Kanton 45,3 %, Rang 13 von 13 im Wahlkreis Hochdorf. Insgesamt gibt es in Emmen 15'698 Wohnungen. Vor 1981 gebaut wurden 49,5 %, im Kanton 49,9 %. Unüberbaut sind 90,5 Hektaren von 701,6 Hektaren Bauzone, also 12,9 % (Stand 2022). Beim Anteil unüberbauter Bauzone liegt Emmen auf Rang 15 von 79 im Kanton.

Den Preis Ihres Hauses in Emmen bestimmen Lage, Grundstück und Gebäude, bewertet anhand ähnlicher Verkäufe. In der kostenlosen Einordnung erhalten Sie dazu eine schriftliche Preisspanne mit Herleitung.

Emmen hat einen der höchsten Anteile an Öl- und Gasheizungen im Kanton Luzern. Zugleich stehen hier anteilig deutlich mehr Wohnungen leer als im Kantonsdurchschnitt.

Direkt beim Bahnhof Emmenbrücke umfasst der Bebauungsplan Schützenmatt rund 17'900 Quadratmeter.¹¹ Das Richtprojekt sieht knapp 250 Wohnungen vor, etwa doppelt so viele wie nach der bis dahin geltenden Bau- und Zonenordnung möglich.¹¹ Der Einwohnerrat beschloss den Bebauungsplan in zweiter Lesung am 1. Juli 2025.¹² Am 21. Januar 2026 folgte die Genehmigung durch den Regierungsrat.¹²

Grundlage ist das städtebauliche Gesamtkonzept, das der Einwohnerrat am 17. Dezember 2019 zustimmend zur Kenntnis nahm.¹¹ Es sieht die Schützenmatt als Zentrumsort mit hoher Dichte vor.¹¹ Baubewilligungen erwartet die Gemeinde frühestens ab 2027.¹² Für ein Haus in Emmenbrücke zählt deshalb, wie nah es an diesem künftigen Zentrum liegt. Bis zu den ersten Baubewilligungen bleibt das Quartier damit ein Plan.

In Emmen stammen 1'579 von 3'189 Gebäuden mit Wohnnutzung, also 49,5 %, aus der Zeit vor 1981. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 23, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Hochdorf Rang 1 von 13. Emmen hat damit etwa den gleichen Anteil wie der Kanton mit 49,9 %. Zum Vergleich mit Emmen: In Hochdorf sind es 43,8 %.

Mit Öl oder Gas heizen in Emmen 1'705 Gebäude mit Wohnnutzung, 53,5 %, im Kanton 39,7 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 3, gezählt vom höchsten Anteil. Bei vielen Häusern in Emmen steht damit die Frage nach der Heizung an. Zum Vergleich mit Emmen: In Hochdorf heizen 44,1 % der Gebäude mit Wohnnutzung mit Öl oder Gas.

Wer in Emmen verkauft, legt Belege zu Heizung, Dach und Fenster den Verkaufsunterlagen bei. Ab dem 1. Januar 2029 entfallen für Eigentümer in Emmen, die selbst darin wohnen, Eigenmietwert und Unterhaltsabzug.¹ Die Rechnung vor einem Umbau zeigt Umbauen oder verkaufen.

Emmen zählt 32'777 Einwohnerinnen und Einwohner. 6'006 von ihnen, 18,3 %, sind 65 oder älter, im Kanton 19,4 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 41, gezählt vom höchsten Anteil; im Wahlkreis Hochdorf Rang 8 von 13. Zum Vergleich mit Emmen: In Hochdorf sind es 20,7 %.

Am 1. Juni 2026 standen in Emmen 236 Wohnungen leer, 1,50 % des Bestands, im Kanton 0,70 %. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 71, gezählt vom tiefsten Leerstand. Gezählt sind in Emmen gemietete und eigene Wohnungen; wie viele Häuser zum Kauf stehen, zeigt die Zahl nicht.

Der Steuerfuss der Gemeinde von Emmen beträgt 2,15 Einheiten. Unter den 79 Luzerner Gemeinden ist das Rang 62, gezählt vom tiefsten Steuerfuss. Er gilt für Einkommen und Vermögen; den Vergleich aller Gemeinden zeigt der Gemeinde-Atlas. Mit dem öffentlichen Verkehr erreichen Sie Zürich HB ab der Haltestelle Emmenbrücke in 61 Minuten, mit 1 Umstieg.

Im Kanton Luzern berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer nach dem Einkommenssteuertarif für Alleinstehende. Das gilt auch für Ehepaare. Das Gesetz multipliziert das Ergebnis mit 4,2 Einheiten. Dieser Steuerfuss gilt in jeder Gemeinde gleich. Unter fünf Besitzjahren steigt die Steuer um bis zu 50 Prozent. Nach mehr als neun Jahren sinkt sie um bis zu 25 Prozent.²

Wer sein selbst bewohntes Eigenheim verkauft, kann die Steuer aufschieben. Dafür kauft oder baut er zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf ein neues Zuhause in der Schweiz. Eine Ferien- oder Zweitwohnung zählt nicht. Aufgeschoben wird nur der Betrag, um den es mehr kostet als die bisherigen Anlagekosten. Aufgeschoben heisst nicht erlassen. Verkauft er das neue Zuhause später, wird der aufgeschobene Gewinn dann nachbesteuert.²

Zusätzlich fällt die Handänderungssteuer von 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Geschuldet ist sie allein von der Käuferschaft.³

Den Kaufvertrag beurkundet nur ein Luzerner Notar. Das kann eine Anwältin oder ein Anwalt mit Büro im Kanton sein oder ein patentierter Gemeindeschreiber.⁴